“养猪大王”刘永好疯狂进击地产，“千亿黑马”新希望路在何方？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）从去年开始，地产圈大佬大举布局“养猪大业”，“养猪究竟有多赚钱”成为业内茶余饭后最热门的谈资。

其中，跨界养猪声势最旺的房企当属万科。2020年3月，万科食品事业部成立，事业部首席合伙人由集团合伙人、高级副总裁谭华杰出任，初期主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。随后不久，万科猪场各类岗位出现在各大招聘平台上，引发社会广泛关注。

此外，恒大、碧桂园、万达等地产圈另外几位大佬也已经早早布局农牧业。但无论从规模还是名气上，都远远无法与新希望媲美。

1951年9月出生于四川省新津县的刘永好，1982年下海创业，从养猪与卖饲料起步，现任新希望集团董事长，外界称“养猪大王”。

如今的新希望早已不再局限于养殖业，进军其他产业如食品快消、地产文旅、医疗健康、金融投资等全行业。

不过值得注意的是，近几年，在地产圈大佬纷纷布局养猪产业的同时，“养猪大王”刘永好却反其道而行之，进军房地产的脚步明显加快。

“翻倍式”激进扩张

日前，新希望地产发布2020年财务报告。

数据显示，企业去年实现营业收入304.96亿元，同比增长66.98%，近3年营业收入复合增长率达到71.28%；实现净利润28.42亿元，同比增长16.72%；2020年经营活动产生的现金流量净额48.37亿元，同比增长81.97%。

销售数据方面，企业2020年全口径销售额达到1031亿元，同比大增40.1%，在克而瑞排行榜中位列全国第40位。

这一扩张速度称得上去年最大“黑马”。要知道，新希望地产尽管成立时间较早（1998年），但前20年间基本遵循其辅助业务的定位。

公开数据显示，2012年新希望地产销售额仅15亿左右，2013年增长到20亿出头，2014年接近50亿，2015年70多亿。

在2015年，同样成立于1998年的碧桂园销售额已经突破1400亿元，即便成立于2000年后的后起之秀，入围百强的门槛都已经超过100亿元。

彼时的新希望地产开发房源虽少，但中规中矩，没有特别出彩的标杆项目，也基本没有不良历史，称得上“小而美”。

不过在此之后，刘永好的地产生意急剧膨胀。特别是2014年任命年仅32岁的得力干将、集团原办公室主任张明贵接任地产事业部总裁，身为外行的张明贵仅用了1年时间熟悉业务，“高周转”扩张之路随即便一发不可收拾。

公开资料显示，2016年，企业合约销售额145.60亿，增长率超过100%；2017年171.12亿，稍有放缓；2018年316.63亿，接近翻倍；2019年735.9亿，再次翻了一倍多。

2020年，受疫情黑天鹅影响，开发商们销售增速普遍放缓，此时的新希望地产却逆势大增超过4成，顺利晋级“千亿俱乐部”。

值得一提的是，企业规模之战在土地市场表现得更为明显。根据机构统计数据，2017至2019年，新希望地产分别斥资187亿、287.2亿、407.9亿购买土地，2019年拿地金额排在第28位，远超其销售规模排名。2020年拿地金额才有所放缓，以250亿位居第40，与销售排名相当。

由于其“新一线、强二线”的城市布局战略，“高溢价”也成为新希望地产一大标签。如2017年 6月拿下昆明泛亚新区组团地块、溢价率208%，2019年5月经过200轮叫价拿下大连一商住地、溢价率49%，同年8月又以溢价率60%拿下宁波一宗宅地。

2019年内，新希望地产不仅拿地的溢价率持续走高，单价也屡创新高，尤其在新进入一个城市时拿地更是不吝血本。2019年3月29日，新希望以53.2亿的代价，在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地，首次进入南京，楼面价为22628元/平方米，溢价率为28.8%。而该地块周边的保利朗诗蔚蓝销许均价才3万元/平方米。

2020年4月，新希望地产击败金地、保利等17家房企，以23.6亿元的价格拿下佛山里水洲村地块，溢价率约48%，扣除配建面积后楼面价18252元/平方米，为佛山历史第二高价地。

只为卖个好价钱？

通过快速扩张，新希望地产走出四川，在昆明、南宁、杭州、南京、广州等15个重点一二线城市有了100多个项目。

不过，企业超高负债也由此而来。

财报数据显示，2020年末新希望地产总负债1113.9亿元，同比增长23.58%，资产负债率高达77.48%；企业流动比率1.47，同比下降9.26%；速动比率0.63，同比下降4.55%。

同时，企业2020年末流动负债合计高达814.38亿元，同比增长30.27%，是非流动负债的2.72倍。其中，短期借款5.8亿元，同比大增184.8%；应付账款65.66亿元，同比增长51.32%。

