积分制下，开发商花式“劝退”高分购房者

（文/解红娟 编辑/马媛媛）生活远比戏剧更加荒诞。

在上海控房价这一幕戏剧中，各种魔幻剧情纷纷上演。如果不是因为购房人买下上海近千万房产后身亡无人偿还房贷，银行将其“假结婚”的妻子告上法庭，大家都不知道买房者为了买房竟然能努力到如此程度。

积分制的出现更是将“魔幻剧情”推向了高潮。购房者重新洗牌后，满分人群热衷于跑赢大盘，见兔放鹰；60-70分的高分人群，只要踩稳基本不会踏空；50-60分大基数人群，需要使用更多巧劲，才能走的更加轻松；40-50分数人群尴尬，只能说随着一波波认购去化，积分持续下滑，手握房票和钞票总能买到房。

此外，“上海父母”一词也频繁出现在购房者口中。据了解，“上海父母”指的是那些为子买房，卖掉旗下房产，拿满积分后冲入上海网红盘的群体。有网友表示，现在变成上海市区热盘都是中老年人，郊区才是青年军。

这就是魔都，魔幻而又现实。

认购一个项目，放弃“整片森林”

2月6日，上海“121”新房积分认筹细则正在通过闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个项目揭开面纱。

简单来说，此次政策对于优先购房政策采取积分制原则，相关评分分为两部分。第一部分为基础分，满分为60分，其中记分项为家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内购房情况。第二部分为缴纳社保年限动态分，从2003年1月开始计算，每缴纳一月，动态分加0.1-0.24分，满分21.7分。

触发积分摇号制度也是有条件的。按照规定，新房认筹比率超过1:1.3的楼盘，才会实行积分摇号。触发积分摇号的楼盘会在正式摇号前进行一次，买家按分数从高到低进行排序，排名在1.3倍以内的买家将获得摇号资格。

按照计算规则，上海居民张颖在认筹新城千禧公园项目时总积分为63.6，距离最终入围分仅差2.6分。

公开信息显示，新城千禧公园二期位于闵行区浦江镇板块，此次供应房源328套，登记用户1180组，认购率360%，触发积分摇号制度，最终计算入围分数线为66.2分，入围客户427组。

值得注意的是，“沪七条”楼市调控政策落地后，上海首次以集中批量供应的方式推出房源。截至目前，首批33盘集中入市，迄今已逐渐步入尾声。

按照规定，入围新城千禧公园二期失败的购房者张颖，在约一个月的时间内无法认筹另外32个项目。

业内人士表示，“沪七条”的出台确实可以分流部分高分人士，但另一方面也减少了刚需的摇中几率。也就是说，大部分热门网红盘，还是会被“精英人士”摇中。

开发商“劝退”购房者

“大部分开发商并不想触发积分制。”一位资深业内人士说道。

一旦触发积分制，按照计分摇号规则选定的房源及选剩的房源，5年内不得转让出售，大大降低了该项目的市场流通性。“虽然限售政策确实能劝退部分投资客，利好刚需；但另一方面，开发商打开门做生意，当然是希望卖房的现金回报越高越好。”相关人士表示。

为了避免“五年锁定期”的出现，不少网红盘开始“花式劝退购物者”。

封锁认购消息是开发商最常用的套路之一。闵行星河湾三期第二批次于3月16日下午14点起开始认筹，直至3月20日下午14点结束。就在认筹开启前晚，闵行星河湾发布内部通知表示，认筹当天关闭样板房间，且不接受新增客户，并要求销售、中介不要将认筹信息转发朋友圈。

最新信息显示，闵行星河湾推盘套数246套，认购人数239人，认购率97%，没有触发积分制。

此外，千万豪宅尚海湾豪庭砸掉售楼处，在毛坯水泥房内设置临时接待地；万达钻石湾购房者在认筹前日12点收到销售通知等等现象不胜枚举。

事实上，这套“组合拳”在过去并不少见，但往往集中在中高端项目上。例如，2018年推出的高端项目中，均价11.5万/平的中梁前滩海景壹号认筹信息扑朔迷离，均价超8万/平的前滩东方逸品未开盘先拆售楼处，均价9.23万的徐汇公园道认筹三天未开售楼处等等。

