安居客二战资本市场，姚劲波押注新房服务

（文/张志峰 编辑/马媛媛）去年9月，58同城这家“神奇的网站”在转型阵痛中宣布从美股私有化退市。

半年之后，姚劲波宣布将安居客从58同城旗下分拆，再度转战港股IPO。

这被业内不少人视作在追赶“老对手”贝壳的脚步，毕竟去年8月贝壳登录纽交所之后，股价一路狂飙，市值迅速突破5000亿元，成为中国房地产相关领域第一大上市公司，着实羡煞了整个行业。

95%来自“流量生意”

4月8日，58同城旗下房产信息及交易服务开放平台安居客在港交所递表，美银证券、中金公司及瑞信为联席保荐人。有媒体报道称，安居客本次IPO将募资至少10亿美元。

根据艾瑞咨询相关报告，安居客是国内最大的在线房产营销平台，正向房地产信息和交易服务开放平台转变。

公开资料显示，安居客成立于2007年，创始人为梁伟平。凭借互联网化的浪潮，安居客迅速破圈，2009年营收已达数千万元，挤进国内房产中介网站的“第一阵营”，2014年时估值最高达到15亿美元，意图顺势登陆资本市场。

但创业后一直顺风顺水的安居客很快遭遇到最大的挫折。2014年，距离上市只差临门一脚时，安居客宣布上调端口流量费用，受到了线下中介的强烈反弹，被多家中介联合抵制。提价不了了之，安居客也因此估值断崖式下滑。最终以2.67亿美元卖给了当时信息分类领域的老大58同城。

时隔七年，安居客再闯资本市场。

艾瑞咨询报告称，安居客2020年第四季度平均移动月活跃用户量为6700万，是中国最大的在线房产平台，超过第二三名的总和。截至2020年底，平台活跃经纪人数量为72.6万人，二三名分别为49.3万人、21万人。

凭借巨大的线上优势，安居客一度撑起了58同城的“半边天”。

招股书显示，安居客2019年营收规模75.8亿元，在母公司58同城155.8亿元的营收中占比达48.7%。不能忽视的是，分拆出来的安居客，还整合了58同城房产、爱房和巧房等业务。

需要指出的是，安居客本身是个流量平台，即只管收流量费不管成交，由网站向用户免费提供中介方发布的房源，再按照约定收取中介方的费用。这一模式曾在互联网1.0时代风靡一时。

从收入来源来看，安居客主营业务随号称三大板块，但在线营销服务始终占据绝对优势，也就是“流量生意”，即就二手房为房产经纪品牌及经纪人提供营销服务，以及就新房为房地产开发商提供广告及促销服务。过去三年，这部分业务的营收分别为61.5亿元、73亿元、78亿元，在总营收中占比持续高于95%。

过去三年，安居客规模持续扩张。2018年-2020年，企业营收分别为62.2亿元、75.8亿元及80.5亿元，毛利润分别为57.5亿元、67.6亿元、72.9亿元，毛利率均高达90%。

然而在营销费用上，企业近年来却逐渐不堪重负，至2020年已高达36亿元，占到全部营收的44.7%，这在绝大多数行业都是难以想象的。导致2020年企业在营收上涨的前提下净利润仅19.5亿元，同比下滑15.2%。

众大佬加盟，押宝新房服务

此外，有分析人士认为，安居客加速IPO进程不仅仅是“眼红”贝壳资本市场表现，更多地原因是为快速拜托债务压力，继续完成规模扩张。

公告披露，为了给去年58同城私有化提供资金，企业曾与四家银行签订融资协议，后者向58同城提供16.5亿美元的初期融资和金额相当于8亿美元的现金过渡期融资。其中，分别有12.38亿美元、21.95亿元人民币的债务及相关的利息落在安居客身上。

截止2020年底，安居客长期有息借款高达105.24亿元。其中，替58同城背负的贷款为101.57亿元，关联方借款3.67亿元。

不过，即便抛开IPO融资不谈，安居客的股东阵容也足够震慑一方。

招股书显示，IPO之前的安居客由姚劲波直接持股13.5%，58同城持股45.3%。

紧随其后，互联网巨头腾讯持有其14.1%股权，著名的投资机构华平投资和欧翎投资分别持有7.9%及3.9%的股权。

据了解，欧翎投资同样为58同城投资人，除此之外，其还投资过叮咚买菜、龙腾出行等多家公司，投资数额上亿美元。而华平投资则是投资了猿辅导、元気森林、京东产发等知名公司。

值得注意的是，递交招股书前，安居客刚刚完成了一笔2.5亿美元融资，投资方包括碧桂园、雅居乐、恒基、新世界发展、新鸿基、中建地产、时代地产、华懋地产等多家上市房企。

众多房地产大佬加盟之际，安居客似乎也发觉出自己的“流量生意”并非长远之计，悄然把新增长空间押在了交易服务板块，也就是从开发商处赚取新盘销售佣金。

2020年底，安居客全盘收购爱房，将其财务业绩纳入报表。安居客曾表示，“爱房业务的前景是公司未来增长的重要驱动力。”

据披露，爱房目前业务扩展至中国33座城市，2020年交易总量达653亿元，较2019年增长282%。

2020年底，安居客还收购了应用服务提供商巧房，同样将其并表列作其他收入。资料显示，截至2020年12月31日巧房累计拥有超过34.4万名用户。其收入主要来自包括使用软件及技术平台以及提供与此相关的技术服务的许可费。

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