这也导致快速扩张中的新希望地产陷入极度缺钱的尴尬境地之中。

日前，有知情人士向观察者网透露，地产业务不同于畜牧业，非但无法享受农业政策补贴优惠，而且作为资金密集型产业，使企业负债急剧攀升，不良资产率快速提高，特别是近几年受到调控政策影响，高溢价激进拿地带来的危机逐渐显露。为此，刘永好正打算将新希望地产打包出售，以缓解集团资金压力。

“近几年新希望地产不断稀释权益占比，以达成千亿目标，加上2020年‘榜单服务’支出大增等一系列操作，正是老板想要将地产业务卖个好价钱的前奏。”上述知情人士表示，地产公司本身规模不大，即便H股上市估值也极低，A股上市更是没戏，因此2020年新希望地产在克而瑞、中指、亿翰等几个榜单机构上花费上千万，排名突飞猛进，以此来提高估值。

年报显示，新希望地产依托股东新希望集团强大的实力背景，在行业中具有一定的优势地位。高质量的稳健增长让新希望地产荣获“2020中国房地产开发企业成长速度TOP10“，成功跻身”2020中国房企综合实力 TOP 40"，并荣获“2020 年中国房企品牌价值 TOP30”。

观察者网查阅发现，企业除全口径销售金额恰好达到第40名之外，其他指标距离40强仍有不小差距。

以克而瑞数据为例，新希望地产2020年操盘金额仅548.4亿元，排在57位；操盘面积272.3万平方米，排在66位；权益销售金额537.7亿元，排名55位。

同时，财报信息显示，“由于公司本期新增合联营企业所致”，2020 年末长期股权投资从上年45.9亿元暴增232.96%至153亿元。

也就是说，按照克而瑞公布数据，企业权益占比才50%，“千亿”注水一半；企业所有参股项目中，操盘比例也只有一半，表明企业运营、管理实力同样存在不足。

一位资深投行人士向观察者网表示，房企不惜牺牲部分利润来大量稀释权益占比，以此提高排名，除了想要提高“身价”之外，也有可能是真的缺钱，想要通过这样的方式获取机构认可，以此得到更多更低息贷款资格，继续维持“高周转”开发模式地正常运作。

同时，2021年1月，规模与地产严重不匹配的新希望服务向港交所递交招股说明书，拟紧急上市筹资。令人玩味的是，根据招股书显示，新希望服务目前在管项目仅55个，其中只有2个项目来自独立第三方。

维权潮四起

急速扩张之下，恰逢限价政策强调控，权益占比及利润率急剧下滑，也使企业不得不动一点“小心思”。

在这方面，尽管新希望地产起步较晚，但应对“经验”比传统房企有过之而无不及，导致企业近几年各地维权案例层出不穷。

如南京锦麟融誉府项目被曝在突破限价的基础上，精装标准大幅下降；温州白麓城项目被曝鼓包、构造柱移位等多个质量问题，温州十一峯楼盘精装房使用工程油漆等。

再如嘉兴鹭栖湖项目，有媒体报道称开发商捆绑高价搭售车位，其中畸形、迷你车位占比近半，且与标准车位同样售价高达30万元，还有不少车位占用消防、人防通道，以至于业主调侃称“能划线的地方都划了，就差墙壁和天花板实在没法停车了”。

甚至在部分城市政府主导的网络问政平台上，新希望地产被市民投诉虚假广告、“欺诈销售”等问题一度刷屏。

有业内人士向观察者网分析称，刘永好扩张地产业务的时机选得并不好。2018年开始，史上最严调控周期开始，一方面高溢价地块频出，另一方面限价政策导致“面包”卖不上价，开发商们躺着赚钱的时代一去不复返。“他们首先想到的不是怎么提升运营管理能力和产品品质，而是钻空子、怎么赚黑钱。”

值得注意的是，除了品牌信誉危机之外，企业在去年末距离千亿一步之遥的关键时刻，还遭遇了一场人事“地震”。

2020年12月，公告显示，新希望集团副总裁韩继涛、副总裁王维勇、首席战略投资官杨守海因个人原因，请求辞去所担任公司高管职务，辞职后将不在公司担任任何职务。

从职位来看，三位成员都称得上是新希望举足轻重的人物，其中韩继涛更是一员老将，也是公司旗下核心业务负责人。

并且三位核心成员共同出走，事情本身就透露着不同寻常的意味。

如果再将时间线向前延伸三个月，2020年9月初，一手将新希望地产业务做大的总裁张明贵接替邓成，担任上市公司新希望六和的新一任总裁。所以，这次三位高管突然同时辞职的重大人事调整，外界纷纷猜测，是张明贵上任后重整架构的动作。

无论如何，新希望地产的千亿目标总算“如愿完成”。但可以肯定的是，接下来无论是将之“卖一个好价钱”，还是打算继续融资“高周转”扩张，提升自身运营管理能力与房屋质量都是必经之路。

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