郑州土拍落幕，首批集中供地19城揽金超8500亿

（文/张志峰 编辑/马媛媛）6月3日下午，郑州土拍落幕。作为首批集中供地22个试点中北方最后一个城市，此次土拍备受瞩目。

据了解，郑州此次供应地块49宗，使用权面积共计2244298.8平方米，折合3396.4亩，起始价373.68亿元。最终全部成交，无一流拍，成交总价414.21亿元。

至此，被列入名单中的22个热点城市中，除上海、武汉、成都3个城市之外，其余各城的首批集中供地结果已尘埃落定。据机构不完全统计，已完成出让的19个城市累计成交金额达到8579亿元。

开小号，拼财力？

值得注意的是，郑州此次推出土地多为定向的城改地，早已“名花有主”，真正公开招标地块仅3宗，因此备受瞩目，成为众多开发商争抢对象，均被竞拍至30%溢价的熔断价格，最终由万科、保利和金茂3大房企摇号获得。

一提到“摇号”，不少关注土拍市场的人都会觉得似曾相识。

不错，这与此前广州、南京、长沙、福州等城市一样，变成了一场比拼房企资金实力的“马甲”之战。

据观察者网了解，3宗地块至少有24家房企参与争夺。除了全国性头部房企如万科、碧桂园，大型国企/央企如绿地、保利、中海、华润等之外，还有不少河南本土房企如建业、绿都等。

但最终，全部被国资背景三大房企拿下，靠的当然不只是运气，还有众多展露资金实力的“小号”。

按照规定，每个参与竞拍企业都需要提前缴纳起始价50%作为保证金，而24家房企争夺单一地块时，参拍企业最多超过90家。

以经开区地块为例，这块起拍价24.34亿元、熔断价31.66亿元的地，但个公司保证金为12.175亿元，但最终光保证金就收了超过800亿元，相当于近70家公司竞拍。

不过，这样的操作并非哪里都行得通，在刚刚结束土拍的苏州和即将到来的上海等地，都明确制定了“直接绝对控股子公司不得参与同一地块竞买”的规定，且要求出让金均为企业自有资金，违反规定将被列为“失信行为人”，并在接下来3年内禁入。

有分析人士告诉观察者网，是否禁止多个马甲同时竞拍每个城市规定不同，事实上并无绝对的优劣之分。禁止的可以在一定程度上保证公平性，而允许或者默许的，则可以将土地更大概率交给有实力者，也不能算错。

“但可以想见的是，‘拼马甲’的行为必将导致行业集中度进一步提高，‘旱的旱死、涝的涝死’，等中小开发商们捡不到漏准备‘返乡置业’、偏安一隅时，会发现连自己的后路也被大房企扩张时顺手抄了。”上述分析人士表示。

1.5万亿土地收入呈南热北冷

集中供地政策之外全国土地出让数据同样惊人。

克而瑞统计数据显示，40个核心城市1-5月土地出让金累计收入达14656亿元，同比增长33%；累计土地成交建筑面积21720万平方米，同比增长14%。

分城市来看，前5月共5个城市土地出让金超过千亿，其中甚至包括尚未进行首批集中式土拍的上海，达到1014亿元。其余4个分别为杭州、北京、广州和南京，其土地出让金总额分别为1971、1361、1268和1214亿元。

前5月40城土地出让金（亿元）与同比增速

需要指出的是，就目前完成首批集中式土拍的19城来看，并非所有城市都受到房企追捧，不同城市之间的土拍“冰火两重天”，总体表现为“南热北冷”趋势。

热闹如杭州、重庆、深圳等城市，土地平均溢价率均超过30%，高的超过100%，地王价格被不断刷新；冷清如长春、沈阳、青岛，大半土地以底价成交，甚至出现多幅因无人竞标而流拍地块。

其中，重庆市是本次集中土拍最火爆的城市，大部分的地块均是高溢价成交，平均溢价率达到39%占据榜首，如沙坪坝区西永组团一商住地块甚至拍出了高达129.98%的溢价。

抛开深圳、杭州等超热点城市，位于长三角的无锡共16宗地块，结果15宗突破最高限价，并且由于土地竞价过于激烈，土拍计划甚至由2天延长至3天，火爆程度可见一斑。

相反，长春虽然是第一个集中拍地的城市，但是房企土拍热情不高，共推出51宗宅地有11宗终止挂牌，2宗流拍，剩余38宗土地中32宗以底价成交。

而青岛本次推出63幅地块，结果2宗流拍，61宗地块中有60宗底价成交，平均溢价率仅2%，刷新集中土拍城市的底线。

集中供地城市之外同样如此。如5月份扬州广陵区成交的 4 宗商住地块，其中 3 宗溢价率都超过100%；襄阳5月仅有一宗高新区的纯宅地出让，溢价率 83%。

而偏北方的城市5月成交地块中，洛阳平均溢价率5%、兰州仅1%。

事实上，除了首都北京和中西部振兴核心城市如郑州、西安等极少数城市之外，其他北方城市大都如此。

房企无利润时代

值得注意的是，部分城市看似溢价率不高，并不意味着不够火爆，而在于竞拍规则的不同。

例如北京土拍，号称史上最严竞拍规则，既限定了地价和房价天花板，又设定了许多医院、学校、道路等配建，最后还要开发商竞拍高标准住宅，土拍溢价率堪比无人问津小城市，却依然吸引了全国大半最有实力的开发商。

而杭州则是在大约30%溢价率上限之后，竞拍自持比例，最高的一宗地块以40%自持被拍走。可以想象，假如放开了溢价率上限，恐怕地价溢价率要甩下重庆（目前平均溢价率最高）几条街。

也正因此，即便溢价率不高，但去掉自持、配建、高标准之后，实际可售楼面价依旧高得吓人，多幅地块可售楼面价与最高房屋限价之间只差1万元/平方米，让不管拍到还是没拍到的开发商都直呼“赔钱买卖”，房企无利润时代到来。

例如杭州土拍中表现亮眼的滨江集团，在投资者大会上被问及此处时，老板戚金兴直言：努力做到1%-2%的净利润水平。

事实上，戚金兴只是把所有房企想说而不愿意说，或者不愿意承认的话都说出来了。

那么，为什么房企明知不赚钱还要拼命争夺呢？

有业内人士向观察者网表示，拿到地的开发商，只要能尽量控制成本做到不赔钱，或者不赔太多，就能至少保证一直有现金流，可以让企业始终处于周转状态，这就给以后带来无限可能，无论转型还是发展上下游多元化产业依然可以赚到钱。

而土拍时一旦犹豫导致空手而归，未来可能面临的就是无房可售，或者只剩一些去化较差区域楼盘，届时如果现金流断裂导致大量到期债务无法偿还，恐怕难逃破产危机或被收购命运。

与之呼应的是，正当大家都将注意力集中在土地一级市场时，大房企早已通过二级市场收并购赚得盆满钵满，如近期万科收购西南房企蓝光部分项目股权、融创整体收购广西“一哥”彰泰集团……

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。