海伦堡物业板块赴港上市：递表前突击收购两家公司“外拓”

（文/张玉 编辑/马媛媛）4月23日，港交所披露易网站显示， 海伦堡旗下物业公司——海悦生活控股有限公司（以下简称“海悦生活”）递交了上市申请资料。

截至2020年12月31日，海伦堡在管和已签约项目共有150个，签约总建筑面积4230万平方米，覆盖中国15个省份、直辖市及自治区共57个城市，聚焦大湾区、中国西南部、华东以及其他经济发达地区的其他一二线城市。

在此次上市名单中，颇为吸睛的是海伦堡地产集团创始人兼董事长黄炽恒的儿子，27岁的黄博文此次担任海悦生活的执行董事、董事会主席兼集团总经理，负责制定集团的整体业务方向及发展战略。辅佐这位“少主”的董事，多是在会计、金融、法律等行业有着超过20年经验的老将。

而在这背后，则是海伦堡物业早在2019年就开始频繁进行资本腾挪的一场筹谋。起了个大早的海伦堡物业公司，为何一直到现在都迟迟没有上市？而伴随着很多物业公司上市后频繁破发，在业内人士看来，物业公司本身的估值正迎来退潮后的理性期。

资本腾挪筹谋已久

根据招股书，海悦生活的历史可以追溯到1999年，当时控股股东黄炽恒成立首家营运附属公司广州海伦堡物业管理以提供物业管理服务。黄炽恒通过其全资公司Blue Antrix有权行使海伦堡中国已发行股本的98.99%的投票权。

从2019年起，海伦堡物业开始一系列布局调整。比如，2019年3月19日，海悦生活在开曼群岛注册并成立为获豁免有限公司。

2019年4月，广州海伦堡物业管理向海伦堡控股收购广州海商的全部股权，代价为50万元。完成收购后，广州海商成为广州海伦堡物业管理的全资附属公司。

此外，作为重组的一部分，2020年9月24日，广州海伦堡物业管理向广州华景新城收购中山中颐物业管理的30%股权。收购完成后，中山中颐物业管理成为广州海伦堡物业管理全资附属公司。

2021年3月9日，广州海伦堡物业管理全资拥有的广州海腾贸易撤销注册。据悉，广州海腾贸易于2019年6月26日成立。海悦生活方面表示：“广州海腾贸易处于不活跃状态，且自成立以来并未开展任何业务。”

海悦生活还在2019年先后成立了Neptune Seed、Seaton Glory、辉冠、广州海汇等公司。

一系列错综复杂的重组及投资完成后，层层穿透之后，海悦生活目前由黄炽恒持股97%，殷明持股3%，黄炽恒之子黄博文目前未持有公司股份。

据海悦生活方面的介绍，2016年前后，殷明女士因其过往投资相关业务往来而结识控股股东黄炽恒。获黄炽恒介绍投资机会后，考虑到中国物业市场的长远前景、集团的历史财务表现及业务增长潜力，“殷明女士决定投资本集团”。

值得一提的是，尽管从2019年就开始准备，直到2021年，海伦堡物业才姗姗来迟地递交了上市招股书。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，的确有不少中大房地产开发企业旗下物业公司并未上市，有一些已经明确了上市的节奏，有些则依然处于种种布局中。因此，物业公司上市的早晚并不能代表其发展程度以及未来在市场上所占据的份额。同时，近些年来部分房企加快物业上市的重要目的还在于融资需求，这也是造成物业集中上市现象产生的重要原因。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，企业上市是一个战略行为，需要考虑的因素较多。自身因素方面，如业务布局是否更能够把“故事”说好、营收情况是否有好的表现、项目获取是否有保障可持续，等等，外部因素，监管部门对行业是否支持、资本市场对行业的态度等等，在什么时候上市，何时上市寻求的是如何在上市时获得合理或是超预期的估值。

密集收购难脱母公司依赖

尽管提早开始一系列分拆布局，从公司目前营运数据可以看出，海悦生活目前的业务依然与海伦堡中国关系紧密。

招股书显示，2018~2019年，海悦生活物业服务签约项目全部来自海伦堡中国集团；2020年，海悦生活签约项目中来自海伦堡中国集团的联营公司及合营企业以及独立第三方的也分别仅有一个。

另据招股书，自1999年及2017年以来，海悦生活分别开始为海伦堡集团提供物业管理及各类增值服务。截至2018~2020年底，按总建筑面积计算，由海悦生活管理的海伦堡中国集团单独开发的住宅及非住宅物业方面，分别占比100%、99.5%及99.9%。海伦堡中国集团及其他物业开发商共同开发的住宅物业方面，按照总面积计算，分别约99.0%、99.1%及95.1%由海悦生活管理。

在此基础上，海悦生活也试图通过扩张拜托对集团的依赖。2021年4月19日，广州海伦堡物业管理与卖方订立谅解备忘录。广州海伦堡物业管理拟收购目标公司A 100%股权。双方就收购事项进行初步协商，尚未签订任何具有约束力的协议。建议代价预计在人民币700万元~763万元之间。海悦生活方面表示，此次收购主要是为了扩大业务、进一步发展物业管理产品组合及减少对海伦堡中国集团的依赖。

此外，4月21日，广州海伦堡物业管理已与卖方订立一项股权转让协议，拟收购物业管理公司浙江鲁商100%的股权，预期支付的代价为19.73万元。收购事项预计将于2021年第二季度前完成。公开资料显示，浙江鲁商的成立日期为2021年1月11日。

值得一提的是，近年来，像海悦生活一样积极奔赴港股市场的物业企业不在少数。不完全数据显示，截至3月底，今年已有10家物业公司向港交所递表，排队等待上市。不过， 近段时间以来，很多物业公司上市后频繁破发也在某种程度上反映出资本市场的态度。潮水退去，才知道谁是裸泳者。

“实际上，资本市场对物业服务企业重点关注两个方向，是否有一定的规模，是否是可持续的；另外，公司的业务模式是否可以讲出好听的“故事”，如果能在这两个方面得到资本市场的认可，一般破发的情况不多。”肖云祥说。

在张波看来，物业企业本身的现金流稳定，并且收入规模和在管面积呈正比，因此物业企业本身很难存在过高的估值预期。上市物业企业整体估值变动本身是受到了几方面因素影响，一方面是疫情的大环境下，社会整体对于物业服务的要求出现明显提高，重视程度也在不断加强；另一方面是包括智能化安保在内的科技创新，给到传统物业有了一定的想象空间。“总体来看，物业本身的估值会更偏向于价值回归，泡沫本身也难长久维持并不断扩大。”张波说。

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