信心是金，禹洲林龙安的多线突围

（文/张志峰 编辑/马媛媛）3月30日，禹洲发布了一份“喜忧参半”的成绩单。

喜的是，面对疫情黑天鹅和强调控影响，禹洲集团2020年合约销售额逆市大涨39.74%，达到1050亿元，成功晋升千亿房企俱乐部中的一员；并且通过一系列债务结构调整操作，降杠杆成果显著。

忧的是，部分项目受疫情影响延期交付，2020年未能及时确认收入，导致企业营收和净利润大幅下滑。

令人敬佩的是，禹洲集团董事局主席林龙安在这一问题上并无过多推卸，而是坦荡直言：“无论如何，我们责无旁贷，要反思、要彻底改变和完善自己。”

大行预计营收将达270亿，毛利率20%

事实上，房地产预售制度决定了其本身就是一个极易受政策和结转周期影响的行业。2020年的禹洲正式遭遇了这场尴尬。

管理层介绍称，2020年禹洲计划推出的房子都如期销售完成，但位于武汉、唐山等地项目却因为疫情的原因，四季度无法如期交付，“其中也有因为精装修部分没能完工的，比如位于合肥和上海的项目”，导致无法确认收入。

“我们也从中发现了自身团队的问题。”林龙安表示，团队的衔接度不到位，巡查力度也不到位，下一步要把交房的程序和规则研究透，交房细节做得更好，这是禹洲要做出的改变。

失之东隅，收之桑榆。林龙安补充道，上述这些项目都有进展陆续会在今年上半年交付。

据此，汇丰银行亦表示认为禹洲2020年收入及毛利率下降是由多种因素共同驱动的，这些因素是一次性的，并且不太可能在2021年及以后出现。摩根大通也做出了相似判断，其预计公司2021年收入将恢复正常，确认收入约为270亿元，毛利率约为20%，与整体市场趋势一致。

一季度刚刚结束，根据禹洲集团披露，企业1-3月销售成绩“开门红”，达到221亿元，同比增长113.28%。

值得一提的是，2020年禹洲在规模扩张的同时，产品营造能力和运营能力也有很大提高。

数据显示，企业通过内部的降本增效和优化运营费用管控，行政开支同比下降26.31%，销售成本同比下降42.09%，分销成本同比下降35.11%。

回购增持双线行动

或许正是因此，汇丰银行、中泰国际等机构仍然将禹洲评级维持在“增持”阶段。

日前汇丰发布研究报告认为，禹洲集团2020年的盈利下降是一次性的，主要是因为部分项目的延迟交付以及高盈利项目未并表所致，且未来收入有保障，资产负债表十分夯实稳健，资金流动性充裕，市场信心将会逐渐恢复，维持禹洲的“增持”评级。

小摩也在报告中指出，禹洲拥有良好的土地储备，且流动性很好，且延迟交付项目的毛利率正常，土地成本也很低，预计企业2021年收入将恢复正常，与整体市场趋势一致。

出人意料地是，自3月21日发布盈利预警公告至披露年报之间，禹洲疑似遭遇机构做空，股价、债券接连大跌。

对此，现金流充裕的禹洲应对措施也颇为直接有效。

3月31日，发布2020年业绩的第二天，禹洲集团连发数条自愿性公告，宣布董事长及控股股东自愿增持股权、股权激励计划和于公开市场回购于2025至2027年间到期的长年期美元优先票据。已购回的2025年票据、2026年票据I、2026年票据II及2027年票据合共1600万美元。4月1日，公司又于公开市场回购2025年到期的长期美元优先票据400万美元。前后两天已累计回购2000万美元优先票据。

而在股市上，为提振资本市场信心，林龙安直接出资325万港元，以每股2.5港元价格于公开市场增持130万股公司股份，使其直接或间接持有禹洲集团股权比例达到58.8%。

同时，禹洲集团亦公告披露，以企业共计808万股股份作奖励计划之用，成立员工激励信托，股票平均代价约为2.315港元。

业内人士向观察者网指出，大股东及集团对未来发展的信心，很大程度上也能通过股市传递给投资者。禹洲这一次反应迅速的股债双线行动，既快速稳定了企业债券市场和股票市场价格，同时也是公司现金流和资金储备充裕的表现。

控负债降杠杆，2年内“转绿”

