经营性现金流骤减61.6%，保利地产2020年赚的钱去哪了？

（文/张玉 编辑/马媛媛）2020年半年报发布的前几天，保利发展控股北京公司副总经理文灵在媒体群的一句“没转发的移出本群”让保利地产迅速“出圈”。

半年时间过去，日前，三年归母净利润同比增速最低的业绩表现和大幅减少的经营性现金流也再度让这家在行业内名列前茅的房企引发关注。

4月19日晚间，保利地产发布2020年年度报告。报告期内，公司实现营业收入2430.95亿元，较2019年同比增长3.04%；归属于上市公司股东的净利润为289.48亿元，较2019年同比微增3.54%。尽管营收和净利润均增速向好，不过，纸上正向的利润表现并未给保利地产带来“真金白银”。

2020年，保利地产经营活动产生的现金流量净额为151.5亿元，较2019年减少61.31%。

4月20日，保利地产股价低开低走，截至收盘，报14.12元/股，较开盘下跌3.09%。

在经营业绩正向增长的情况下，经营性现金流却惨遭“腰斩”。一个值得一提的问题是：“保利地产2020年赚的钱都去哪了？”

激进扩张后遗症？

从年报数据来看，2020年，保利地产营收增长情况下，经营性现金流入为4105.13亿元，较去年同比增加了16.26%；但其经营活动现金流出为3953.63亿元，同比增长25.95%，增长幅度更高，导致经营性现金流净额较去年下降61.31%。

针对经营性现金流的大幅减少，保利地产方面表示，主要是项目投资规模增加，支付给合作单位的往来款增加。

此外，公司2020年投资活动产生的现金流量净额为-69.27亿元，去年同期为-104.98亿元。2020年公司筹资活动产生的现金流量净额为-18.78亿元，去年同期为-28.35亿元。不难看出，公司近年来投资及筹资活动产生的现金流量净额均为负。

从具体成本来看，2020年保利地产房地产行业土地成本为650.69亿元，占总成本的比例为39.72%，本期金额较上年同期增加了20.79%。开发建设及其他成本为898.79亿元，占总成本的比例为54.87%。

同策研究院分析师林丹妮指出，从拿地及竣工面积来看投资规模，2020年三道红线下，多数房企为降负债减少土地拿地金额，而保利却在报告期内新增土储3186万平米，拿地金额2353亿元，同比增长19%和51%，此外保利本年竣工面积也比去年同期增长33.8%。因此经营性现金流净额大幅减少，主要与公司加大投资力度有关。

投资力度的加大从公司债务情况也可窥得一二。年报数据显示，截至2020年报告期末，保利地产合同负债为3656.31亿元，较去年同期增加了38932.6%。此外，公司2020年短期借款为47.77亿元，较上年同期增加了52.45%。公司对此解释称，系短期融资规模增加所致。

2020年报告期末，保利地产融资总额为2968.03亿元，整体平均融资成本为4.77%，利息资本化金额为100.83亿元。

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示，保利这两年扩张比较厉害，“房地产公司有一个比较大的特点，就是一旦扩张比较厉害，所有的现金流都是出去的。如果上半年开五个项目，那上半年所有的现金流都是负的。直到下半年有项目销售了才会有现金流回流。作为一家大型房企，保利去年拿地节奏和开工节奏都很快，这个速度要比销售速度还要再快一点，所以可能导致现金流会缩的比较厉害。”

“无证先售”遭罚

高周转所带来的资金压力之下，近年来，保利地产不少项目频触“红线”。4月16日，广州市住房和城乡建设局发布《广州严惩房地产市场乱象》的通告。通告指出，近期，住建部门对房地产开发企业及中介机构违规行为共作出行政处罚9宗，对8宗违规行为启动行政处罚立案程序。其中，保利地产投资顾问有限公司（以下简称“保利投顾”）为未取得商品房预售许可证的棠馨花园项目提供了代理销售的中介服务，违反了《商品房销售管理办法》第二十七条第二款的规定。

依据相关规定，市住建局对保利地产投资顾问有限公司发出《行政处罚意见告知书》，作出警告、责令停止销售，并处3万元罚款的行政处罚。

根据工商资料层层穿透之后，保利投顾是保利地产旗下间接控股企业。

一位不愿具名的大型房产机构分析人士告诉观察者网，未取得预售许可证就进行出售是房企为了加快资金周转及回笼的举措，在房企进行规模扩张时，经营活动产生的现金流对房企来说无疑是最安全、最易获取，且成本最低的有效资金，此外，更多的依赖此部分资金也能降低房企对于有息负债的使用，尤其在“三道红线”监管下，保持健康的负债率对于房企说更为重要。部分项目为冲业绩节点，抓市场趋势等诉求，也会出现未取证就售卖的违规情况发生。

北京炜衡（上海）律师事务所合伙人鞠秦仪律师表示，根据《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可》。”这项条款是个强制性规定，如果开发商并不遵守，就会像此次棠馨花园项目一样受到住建部门的相应行政处罚。

而对于已经购置了类似的未取得预售许可房源的购房者来说，根据最高院的相关司法解释，就未取得预售许可证的房源而签订的《房屋买卖合同》会被认定为无效合同，存在较大的合同风险，“但在起诉前取得商品房预售许可证证明的，可以认定有效”，所以一旦出现这类情况，购房者应当及时关注和敦促该开发商按照法定程序及时补办预售许可证。此外，作为购房者，在购置商品房时尤其是签订合同之前也一定要提高权利意识，要求开发商出示预售许可证。

事实上，这并不是保利地产第一次因为触犯“红线”被处罚。2019年8月，保利地产由于违反税收管理被罚款2000元。

2016年10月~2017年10月，保利房地产（集团）股份有限公司在未取得建设工程规划许可的情况下，在海珠区新港东路琶洲村地段（琶洲村改造项目地块十三）建设九年一贯制学校一所，含教学楼及实验楼一幢，地上8层，建筑面积11318.28平方米；综合楼一幢，地上6层，建筑面积3053.84平方米，共计建筑面积20129.65平方米。2017年10月26日，广州市海珠区城市管理局对其罚款295万元。

同样在2016年，保利地产在新港东路琶洲村的改造项目多次因为无证施工被罚款数十万元；保利地产位于海珠区琶洲村新港东路北侧的“商业、办公楼工程”项目也因为未按照国家有关规定办理工程质量监督手续擅自施工而遭到处罚。

“红线的事情是不能踩的，不论是对企业的形象还是对其今后拿地方面都会多少有些影响。”上述业内人士表示。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。