靠应收账款、购房尾款“加杠杆”，华发股份豪赌未来？

（文/张玉 编辑/马媛媛）从2017年的350.2亿元，到2020年1205亿元的销售额，华发股份近年来的业绩增速彰显着这家珠海老牌房企对于规模的渴求。

规模增速“大跃进”背后，华发股份的高负债也一路水涨船高。2012年，华发股份负债合计仅有202.17亿元，到2021年一季度，公司负债合计已经攀升至2741.95亿元。

不过，对于房地产企业来说，现金流仍然是决定企业未来利润的关键。尤其是集中供地的新政背景下，房企手中的“余粮”面临挑战。不过，对于此前一度激进加杠杆的华发股份而言，眼下更重要的似乎是如何确保这架“马车”平稳运行。

5月26日，华发股份发布公告表示，公司全资子公司华发设计拟将其应收账款转让给华金保理，由华金保理为其开展应收账款保理融资业务。

子公司2亿元保理融资

根据公告，此次保理融资不超过人民币2.05亿元，融资期限不超过24个月，综合融资成本不超过6%/年，可按资金需求分批次提款，按季付保理费用。华发设计对转让给华金保理的应收账款承担回购义务。

保理融资，是指卖方申请由保理银行购买其与买方因商品赊销产生的应收账款，卖方对买方到期付款承担连带保证责任，在保理银行要求下还应承担回购该应收账款的责任。

换句话说，就是销售商通过将其合法拥有的应收账款转让给银行，从而获得融资的行为。

公开资料显示，华金保理由珠海华发投资控股集团有限公司间接100%控股，珠海投控集团与华发股份属于受珠海华发集团有限公司同一控制下的关联方，本次交易构成关联交易。

华发股份方面表示，本次交易有利于拓展公司融资渠道，提高资产的使用效率，既解决了公司对资金的需求，又能充分合理地利用关联方所拥有的资源和业务优势，促进公司生产经营和业务发展。

不过，公开资料显示，保理融资没有那么规范，部分的承购业务是由较小的、非传统的出借人开展的，这个领域缺乏足够的监管，承购方的质量、可靠性和信誉差异很大。

甚至有观点指出，之所以有越来越多的企业采取这种昂贵、风险较大的融资方式，原因很简单：这通常是他们能够获得现金的唯一渠道。

华誉咨询曾分析指出，自2019年下半年起，房地产融资受到了各项政策的制约，致使各大地产商的资金链吃紧。保理融资资金属于非银资金，不在制约范畴。从2019年下半年起，不少大中型地产公司纷纷寻求保理融资来解决短期的资金链流动性支持。其中涉及的保理标的物包括开发类应收账款、售楼尾款、未来应收租金等。

一位业内人士向观察者网表示，通过应收账款、购房尾款等衍生产品进行融资，风险较大。“美国次贷危机就是衍生产品出问题，而且还是加杠杆的，这种风险最大了。用两块钱本钱干20块钱的活，市场好，你发达了，当然，反过来，一样会亏得很惨。”上述业内人士坦言。

花式“找钱”谋扩张？

除了保理融资，今年以来，华发股份可谓通过各种方式“花式找钱”。在5月26日宣布子公司开展保理融资业务的同时，华发股份同日发布了关于子公司转让基金份额的公告。

华发股份方面表示，为进一步优化公司业务结构，盘活存量资产，集中资源发展公司房地产业务的专业化经营优势，公司全资子公司华发华宜拟将其作为有限合伙人/基金份额持有人所持有的4家合伙企业的合伙份额及1项契约型基金份额协议转让给华实资管，转让总价款合计为20.09亿元。层层穿透之下，华实资管与华发股份同属于华发集团实际控制下的关联方。

另一方面，转让价款的支付方式也可以看出华发股份对于资金的渴求。双方协商一致同意，乙方以现金方式按照协议的约定向甲方支付全部转让总价款。在协议生效之日起的20个工作日内，由乙方一次性支付至甲方指定的银行账户。

