房企迎来资金大考，去年筹资活动现金流大降94%

（文/张志峰 编辑/马媛媛）近日，上交所公布的2020年度公司债报告的披露及监管工作情况显示，受宽松融资环境影响，去年上交所公司债券发行人筹资活动现金净流入6.53万亿元人民币，同比上升53.3%。

不过，受”三道红线”等行业政策影响，房地产企业的日子却难过异常，筹资活动现金流按年大幅下滑94.43%。

整体融资环境宽松，房地产收紧

上交所表示，从年度报告披露情况来看，尽管受到新冠肺炎疫情影响，公司债券发行人2020年度仍保持较好韧性。企业经营状况及偿债能力总体保持稳定，发行人资信状况整体良好。

一是发行人营业收入保持增长。发行人2020年平均实现营业收入268.06亿元，同比增长2.50%。其中，房地产发行人平均收入较上年上升11.95%。

二是发行人债务结构维持稳定。2020年发行人平均资产负债率59.25%，同比仅增加1.14%，杠杆水平总体稳定。发行人债务期限结构及货币资金短期有息债务比基本保持稳定，短期有息债务占有息债务比例为33.08%，同比下降0.67%，货币资金与短期有息债务比值为1.74，较去年下降0.02。其中，房地产企业整体资产负债率平均约75%，杠杆水平与上年基本持平。

三是企业经营性现金流持续改善。2020年，发行人经营活动现金流净额5.91万亿元，同比增长7.95%，其中地方国有企业经营活动现金流1.22万亿元，较上年增长14.48%。发行人投资活动现金净流出10.48万亿元，同比上升13.35%；受宽松融资环境影响，发行人筹资活动现金净流入6.53万亿元，同比上升53.30%，而房地产企业受“三道红线”等行业政策影响，筹资活动显著收缩，筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%。

根据证监会行业类别划分，上交所上市的房地产开发公司包含保利地产、世茂股份、绿地控股、金地集团、新城控股等头部房企在内共54个。

业内普遍认为，房企“钱袋子”被收紧恐是常态，未来现金流和长线运营能力将是决定企业能否制胜甚至能否生存下去的关键性因素。

国企融资占主导地位

事实上，不只是54家上海上市公司，全国房企情况大体类似。

近日，亿翰智库发布的5月房地产行业月报。数据显示，2021年5月，房企信用债融资规模316.6亿元，环比小幅回落62.8%。5月偿债规模为572.0亿元，净融资额为-255.4亿元，净融资规模再次大幅转负。

亿翰方面认为，在目前新房销售火热，经济形势持续向好的情况下，监管当局对于地产融资的态度难以发生根本性变化，整体的融资环境并未明显改善。

从企业性质来看，5 月国企、民企的融资规模均大幅回落，但国企的融资规模达209.8亿元，占总融资规模的66.3%，仍居于绝对的主导地位。

其中，华润置地为央企主要发债企业，融资规模达60亿元，票面利率最高为3.8%，发债成本相对较低。

值得一提的是，华润本次发债主要用于置换偿还此前债务，这也显示在融资收紧的大环境下，部分房企的债券发行与到期的时间出现错配，考验房企流动性管理的能力。

民企方面，除了景瑞控股，民营企业的发行主体均为TOP 50房企，龙湖集团、世茂股份等为主要的发债企业。

其中，世茂股份发行一笔2年期的中期票据，融资规模达6.4亿元，票面利率为5.5%，较其上次发行上升0.35个百分点。尽管从平均票面利率来看，近5个月以来房企整体的发债成本呈现不断下行的趋势，但少数民企如世茂股份、融创中国、中国恒大等发债成本不降反升，融资难度有所上升。

此外，从最近的政策方面来看，不论是基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，还是银保监会发布征求意见稿严令禁止社团贷款进入房地产领域，房地产的融资政策一紧再紧，对于地产融资的限制日益繁多，政策环境并不支持地产债的发行出现好转。

因此机构指出，地产的融资政策仍然偏紧，企业需要从销售端着手，积极利用目前相对火热的市场环境，不断去库存，促销售，回收现金流，以应对未来可能愈发偏紧的融资环境。

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