124家房企豪掷4476亿收获250幅土地，集中供地打破房企开发逻辑

（文/张志峰 编辑/马媛媛）近日，各大城市首批集中供地陆续开启，成为一场房地产界的饕餮盛宴。

5月10日-11日，北京土拍两日揽金981亿元，加上此前以低价成交和招标形式出让的5幅地块，30宗土地共计收获1109亿元。

在此之前，长春、广州、重庆、杭州、无锡、沈阳等数个热点城市首次集中供地也收获颇丰，各大地产商火力全开，高溢价地块频现，“地王”单价被不断刷新。

据观察者网统计，从4月15日长春首场，到5月11日结束的北京土拍，不到一个月时间内7城共推出261幅土地，土地出让金总收入4476亿元，124家房企各有斩获。

制表：观察者网

5月13日，深圳、厦门、福州、青岛等四个城市集中式土拍也已经开启，数十个地块再次入账数百亿元。且接下来，上海、天津、南京、宁波等城市也已经严阵以待。

在目前已经完成首次集中供地的城市中，广州尽管多为郊区土地，依然有7幅达到封顶价；重庆单个地块最高溢价率达到130%；北京多宗地块达到20%共有产权比例而进入高标准商品住宅建设方案申报流程；杭州竞标自持比例最高达到40%，可见土地的稀缺及房企对于土地的追捧。

单个城市土拍收入最高的城市是杭州，57宗土地全部兜售一空，揽金1178亿元，平均溢价率24.85%，且有41宗进入竞标自持程序，有媒体戏称为“杭州2200多年来收入最高的一天”。

另外，也有11宗地块无人问津最终流拍，分别为广州6宗、沈阳3宗、长春2宗。

北京成“模范”

不同于杭州、广州和重庆的地王频出，也不同于长春、沈阳等地的冷清，拥有超然地位的北京城，受追捧程度最高（超过200组房企），平均溢价率却是最低的，只有6.41%，被业内称为今后“集中式供地的模范城市”。

究其原因，当然不是北京推出的土地“不香”，而是出在此次土拍设置的、被称之为“有史以来最复杂”的出让规则。

简而言之，就是先设定一个土地溢价率上限，30幅地块从4%至25%不等；其次各个企业竞标配建公租房面积或者政府持有的共有产权房比例，依旧设置最高上限，大约20%上下；最后，达到上限后，转入高标准商品住宅建设方案申报流程，各家分别从绿色建筑、装配式建筑、宜居技术应用、管理模式等方面的评价标准中申报方案，最终选取最优者获胜。

此外，多数地块对于配建学校、医院、公路等基础设施也附有详细指标，并且所有地块在出让前就已经明确了未来最高售价。

这一竞拍规则被称为“新三竞”，以牺牲部分土拍收益为代价来限制未来房价，同时在一定程度上保障了配建设施的质量，也极大地限制了开发商的利润空间。

以朝阳区王四营乡L01地块为例，起始价30亿元，建筑面积80955平方米，包含8500平方米养老设施以及3000平方米社区卫生服务中心的配建。最终不仅竞价达到上限31.5亿元，竞选公租房面积也达到上限13900平方米，转入高标准商品住宅建设方案申报流程，等待意向房企后续竞标方案决定归属。

也就是说，这块“抢手货”最终溢价率看似只有5%，但中标房企去除了无偿修建的公租房和配建设施之后，剩余可售部分只有68.6%了，楼面价达到5.67万/平方米，而该项目未来售价最高才7.1万/平方米，留给开发商的建设成本少得可怜。

此外，未来北京市场住房供应结构也将有所改变。中指研究院认为，北京首次集中供地调整了土地出让方式，弱化了原有的共产房和限竞房出让方式，重启了竞配建公租房出让方式，创新性推出“竞政府持有共有产权份额”和“竞建高品质住宅”等出让方式。

受此调整影响，未来北京商品住宅市场将由原来的纯商品房、共有产权房、限竞房结构，向纯商品房、新型共有产权房、租赁住房结构进行转变。

不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，尽管房企利润空间被压缩，但从大家争抢力度来看并非无利可图。“之前北京限竞房地价与房价相差1万的项目就出现不少，此次虽然对配建质量做了要求，但开发商依然会想尽办法降低建筑质量、节约成本，还有车位销售等方面，不赚钱是不可能的。”

国企占据绝对优势

除了竞拍规则变化之外，如此大规模集中式土地供应对地产商资金实力无疑是巨大考验。因此，资金实力较为雄厚的国企、央企天然地占据一定优势。

据乐居财经统计，抛开北京10宗尚未落地的地块不谈，目前已经完成首批集中供地的7座城市中，融创以拿地21宗、金额384亿元的绝对优势拔得头筹。

制表：乐居财经

而拿地金额占据前10位的房企均超过百亿，其中融创、龙湖、卓越和融信4家为民营房企，其余6个席位均为国企，传统四大国营地产商“招保万金”全部在列，还包括央企华润和广州国资委旗下越秀地产。

其中，素来低调蛰伏、销售规模不到千亿的越秀地产突然大举进攻，豪掷将近300亿元，在7城拿下9幅优质地块，半数位于大本营广州，拿地金额仅次于头部房企融创，成为首批集中供地的最大“黑马”。

