三道红线全部踩中，“京城地产一哥”首开股份或被限制融资

（文/张玉 编辑：马媛媛）急速扩张之后，“京城地产一哥”首开股份（600376.SH）目前迫切需要解决的是自己的“高负债之痛”。而这也是公司掌舵者李岩所面临的棘手难题。

4月16日晚间，首开股份发布2020年度报告。公司2020年营业收入为442.26亿元，较2019年减少了7.18%；归属于上市公司股东的净利润为31.4亿元，较2019年增加了13.84%；归属于上市公司股东的扣非净利润为23.18亿元，较2019年减少了11.69%。

截至2020年末，首开股份资产负债率为80.42%，剔除预收账款之后的资产负债率为74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89，处于三道红线的“红档”范围。

而根据三道红线的监管规定，如果三条红线都触碰到了，将不能新增有息负债。

2000亿债务压顶

“一部首开史，半座北京城”。隶属于北京市国资委的首开股份曾凭借30多年的开发经验和5000多万平方米的开发面积被业内称为“京城地产一哥”。

2018年，首开股份实现签约销售金额1007亿元，同比大增46%，成功跨入千亿阵营。不过，随着公司发展的逐步提速，企业所面临的高负债隐忧浮现。

数据显示，截至2020年报告期末，公司负债合计2636.67亿元，较2019年同比增加了181.93亿元。公司一年到期的非流动负债就有259.44亿元。

另据Wind 数据，2017~2020年，首开股份的资产负债率分别为80.59%、81.58%、80.92%和80.42%，始终徘徊在80%左右。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，主要是公司在前期为了追求规模快速增长，在土地市场上较为激进，导致公司投资支出较大，让公司背负了较高的债务。其实近年来公司也多次提到降低债务，但效果并不是很理想。此次公司踩中“三道红线”，直接影响就是有息负债不能增加，公司债务偿付压力会增加，只有加大销售力度，加快资金回笼，通过自身“造血”方式才能保持资金流。

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示：“说难听点，三道红线的目的就是不想让房企过快地利用杠杆进行发展。踩中的红线越多，越不借给你钱，企业也就没办法加杠杆扩张。扩张太快是有一定的风险在里面的，所以三道红线全部踩到的话真的是很危险的事，对企业来说压力蛮大的。”

自有资金并不富裕的情况下，首开股份还频繁为子公司提供担保。截至报告期末，公司担保总额为419.93亿元，担保总额占公司净资产的比例为132.92%。

其中，2020年3月18日，首开股份全资子公司城开集团为首开股份旗下养老机构寸草养老提供担保，担保金额为1000万元，2020年4月19日，城开集团再度为寸草养老担保1000万元。根据观察者网统计，仅2020年2月~2020年4月，城开集团就为寸草养老提供担保金额接近3500万元。

“上市公司进行担保融资其实很常见，也属正常。但是如果担保总金额过高，相应的风险也随之而来。一般来讲，担保总金额占净资产比重最好不要超过50%。”肖云祥表示。

资本腾挪融资“解渴”

负债高压之下，近年来，首开股份也积极通过融资“借新还旧”，缓解压力。

年报数据显示，2020年报告期内，首开股份新增融资共523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增融资仅为108.32亿元。

2020年，首开股份期末融资总额为1368.88亿元，平均融资成本为5.27%。

公司甚至搬来“永续债”做“救兵”。2020年2月，首开股份共发行30亿元永续债，利息率为3.88%；2019年12月，首开股份发行20亿永续债，利率为4.67%。

此外，近年来，公司频繁通过“卖卖卖”进行资本腾挪，回笼资金，优化财务报表。今年2月2日，首开股份发布公告称，公司全资子公司北京首开中晟置业有限责任公司（以下简称“中晟公司”）拟通过协议转让方式将所持有的北京首开天恒文化发展有限公司（以下简称“天恒文化”）33%股权转让给公司控股股东的全资子公司北京首开资产管理公司（以下简称“首开资管”）。此次收购价格为3305.74万元。

据悉，天恒文化成立的目的为为获取北京市西城区南营房棚改项目，该项目后因政策原因暂缓实施。目前天恒文化尚未获取该项目，天恒文化拟重新推进该项目的获取工作。

“这可能就是企业的资本腾挪，把某些专业的项目放在专门的子公司下面，比如说旧改或者资管。企业可能在做一个资产盘整。”

2019年首开股份还曾密集挂牌转让苏州合本投资管理有限公司50%股权、北京首开旭泰房地产开发有限责任公司1%股权以及北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权。其中，转让子公司1%股权的做法一度引发热议。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾在接受媒体采访是坦言，首开股份此举通过把子公司由控股需要并表，变成联营不并表，等于母公司对报表作了外科手术，把子公司的大额负债转移到表外。

有意思的是，针对目前的债务情况，首开股份方面在2020年报中表示，公司将改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新提升产品和服务、加快项目周转，增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。

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