只是这一次，“劝退”购房者的项目更多、范围更广。

楼市新政推出之后，大家重新感受到了高考时期“一分压倒一批人”的重量。开发商也利用这一点，在项目认筹前传出高分入围的信息。大虹桥网红盘招商虹桥公馆此前网传70分入围，经查，此次推出272套房源，入围客户356组，入围分数线65.39分，降低了4.61分。

“前期网传高分可能是为了劝退部分犹豫的客户，现如今买房也要打一场心理战了。”购房者周莉说道。

临时加码在售楼处也不少见。新城千禧公园认筹前，购房者张颖得到销售通知，按要求准备好户口本、80万认筹金等认筹所需材料。

新城千禧公园认筹时间段为星期一到星期五，由于周一例会，张颖决定星期二前往项目中心。谁知在星期一晚上12点多，销售向张颖提出需要追加两份材料，分别是银行征信报告（银行柜台盖章版）、首付款活期的全额证明，并要求在第二天认筹时带到项目中心。

“首付款活期全额高达几百万，一般人根本来不及准备。此外，新城千禧公园没有任何线上官方认筹信息，只有线下公示，临时通知+材料不足的问题就只能由消费者买单。”张颖对开发商临时改动游戏规则抱有很大不满。

如果不是家人劝导，张颖就成为新城千禧公园成功劝退的那群人。“在去往项目的路上，父母立马将手中基金卖出了，只希望可以和项目方有一个回旋余地，连基金收益也没考虑过。得到的却只是销售的一句‘不行’。”

张颖决定多付点首付，来争取认筹材料的准备时间。这次销售很快就答应了，还声称，如果多交点首付，这些材料可以不交。

在售楼处现场，张颖还注意到，第一天认筹结束的客户不用准备追加材料，有全款买房客户根本不用交这些所谓的公司规定的认筹资料。

购房者各显神通

“主要还是资金问题。”

谈及开发商为何挑客，一位不愿意具名的房地产从业人士向观察者网表示，房地产行业早就不是随行就市的行情，但开发商的资金是有成本的，是否全款和全款支付时间对房企有很大的区别。

同策研究院研究总监宋红卫表示，触发积分制的楼盘也就是所谓的“网红盘”，认筹人数较多，但是按照积分规则来看，积分高的群体一般支付能力较弱，更多的依赖银行贷款，而目前银行受信贷额度的限制，贷款周期比较长，提高首付比例等方式可以增加房企回笼现金流。

此外，随着土地集中制的逐渐落地，开发企业对于现金流的需求超过以往任何时候，因此 ，对于资金实力较强的全款客户，或者首付比例较高的客户是有所倾斜的。

中原高级分析师卢文曦表示，开发商其实还是为了回笼资金。在此基础之上，一次性全款的购房者是受市场欢迎的。而对于开发商来说，卖给谁都是卖，关键是谁出的第一笔资金多、快、好。

办法总比困难多。其中，举报不公平现象也不失为一个良方。

因在认购期间“只接待预约客户，其他客户一律不得进入”，嘉定南翔融信海纳印象被购房者举报，成为今年以来首个被约谈的新盘项目。

随后，融信海纳印象拿出整改方案，表明凡符合本市购房资格的认购人，均可在4月8日10时至14时到项目售楼处先行等级，相关认购材料可于4月11日17时前补齐。

约4小时的时间内，有上百组购房者赶上了认购的末班车，融信海纳印象的认购人数也涨至500多组，触发积分制。

另外，为了提高入围率，不少购房者都在努力抬高分数。从相关评分标准中可以看出优先次序，即家庭户比单身者购房更有优先权、上海户口比外地户口更有优先权、无房户比有房户更有优先权、近5年无购房记录也将享受更大优先权。

“先按照序列一个个来解题，未婚的可以变身已婚，或者找直系亲属代买房产；条件优秀的可以办理落户；社保按时缴纳，不断缴。”一位上海房产中介人士表示，想要买房的客户早早准备好充足的现金应对一切变动。

据媒体报道，上海市场上有一批高分选手集中入场，超65分的客户基数很大，超70分、甚至满分的客户都要比想象中多出得多。

在这批高分选手中，上海父母再度为子女挺身而出。中介人士表示，“所谓的无房户，有相当多的人是将名下房产低价转给子女，继而成为了无房户。”

“你永远不知道买房者有多努力，就像你永远不知道生活和戏剧哪个更荒诞一样。”周莉说道。

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