“广西一哥”彰泰牵手旭辉失败，融创在前万科在后！

（文/张志峰 编辑/马媛媛）2021年4月14日下午，一场涉及800亿土储货值的并购大案宣告失败。

旭辉控股集团公告称，此前1月7日与彰泰签订的合作框架协议解除。同时，彰泰解除股权质押并返还旭辉此前支付的8亿元定金。

就合作终止的原因，旭辉方面表示，尽职调查完成后，因进一步合作所需的条件不能在短时间内达成，双方谨慎考虑和协商后，一致同意解除合作协议。

同时，彰泰集团方面知情人士告诉观察者网，正在与融创方面洽谈收并购事宜，融创尽调工作也已经展开，预计近期将会官宣。

涉及土储货值800亿

公开资料显示，彰泰集团前身是由台商于1992年创立的“桂林彰泰实业开发有限公司”，后因经营问题，彰泰集团由当时已在彰泰任职且为军人出身的黄海涛接手。

黄海涛接手后，坚持深耕广西本土市场的策略，接连收购盘活多个烂尾楼盘，在当时楼市的上涨态势中迅速发展壮大。

目前，彰泰无论从销售额还是土地储备方面，都是名副其实的“广西一哥”。在其大本营桂林，业界曾以“十个桂林人里，就有四个彰泰业主”形容其楼市地位。

此外，彰泰集团商业主要集中在桂林、南宁等核心城市，以社区商业、文旅商业为主，拥有桂林彰泰天街、桂林彰泰峰誉等众多商业项目；而旗下彰泰物业同样实力不俗，拥有物业服务企业国家一级资质，布局广西17城，签约面积超2400万平米。

尽管在广西本土风生水起，但在如今融资趋近的政策环境下，彰泰想要走出广西，快速布局全国就显得力不从心了。正相反，在全国化布局已经接近尾声的头部品牌房企看来，彰泰无疑是他们眼中，快速打开广西房地产市场的一块“肥肉”。

2021年1月7日，彰泰集团与旭辉集团在广西南宁签署战略合作框架协议。

根据协议，旭辉集团与彰泰集团将按照65%与35%的股权比例共同合作成立平台公司。新成立的公司总部设在广西南宁，由彰泰集团董事长黄海涛先生出任平台公司董事长，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔先生出任平台公司总裁。

消息称，此次收并购涉及的土储货值约为800亿元。

彼时，旭辉控股董事局主席林中表示，双方理念相通、文化相近，都将工程质量和客户满意度摆在重要位置，在区域布局上更是有许多互补之处。与彰泰的强强联手，将有助于旭辉深耕广西省域全境，进一步提升两个品牌的口碑和知名度，也将巩固平台公司在广西当地龙头地位。

不过出人意料的是，苦等了3个多月之后，等来的却是双方解约消息，并且连旭辉此前支付的8亿元定金都原封不动退还。

与此同时，旭辉旗下物业公司永升生活服务也发布公告表示，终止收购彰泰服务集团有限公司65%已发行股本。根据终止协议，上海永升须解除所设立的在营运公司20%股权上的股份押记及卖方须向其退还根据框架协议支付的按金1亿元。

金博大律师事务所资深律师曹文峰告诉观察者网，一般情况下，下定金是以双方意愿较为强烈为前提的，更何况企业之间的大并购，定金金额高达8亿元。现在尽调之后，定金原价退还，可以肯定的是双方都对这笔交易不满。

曹文峰表示，通俗来说，就是旭辉发现标的资产有问题，不值这个价，而彰泰认为自己是优质资产，不止这个价，双方无法达成一致才协商和平解约。如果是单方面违约的话，结果应当是旭辉索取定金多倍赔偿，或者彰泰没收定金作为补偿。

“稳健”旭辉和与“大开大合”融创

巧合的是，旭辉虽然选择退出，彰泰仍然是“香饽饽”，“日常接盘”的融创中国再次现身充当“白衣骑士”，有消息称万科也在“排队”中。

有媒体报道称，在旭辉控股集团宣布公告之前，融创中国董事会主席孙宏斌曾前往广西与彰泰集团老板黄海涛见面，洽谈合作事宜。

有彰泰集团方面知情人士向观察者网确认了这一消息。他表示，广西楼市与华东大不相同，旭辉对广西了解较少，因此尽调了3个多月仍无进展。相比之下，融创的尽调速度比旭辉快很多，合作方式大概率与此前一致，仍是地产与物业打包出售部分股权，相关消息预计近期将会公布。

此外，另一名知情人士消息称，彰泰在广西有很高的品牌知名度，土储和团队都不错，因此十分抢手。目前融创已经在尽调了，“即便最终没谈妥，后面还有万科排队观望”。

对于旭辉退出争夺的原因，有观点认为可能是旭辉尽调过程中发现了彰泰的财务问题。

这在旭辉3月底的业绩会上似乎有所暗示。彼时林中表示，旭辉正在进行财务审计和财务核算的工作，双方会根据审计出来的数字，对框架协议进行一些磋商，可能在4月才会有一些最新的消息公布。

“核心问题还是价格没谈拢。”克而瑞广西高级合伙人吴宁向观察者网分析称，彰泰在广西的实力很强，不然也不会有那么多企业看上。但近年来扩张多采用与本土国企和小房企合作方式，可能存在一些坏账和不良资产。

从市场环境来看，吴宁表示，整个广西楼市利润率和去化速度谈不上好，因此旭辉“以稳为主”选择退出。但去年开始广西进入量和价的全面调整，无论南宁、桂林、柳州还是北部湾都进入了市场调整期，最难的时候应该已经过去，仍然具有很大吸引力。

有熟知广西楼市的业内人士向观察者网分析称，旭辉在广西楼市做得不好，体量也很小，总经理为此频繁更换，一下子收购一家800亿土储的房企等于“一口吃成胖子”，所以林中很小心的选择放弃。而融创本身风格就与旭辉不同，孙宏斌接盘向来大开大合，且企业自身在广西地产、文旅、商业、物业各方面都有涉猎，机会也更大一些。

而另一位深耕广西房地产市场的职业经理人认为，旭辉在广西项目极少，做得不好，所以想通过合并彰泰扩大在广西的市场占比，但通过尽调，认为彰泰的项目不赚钱才放弃；融创收购可能性较大，因为其在广西的布局也未能打开，目的与旭辉相同，但比旭辉有钱；但是万科不太可能参与，“万科去年在广西销售100多亿，储备500多亿，本身体量已足够，且两家拿地战略不符”。

他表示，与华东相比，广西的市场整体处于初级发展状态，人口基数不大，市场容量小，两极分化严重。优先发展的南宁是广西房地产发展最好的城市，去化周期在6-8个月，人口导入最大，供需平衡，均价一万多；其次是柳州和桂林，去化周期已超过12个月；其他如北海、防城港等地，受政策影响较大，去年跌幅达到40%-50%，基本腰斩。彰泰项目在广西分布广，物业服务口碑也非常好，但地产项目真正影响力在桂林，在最关键的南宁则表现一般。其次，彰泰老板是军人出身，企业也是军事化管理，对华东和华中的高周转模式并不适合，这就造成了企业难以走出去，外界难以走进来。

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