此外，中交集团、中冶集团、中国旅游集团、中铁建、首开、珠江投资、中铁置业、建发等一系列原本规模不大的国资开发企业也在本次土拍中表现亮眼，拿地金额从40亿到百亿不等，将同规模民营房企远远甩开。

值得注意的是，在部分城市竞标至价格上限往往需要摇号确定最终归属时，有钱的房企只需要缴纳足额保证金，往往可以无限制注册多个“马甲”来增加中签率。

国企、央企的资金实力再次展露，例如广州土拍时，最热门的黄埔区HBPQ-A-6地块参与摇号“马甲”超过300个。没实力的中小房企中签率只有0.3%，不差钱如中海，一家就准备了30多个“小号”，硬生生将中签率提高到10%。

以至于业内普遍认为，如果以后没有相关政策制约，实力强大的房企拿到优质地块的概率更大，小房企只能在一些非热点城市或普通地块上“捡漏”，强者恒强、大鱼吃小鱼的现象将愈加明显。

例如竞争最为激烈的北京土拍中，报名参赛的房企和联合体共有243家，仅保证金就收了1580亿元，而土地只有30块，最终9成玩家花费时间与精力沦为“陪跑”。

值得一提的是，素有房地产界“利润王”之称的头部房企中海以及行业“老大哥”万科目前也没有任何收获，但却与其他“陪跑”房企不同，一方面中海与万科在北京的土储充足，另一方面其拿地策略很明显——非好地不拿，最终几乎全部押宝在了10宗高标准竞争热门地块上。

另一家集中土拍中尚无斩获的头部房企是世茂，在多个参拍城市中宁愿错过也不错拿，出价十分谨慎。而正当大家都在这些城市“凑热闹”时，世茂却将目光聚焦在了非集中供地城市，如长沙、张家港等地，加之企业较为熟稔的收并购、政府勾地、城市更新等拿地方式，截至目前年内已获取土地20余宗，斥资近200亿元。

抱团取暖vs强强联合

而民营房企中，如果说融创与龙湖两家原本居于头部的开发商闯进前10尚在意料之中，那么卓越和融信两家在规模上一直处于中上游的房企也分别斥资超过140亿元，力压万科、保利、金地，着实惊掉了不少人的下巴。

其中，闽系房企融信继续延续重仓杭州的作风，成为杭州土拍最大赢家，收获的7宗土地全部来自这里，斥资142亿元；素有“深圳CBD之王”称呼的卓越地产此次大规模进军北京，在最终成交的20个地块中，拿下4宗，以143亿元成为北京本次土拍的头号玩家。

要知道，从规模上来看，2020年融信合约销售额才1500亿元，卓越更是连1000亿门槛都没过。

值得注意的是，规模和实力相比头部房企及大型国企央企略有不足的融信与卓越也并非盲目扩张，而是纷纷开拓自己的“朋友圈”。其中，融信有5宗地块是与杭州本土房企滨江联合竞标，而卓越则抱紧了国企中交和首开的大腿，联合拿下北京三个地块。

事实上，选择合作开发的不仅仅是融信与卓越，在本轮集中供地中十分常见。有的是中小民营房企间抱团取暖，有的是国企与民企优势互补，甚至不少大型国企、央企之间也会选择强强联合。

例如北京土拍，大多就是以联合体的形式参与。特别是“金地+华润+保利”三大巨头形成的铁三角联合体，一共30宗地块金地报名了24个，几乎参与了所有的热门地块争夺，出牌过程又快又狠，让不少实力较弱的中小房企纷纷吐槽“不给活路”。

尽管目前为止，“铁三角”仅拿到朝阳崔各庄一宗地块，但其策略与前文提到的中海和万科一样，重头戏还在于最热门的10宗高标准竞标程序。

同时，亦有分析人士指出，抱强者大腿或者弱者抱团尽管是个不错的取暖方式，但在目前各家参与企业都进入血拼阶段，宁肯不赚钱也要拿地赚流量、保障资金周转的时期，联合体的作用被降低了，强者恒强、弱者淘汰的时代依然会如期而至。

广州、重庆平均溢价率就超过40%的地块自不必提，杭州竞标自持比例阶段最高达到40%，北京竞标公租房比例最高还要高于40%，而未来入市以后房价却被限得死死的，如何盈利，是个未解难题。

那么，为何房企明知是个“赔钱买卖”却还要硬着头皮接下，甚至趋之若鹜呢？

“一切都是为了周转。”有机构分析人士向观察者网表示，土地对于房企来说相当于面粉之于面包，而现在的房企没有了土地却不仅仅是停止开发那么简单。过去行业高速发展的时代，几乎大家都崇尚“高周转”，拿地-抵押-开发-销售，整个流程走下来必须保证在一定时间内完成，做到极致可能只有3个月，一旦无法如期完成就意味着贷款无法偿还，或者影响到其他项目的开发建设，从而导致整个资金链断裂导致破产。

“所以，对相当一部分房企而言，赚不赚钱并不重要，能拿到优质地块，保证可以继续周转下去，为企业辗转腾挪留出空间才是最重要的。”上述人士称。

同时，亦有上市房企高管告诉观察者网，从北京及杭州的土拍政策不难看出，未来民营房企转型做城市运营商和服务商才是最终归宿，大量自持面积及极低的销售利润倒逼开发商不得不从传统的开发销售中慢慢转变，在物业服务及运营方面获得新生。

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