东原仁知服务两度更名IPO背后，迪马押注“城市服务”万亿蓝海

（文/解红娟 编辑/马媛媛）深耕逻辑之下，长于住宅开发的东原地产也将目光投向了物业行业。

这家以社区运营为核心竞争力的企业，被行业内很多企业作为对标公司，所创的原聚场、童梦童享等是其知名的创新型IP。不过，董事长罗韶颖并不担心被模仿或者超越，因为“东原向来尊重每个项目的特质，包括土地与地段，在那个地段上面和周边的人。”

物业也是如此。事实上，和同行相比，东原仁知服务的规模并不大，服务内容也比较传统。唯一不同的是，东原仁知服务在未计划上市之前一直处于非常佛系的状态，只在乎做好服务工作。也因此，在中国指数研究院发布的2019中国物业服务百强榜单中，东原物业以94分夺得物业客户服务满意度行业第一。

物管规模竞赛阶段，有了外拓目标后的东原仁知服务同样具有冲击力。招股书显示，2018年至2020年，东原仁知服务于中国管理的物业项目总在管建筑面积分别约为750万平方米、1190万平方米及2110万平方米。

截至2020年底，东原仁知服务227个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖国内38个城市，总在管建筑面积约2110万平方米。其中，住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别为1430万平方米及680万平方米，面积占比为67.8%、32.2%。

三年利润翻近2倍

继富力物业、海悦生活和中梁物业之后，迪马股份旗下物业公司东原仁知服务也于日前赴港提交招股书。

招股书显示，东原仁知服务主要从物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三个业务分部产生收入。总体收入上，东原仁知服务的收益由2018年约3.87亿元增加约98.2%至2020年约7.67亿元，复合年增长率约为40.8%。

其中，物业管理服务是其主要收入来源。2020年，物业管理服务在东原仁知服务总收入的占比高达45.6%，实现营收3.49亿元，同比增长35.79%。

东原仁知服务表示，物管营收的大幅增长主要是由于在管面积增加及平均物业管理费率增加所致。2018年至2020年，东原仁知服务收取的平均物业管理费率分别约为每月每平方米2.76元、2.94元及3.38元。

与之相对，东原仁知服务利润也得以提升。2018年至2020年，东原仁知服务的年内利润分别约为2910万元、2560万元及8450万元，三年间增长约190.4%。

同期，东原仁知服务毛利分别约为0.89亿元、1.33亿元及 2.16亿元，三年间增长约143.8%；毛利率也稳步增长，分别约为22.9%、23.7%及28.2%。

事实上，相较于独立市场化的物业管理公司，有开发商背景的物业管理公司在承接母公司项目方面更具有市场优势，东原仁知服务就是其中之一。招股书显示，截至2020年12月31日，东原仁知服务管理的物业项目之总在管建筑面积约52.9%源自迪马集团及关联公司。

不过，东原仁知服务早已试图进行第三方外拓。

于往绩记录期间，源自独立第三方的物业项目总在管建筑面积由于2018年12月31日约10万平方米增至于2019年12月31日约280万平方米，再增至于2020年12月31日约990万平方米，2018年至2020年增加近乎80倍。

两度更名

东原物业于2003年成立，并于2004年开始为源自迪马集团的住宅物业项目提供物业管理服务。

2020年12月7日，迪马股份发布公告称，拟分拆控股子公司重庆东原澄方实业有限公司在港交所上市。

一个月后，迪马股份再次发布公告称，控股子公司重庆东原澄方实业有限公司已完成股份制改造，整体变更为“东原仁知城市运营服务集团股份有限公司”。

至此，东原物业经历两度更名，从集团物业附属公司变成实业公司，再更名后，东原仁知服务最终定位在城市运营服务赛道，意在押注城市服务的万亿蓝海。

有研究数据表明，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，2020年社区增值服务市场规模也将达万亿元，物业管理行业将成为万亿级的市场蓝海。

而以服务住宅起家的东原仁知服务，早已将服务延伸至日益多样化的非住宅物业。罗韶颖此前在接受媒体采访时就曾表示，“东原服务会承接一些政府、学校、医院、机场航站楼等多元化的机构服务。”

数据显示，东原仁知服务非住宅物业的总在管建筑面积由2018年12月31日的约70万平方米增至2020年12月31日约680万平方米；管理非住宅物业产生的收益由2018年的约人民币3950万元增至2020年的约人民币7730万元，复合年增长率约为39.9%。

事实上，东原仁知服务的多样化服务在收并购上表现十分明显。2019年，东原仁知服务透过收购重庆盛都、湖北中禾的全部股权进一步扩张非住宅物业组合，收购原集文化的全部股权以进一步扩张社区增值服务组合。

例如，收购上海原集文化发展后，东原仁知服务就可以进一步扩张社区增值服务组合，输出原创IP；收购德国物业管理公司皆斯内上海的100%股权后，东原仁知服务非住宅物业组合将跨国公司及政府组织纳入其中；收购盛康集团的51%股权后，东原仁知服务的服务链则进一步扩张至医院及医疗综合体。

实际上，城市服务、商业管理等业态服务已经被市场上的诸多物管公司视为新的物管赛道，东原仁知服务方面也表示，“未来，将继续投资技术以进一步提高我们的竞争力及运营效率、继续沿着价值链扩张及多元化我们增值服务类型。”