“三道红线”作为也是行业关注的焦点，并关乎房企的融资命脉，自然也是业绩会上一大焦点。

与大多数为快速推进千亿规模，而激进扩张的房企不同，禹洲的财务政策素来以“审慎”为核心。

数据显示，企业2020年末净负债率为85.8%，现金短债比为1.83，均大幅优于监管要求的及格线，仅有剔除预收款后的资产负债率踩线，为77.9%，因此定档“黄档”。

管理层表示，2021年将继续降低债务规模，力争在两年内使得剔除预收款后的资产负债率降低到70%以下，由黄档降低到绿档。

值得一提的是，过去一年禹洲还在融资成本和渠道方面下了一番苦功。

根据业绩报告，2020年禹洲在中资地产商中率先推出绿色融资框架，首次发行绿色美元债券，开辟了新的融资渠道。利用国际债券市场的机会窗口，境外多次成功发行长年期美元优先票据，债券发行均实现近10倍的超额认购。

在此基础上，根据业绩报告，截至2020年末企业平均融资成本为7.19%，较2020年中下降0.03个百分点。

在现金流动性方面，禹洲表现也堪称优秀。业绩报告显示，截至2020年末，企业现金及现金等价物约为345亿元，现金短债比接近2倍，这为禹洲应对未来发展以及行业周期波动意义重大。

此外，在物业管理和商业分拆上市方面，禹洲也在积极推进，以期作为未来新的资金来源之一。

其中，禹佳生活服务集团有限公司（“禹佳生活”）已于2020年12月11日向香港联合交易所递交上市申请表格，目前处于上市审核阶段。

截至2020年末，禹佳生活在管项目总建筑面积超过1750万平方米，总合约面积超过2600万平方米，其中来自第三方在管建筑面积占比超过15%。在管项目中长三角地区占比超过50%，海西经济区占比超过30%。

管理层表示，相关上市进程正按照既定时间表进行，各项工作也在积极开展中，后续的进展将会以公告的形式披露。

根据最新市场消息，禹洲物业不断加强外拓力度，近日分别签约兴业银行福州分行、中标上海马桥景城雅苑小区等高端物业项目，持续深化全国布局。

中银国际近日发表研报指出，禹洲集团物业管理及商业运营服务的分拆预计将在今年之内完成，这将进一步释放潜在价值，提高派息比例，实现估值重塑。

千亿之后“双总部”战略

公开资料显示，禹洲地产成立于1994年，2009年在香港联交所成功上市时，尚是一家销售额仅36亿元，名不见经传的地方性房企。

直到2016年，林龙安下定决心将总部从厦门搬迁至上海，并在次年提出“区域深耕，全国领先”发展战略，明确表示“三年实现销售千亿”。

彼时，禹洲已成功布局长三角、环渤海、大湾区、华中和海西五大区域，合约销售额403亿元。2018-2019年，企业销售额持续上升，分别达到560亿元和751亿元。

2020年，在遭遇疫情黑天鹅的袭击下，禹洲地产竟还是以接近4成的增长率顺利达成“千亿俱乐部”目标，着实让人惊艳。

从销售分布来看，长三角区域是禹洲集团所有布局中的核心，2020年销售额占全部金额的比例超过60%，达到646.4亿元。其余海西经济区、环渤海区域、华中区域、大湾区区域及西南区域等地相对较弱，合计占比不到40%。

公司管理层在业绩会上介绍称，长三角区域深耕带来的成效十分显著，比如在苏州、合肥，禹洲集团孵化出了两个销售突破百亿元的城市公司，而上海和南京两地，凭借着公司深耕区域市场多年的努力，将成为下一个销售突破百亿元的城市公司。

在土储方面，2020年禹洲集团新增21幅优质地块，其中18幅来自收并购和招拍挂，建筑面积285万平方米，货值约人民币750亿元，全部位于上海、成都、武汉、重庆、宁波等一二线核心城市。

据管理层统计，截至2020年底，禹洲总土地储备2310万平方米，总货值4559亿元，均位于一二线及准二线城市，足够未来三年发展需求。

此外，企业在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州布局的3个旧改项目也渐入收成期，对于提高企业利润率至关重要。

谈及2021年的投资计划，林龙安表示，目前禹洲是“双总部”战略，以上海为中心的长三角仍是拿地重点，而以深圳为中心的大湾区，禹洲会从旧改、小区改造、产业发展等方面寻找不一样的机会。

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