大跨步拿地、现金流吃紧，“千亿”建发牺牲利润换规模

（文/解红娟 编辑/马媛媛）一边拿地扩张，一边输血融资，进军千亿房企的建发股份根本停不下来。

4月20日，建发股份发布2020年年度报告。报告显示，2020年，子公司建发房产和联发集团共实现合同销售金额1379.30亿元，同比增长38.62%。其中，子公司建发房产实现合同销售金额1038.82亿元，同比增长43.89%；子公司联发集团实现合同销售金额340.48亿元，同比增长24.70%。

建发股份成功跻身千亿房企行列的同时，其负债随即猛增31.32%至3010.99亿元。

公开数据显示，2015年-2020年，建发股份的负债率呈现上升趋势，分别为73.18%、74.19%、75.05%、74.98%、77.62%和77.77%，负债总额分别为727.63亿元、937.95亿元、1315.58亿元、1630.36亿元、2292.94亿元和3010.99亿元。

此外，建发股份每股收益为1.59元，同比下降5.36%。受业绩消息影响，截至4月20日收盘，建发股份报8.38元，跌幅3.01%。

毛利率、归母净利润双降

建发股份是以供应链运营和房地产开发为双主业的现代服务型企业，公司于1998年6月在上交所挂牌上市。

年报显示，2020年，建发股份实现营业收入4329.49亿元，同比增长28.38%。其中，供应链运营业务实现营业收入3505.34亿元，同比增长21.95%；房地产业务实现营业收入824.15亿元，同比增长65.52%。

在营业收入增长的情况下，建发股份两个主营业的毛利率双双下滑。其中，供应链运营业务毛利率仅1.8%，同比减少0.9个百分点；房地产业务毛利率为20.89%，同比减少8.26个百分点。

克而瑞研究中心发布的研究报告显示，2020年，66家行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下滑趋势，其中，毛利率指标降幅最大，2020年毛利率中位数同比降低4.8个百分点至24.3%。

尽管房地产行业利润率下行已是大概率事件，但对比同行，建发股份房地产业务毛利率数值更低、下滑幅度更大。

值得注意的是，这已经是建发股份两个主营业主毛利率第二次出现双双下滑。2019年，建发股份供应链运营业务毛利率为21.97%，同比减少0.26个百分点；地产开发业务毛利率为28.69%，同比减少6.68个百分点。

财务数据方面，建发股份实现净利润81.82亿元，同比增长0.58%；归属于上市公司股东的净利润45.04亿元，同比下降5.39%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润37.81亿元，同比下降10.76%。

营收增长、归属股东净利润下降主要受房地产业务分部利润下滑影响。年报显示，建发股份房地产业务分部实现净利润64.16亿元，同比下降2.03%；归属股东净利润27.23亿元，同比下降14.38%。

此外，建发股份投资活动产生的现金流量净额-24.11亿元，企业自有现金流量连续五年为负。

大手笔融资激进拿地

为保持规模增速，建发股份2020年豪掷820.75亿元拿地，同比增长68.85%。

年报显示，2020年，建发房产和联发集团合计新增土地75宗，新增计容建筑面积约937.06万平方米，其中权益面积约757.96万平方米。

截至2020年末，建发房产和联发集团尚未出售的土地储备面积达到1838.68万平方米，其中，一、二线城市的土地储备面积占比为59.55%，较上年增加5.47%。

值得注意的是，2020年，建发股份曾高溢价拿下多个一、二线城市的地王项目。比如4月2日，建发以46.82亿元的总价竞得四川成都住宅地块，成交楼面价1.98万元/平方米，溢价率26.92%，刷新当时成都楼面价记录；7月22日，建发股份以12.01亿元的总价在安徽蚌埠一地块，成交楼面价5400.28元/平方米，溢价率56.87%，再次打破当地住宅用地总价记录；10月22日，在经过超10小时的竞价、960轮争夺后，建发以35.24亿元的总价、55.24%的溢价率拿下江苏淮安生态新城的沁春路南侧221地块，成交楼面价高达9321元/平方米，再度揽收一地王项目。

进入2021年，建发股份拿地越发激进。据观察者网不完全统计，2021年一季度，建发股份合计新增土地19宗，拿地金额为266.97亿元，平均溢价率达到31.72%。

步伐迈得太大的建发股份，此前还因高溢价拿下上海普陀“地王”被约谈。2021年2月，建发股份联合融创集团拿下普陀区石泉社区内的一幅住宅用地，鏖战314轮、总价64.52亿元、成交楼面价84346元/平方米、溢价率36.15%，晋升为区域新任“地王”。拿地不久后，建发融创联合体就被普陀区政府约谈，其地块的开竣工等事项将来也会被政府严格监管。

建发股份不是没吃过“地王”的亏，早年间联合中粮在上海宝山的“地王”项目央玺就是“面粉贵过面包”的典型案例。2016年，建发中粮联合体拿下上海宝山区顾村N12-1101单元06-01地块，总价67.9亿元、楼板价5.37万元/平方米、溢价率115%。

拿地不满一年，上海新房市场就迎来“限价潮”，不仅预售证发放收紧，而且预售证价格也有明显下滑，无奈之下，建发只能推迟其入市时间。2019年6月，央玺推出第一批344套住宅，预证仅6.19万元/平方米，略高于拿地楼板价。

值得注意的是，如若扣除无偿交给宝山区政府的5%保障房和15%的自持租赁住房，央玺自身楼板价理应超过6.67万元/平方米。由此可见，建发股份地王项目的踩点节奏并不是很准。

不仅如此，央玺的去化也是一道难题。在项目推售之际，施工现场突发大火，央玺也因“一把火”彻底出圈。在随后的营销活动上，央玺还打出“买房送宝马”等优惠促销活动，可以说为推售项目不惜做亏本买卖。

项目着火、买房送宝马等情节，让央玺成为一个有故事的“项目”，但这对其去化并无实际推动作用。网上房地产显示，央玺（备案名：润园）于2019年10月推出第二批331套住宅，截至目前仍有一套房源处于在售状态，去化承压。

在土地市场一路狂奔的建发股份，需要巨额的资金做后盾。同花顺iFinD数据显示，2020年全年，建发股份通过短期融资券、公司债等渠道直接融资金额约120亿元。

值得注意的是，其2021年一季度直接融资总额逼近去年一年直接融资总额。数据显示，2021年一季度，建发股份共发行10次融资债券，直接融资金额合计为96.7亿元。

打江山容易，守江山难。如何平衡好资金、土储、规模，成为摆在新晋“千亿”房企建发股份面前的另一难题。

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