合景泰富千亿“虚胖”，增收不增利？

2020年，合景泰富增收不增利的业绩表现，让业内人士对于这家“粤系”老牌房企充满了疑惑和好奇。

年报数据显示，报告期内，公司实现营收297.42亿元，较2019年同比增长24.23%；归属于控股股东的净利润为66.76亿元，较2019年大幅下滑31.91%。

观察者网研究发现，通过高超的“财务操纵术”，合景泰富顺利实现利润规模的突飞猛进。克而瑞数据显示，2020年1~12月，合景泰富全口径销售金额为1036.1亿元，位列排行榜第39位。不过，其权益金额仅为646.4亿元，位列排行榜第47位。也就是说，合景泰富2020年千亿的销售金额中，有五分之二是合作方贡献的。

这一思路给合景泰富2020年注水的利润帝国，推倒了第一张多米诺骨牌。

蹊跷的合营企业

   合景泰富利润表现的异常要从其2020年底密集的业务合并开始讲起。

2020年11月1日之前，合景泰富持有苏州富景30%的股权。苏州富景作为合景泰富的联营公司入账。

2020年11月1日，合景泰富与持有苏州富景20%股权的第三方股东订立协议。该股东同意在苏州富景所有股东大会及董事会决议案方面与合景泰富保持一致。“本集团透过上述安排控制苏州富景九个董事会席位中的七个。因此，本集团已取得对苏州富景的控制权，此后，苏州富景将作为本集团的附属公司入账。”

自收购起，苏州富景向合景泰富贡献收入及利润分别为2.59亿元及4267.9万元。

企查查数据显示，持有苏州富景20%股权的是五矿国际信托有限公司，而富力集团持有剩余的50%股权。显然，对于合景泰富的上述举措，富力集团并未提出反对。

苏州富景的故事并非个例。年报显示，2020年10月3日之前，合景泰富持有杭州致延50%股权，后者作为集团的合营企业入账。2020年10月3日，股东同意修订章程细则，“本集团透过杭州致延的三分之二董事会席位已取得杭州致延的控制权，此后，杭州致延作为集团的附属公司入账。”

层层穿透之后，杭州致延另外持股50%的是绿城集团。自收购起，杭州致延向合景泰富贡献的收入及利润分别为3.9亿元及1106.5万元。

相同的操作思路之下，合景泰富分别在2020年12月18日将持股51%的佛山泓升、持股51%的昭通景邦成功作为附属公司入账。

自收购起，佛山泓升向合景泰富贡献的收入及利润分别为12.54亿元及1.06亿元。佛山泓升另一持股49%的股东是中骏集团。

财务操纵的一个很明显的表现是少数股东权益的变化。观察者网注意到，近年来，合景泰富少数股东损益呈现较大变化。2013~2017年，合景泰富少数股东损益为负数，分别为-52万元、-408万元、-306万元、-311万元及-1506万元。不过2018~2020年，合景泰富少数股东权益突击增长，分别为1.19亿元、2.5亿元及2.2亿元。

通过优化报表虚增的“水分”在合景泰富的销售业绩方面也有所体现。克而瑞日前发布的2020年1~12月中国房地产企业销售榜TOP200显示，2020年合景泰富全口径销售金额为1036.1亿元，位列排行榜第39位。不过，其权益金额仅为646.4亿元，位列排行榜第47位。也就是说，合景泰富2020年千亿的销售金额中，有五分之二是合作方贡献的。

另据统计，合景泰富2020年报告期拥有的175个项目中，集团所占权益比在60%以下的项目共有84个，占比接近一半。

一位财务领域业内人士向观察者网表示，正常来看，全资附属公司是要并表来进行核算的，而联营公司会根据股权和决策权的安排来决定是否并表。换言之，附属公司必须并表，联营及合营公司就可以不并表核算。

剔除高负债公司？

除了上市公司业绩“虚胖”，反向的操作也同样在合景泰富的年报中有所呈现。观察者网注意到，合景泰富还通过剔除部分高负债公司缓解目前的资金状况，美化债务。

2020年12月31日，合景泰富与广州勤致订立一份协议。合景泰富将广州合景恒裕的20%股权转让给广州勤致，现金代价为1000万元。根据此协议，合景泰富在签订协议之前的全资附属公司广州合景恒裕的所有重大决议案须获得合景泰富及广州勤致一致批准才能通过。合景泰富失去对广州合景恒裕的控制权。广州合景恒裕以后以合景泰富的联营企业入账。

在终止确认日期，广州合景恒裕的付息银行贷款为28亿元。这也意味着，转让合景恒裕20%股权后，合景泰富除了获得1000万元的收益，还将28亿元的负债剔除在报表之外。

遭到同样待遇的还有苏州佳璟。根据协定，广州方圆乐琴注入现金代价人民币6200万元作为注册资本，以取得苏州佳璟（注资前属合景泰富全资附属公司）20%股权。广州方圆乐琴注资后，苏州佳璟所有重大决议案须获合景泰富与广州方圆乐琴一致批准后才能通过。因此，苏州佳璟此后将作为合景泰富的合营企业入账。截至2020年报告期末，苏州佳璟有银行贷款21.07亿元。

更有意思的是，在部分操作中，合景泰富甚至连出售股权这一步都不用。2019年12月底，合景泰富与广州臻利订立协议，据此，合景泰富订立协议前的全资附属公司合肥明誉的所有重大决议案需获得合景泰富及广州臻利一致批准后，方告作实，“故本集团对合肥明誉并无控制权，因此，合肥明誉此后以本集团合营企业入账”。截至报告期末，合肥明誉附息银行及其他借贷10亿元，其他应付款及应计款项为22.26亿元。

靠一纸协议被合景泰富剔除上市公司报表的还有温州晋烜、广西竣融、深圳创世和等多家公司。无一例外的是，上述公司都具有较高的负债和应付款。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，这涉及到并表和非并表的操作，“通过与合作方沟通，利用收购股权或是修改公司章程来操控项目公司是放在表内还是表外，达到美化有息负债的目的。不并表的项目计入长期股权投资，在并表情况下计入其他应收款和其他应付款。”

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