此外，今年4月1日，华发股份公告称，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币50亿元的超短期融资，发行期限为不超过270天。注册金额用于满足华发股份于2021年5月5日到期的50亿元超短融批文的续期需求，偿还符合银行间市场交易商协会规定的债务融资工具本息、北金所债权融资计划本息、金融机构借款、补充流动性资金等。

而此前一星期，今年3月23日，华发股份还曾公告表示，为了优化资产负债结构，拓宽融资渠道，提高资金使用效率，公司部分下属子公司拟将其名下项目销售过程中形成的购房尾款收益权资产转让给华金保理。华金保理向项目公司支付转让款的方式进行融资，本次融资规模不超过人民币2.63亿元，融资期限不超过1年。

上海中原地产市场分析师卢文曦直言，融资就是为扩张做准备的，今年土地集中出让，很多房企都铆足劲，集中出让对房企资金要求很高，所以手里筹措资金可以囤土地。“说是集中出让，事实可以看出，房企之间竞争相当激烈，而且一些房企可能也意识到利润会比较薄，但是为刷流量，刷规模，还是要拼一下。”

业绩增速下滑亟待降杠杆

积极通过各种途径“花式”融资，与华发股份近年来的高速发展不无关系。

克而瑞数据显示，2017年，华发股份流量金额350.2亿元，位列排行榜第58位。2018年，华发股份卖了554.6亿元，2019年，公司全口径销售金额达到922.7亿元，到2020年，上述销售额已经攀升至1205亿元，华发股份也一跃攀升至行业第34位。

短期走的太快，最直接导致的就是华发股份资金链的收紧。同花顺IFinD数据显示，华发股份资产总额由2012年的289.64亿元增长至2021年一季度末的3405.9亿元。公司负债总额也持续快速增长。2012年，华发股份负债合计仅有202.17亿元，到2021年一季度，公司负债合计已经攀升至2741.95亿元。由此计算，在不足10年的时间里，华发股份的负债总额增长了10多倍。

据华西证券发布的研报显示，截至 2020 年末，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为 63.98%， 较去年同期增长 7.47pct，净负债率为 147.47%，较去年同期降低 12.98pct，杠杆率下降。此外，华发股份在手货币资金 436.4 亿元，现金短债比为 1.12，短债风险较低。

另据亿翰智库发布的报告，2020 年华发股份现金短债比提升至0.9倍，融资成本降低0.2pcts 至6.2%。偿债方面，截至 2020 年，公司有息负债总额 1586.5 亿元，其中长期有息负债占比 71.2%，债务期限结构较为合理。2020 年华发净负债率和现金短债比均有改善，公司净负债率相比2019 年同期降低 1.9pcts；现金短债比 0.9 倍，尽管未达到三道红线标准，但公司偿债能力相比2019 年有所改善；剔除预收账款后的资产负债率 76.5%。

“持续扩张后劲是不是足，还需要观察，有的房企在突破千亿之后，短期也会有一定压力，需要在这个阶段整固下。就和股票一样，突破关键价格后，需要横盘整固一段时间。”卢文曦直言。

如其所言，2021年一季度，华发股份也经历了一系列的“震荡盘整”。2021年第一季度，华发股份营业收入63.7亿元，比上年同期减少了29.49%；归属于上市公司股东的净利润为5.54亿元，比上年同期减少了7.92%。公司归属于上市公司股东的扣除非经常损益后的净利润为4.63亿元，比上年度末减少了19.59%。

对于营业收入的大幅减少，华发股份方面表示，主要是房产项目收入结转减少所致。

而在拿地策略方面，华发股份也一改往日的激进显得低调了不少。同花顺数据显示，华发股份仅于今年1月份在成都获取一幅土地，拿地总价为8.73亿元，溢价率14.29%。据克而瑞2021年1~4月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜，从新增货值来看，排行第100位的五矿地产今年前4月新增货值为55.3亿元，在这其中未见华发股份的身影。与之对比，华发股份曾在2018年底~2019年初的一个月时间里耗资近百亿拿地，其彼时的扩张增速不可谓不激进。

如今回头来看，短跑冲刺千亿之后，华发股份似乎的确需要一段时间横盘整固。

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