蓝光发展回复问询：受疫情影响增速放缓、不存在去化风险

（文/解红娟 编辑/马媛媛）6月3日晚间，蓝光发展发布《关于回复上海证券交易所对公司2020年年度报告信息披露监管工作函的公告》，就此前公布的2020年报相关事项进行回复。

此前，蓝光发展如期发布2020年年报。年报显示，公司以房地产开发和经营业务为主，2020年房地产业务实现销售金额约1035亿元，同比增长约2%；营业收入429.57亿元，同比增长9.60%，相较2019年而言增速下降17.57个百分点。

与此同时，蓝光发展归母净利润33.03亿元，同比下降4.53%；房地产开发业务毛利率21.06%，同比下降5.61个百分点。

基于此，上交所于近日向蓝光发展发问询函，要求就公司房地产开发业务的区域布局、库存结转和行业可比公司情况等，说明公司营收增速放缓和的毛利率下降主要原因。

事实上，由于近年来政府对地产行业持续的政策调控，控房价和土地市场的持续升温导致销售价格受限及土地成本升高，毛利率下降已经成为房地产行业的常态。经初步测算，蓝光发展在手项目毛利率在20%左右。

此外，蓝光发展表示，公司营收增速放缓主要是由于疫情对工程进度的影响，如剔除该影响，公司增速将与2019年增速基本持平。

可以参考的是，蓝光发展营业收入前后5名的可比公司年报显示，2020年平均增幅为14.72%，较2019年32.87%的平均增速下降18.16个百分点，以此来看，蓝光发展增速放缓属于行业正常波动。

华中结转收入增速放缓

为控制疫情扩散，各房企严格按照国家及当地政府规定进行项目开发施工，因此项目开发进度受到不同程度的影响。

初步估算，蓝光发展项目进度滞后约达3-6个月，而且部分项目未能在2020年按照计划达到结转条件。

也就是说，蓝光发展2021年度前三个月实现结转收入的48亿元，按照计划，本应该放在2020年实现结转，而该部分收入占2019年收入比例达12.2%。

如考虑该部分收入影响，蓝光发展2020年较2019年的收入增速仍将达到22%，与19年增速27.1%仅相差5.1个百分点。

此外，从收入区域分布上看，2020年疫情最重的华中区域，在蓝光发展2019年结转收入区域占比中位列第二，仅次于成都区域。数据显示，2019年华中区域结转收入为90.35亿，2020年营收增速为-68%，仅实现28.6亿元。

而在库存结转方面，蓝光发展在权益销售业绩下降0.67%的情况下，2020年底预收账款862亿元较2019年的682亿元增幅达到26%，侧面反映了疫情对于工程进度的影响，使得其原计划在2020年结转的项目未能如期达到结转条件，造成预收账款大幅增加。

蓝光发展表示，2018年-2020年期间，公司期末预收账款稳定增长，权益销售规模也保持稳定，从而为公司未来几年的营收规模提供了保障，预计公司未来几年的营收规模将保持稳定。

“不存在去化风险”

年报显示，2020年末蓝光发展存货1696.32亿元，同比增长31.77%；其中，已完工开发项目和在建开发项目为193.79亿元和1502.13亿元，分别同比增长9.73%和35.61%。

项目是否存在去化风险，成为上交所关注的关键。

对此，蓝光发展回应，公司在经营决策时将存货去化作为对公司影响最重大事项之一，对各项目分析采取不同的销售策略进行销售，不存在重大的去化风险。同时，公司2021年一季度去化良好，实现销售金额252.19亿元，销售面积254.22万平方米，同比增幅分别达到了133%、116%。

具体来看，已完工开发项目方面，截至2020年末，蓝光发展已完工存货为206.88亿元，较2019年末增加17.92亿元。

观察者网了解到，在蓝光发展已完工开发项目中，商业及配套的占比较高，其车位占比更是高达79.64%。

这主要是刚需购车需求延后所致。蓝光发展表示，前期项目多为刚需产品，客户主要为首次置业群体，家庭购车需求延后，项目车位出现暂时滞销情况，但随着项目入住率逐渐提高及业主家庭购车能力提高，车位需求逐渐增加。

此外，蓝光发展认为，公司2020年度去化2019年末已完工开发产品33.70亿元，其中2015年及以前的项目实现去化5.81亿元，不存在重大的后续去化风险。

从在建开发项目上看，截止2020年末，公司在建存货为1502.13亿元，因新增土地储备及项目开发支出增加，较2019年末增加394.45亿元。

此外，蓝光发展提到，公司年报披露的可供出售面积系2019年末项目剩余可售面积及2020年新增取证的总可售面积，而已售面积系2020年当期销售的面积，不是项目累计销售面积，因此据此计算出来的去化率不是项目的整体去化率。

而2020年新增取证的项目，因取证时间较短，同时受房地产调控政策及公司销售政策的针对性调整，在2020年末有15个项目可供出售面积合计101.28万平米，共计去化38.61万平米，去化率不足50%。

2021年1-3月，该类项目共计销售8.87万平方米，其中6个项目去化率已超过50%。该类项目属于正常去化阶段，项目整体保持盈利，不存在减值风险。

而2019年末结余到2020年销售的项目，实际主要系尾盘销售部分，该部分主要是去化周期较长的商业、公寓及车位部分。

数据显示，2021年1-3月，该部分共计去化16.26万平方米，其中9个项目剩余资源去化率已超过50%，不存在重大去化风险。

会计师方面同时指出，蓝光发展存货主要为房地产开发产品，包括已完工开发产品和在建开发项目，截至2020年末，该类存货账面价值1695.92亿元占年末公司资产总额的65.66%。

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