“狙击”学区房

（文/张玉 编辑/马媛媛）孩子是一个家庭的希望。长久以来，为了让孩子能过够取得更好的成绩，家长们往往不惜一切代价让孩子就读好学校。“学区房”作为一门公开的生意让人欢喜让人忧。

“一房难求”的背后，暴露出来的是扭曲的置业观和教育观。这在某种程度上扰乱了正常的房地产市场秩序。

4月6日，合肥市发布房地产新政八条，其中就包括打击学区房炒作的政策，进一步体现了大城市房地产政策趋严的导向。而在此之前的3月中旬，上海市教委“名额分配综合评价录取”的制度无疑给疯狂的学区房市场“浇了一盆冷水”。

多城“祭出”调控大招

4月6日，合肥市发布房地产新政八条，进一步体现了大城市房地产政策趋严的导向。新政从稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度等多个层面严厉打击各种房地产市场乱象，维护正常的房地产市场秩序。

其中，最受关注的莫过于关于学区房的调控政策。政策明确，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。

58安居客房产研究院分院院长张波向观察者网表示，这一政策本身会明显降低学区房的炒作空间，对于打击学区房投资具有非常直接的效果。6年一个小学学位，这一要求处于一个较严的水平，在推进教育资源均衡化的大背景下，可以有效对当下学区房市场“浇浇冷水”。

事实上，近段时间以来，多个城市都纷纷出台学区房调控政策。

4月1日，根据深圳市场监管官方消息，深圳市市场监督管理局、市住房和建设局和市教育局联合印发开展“学生位房”等虚假违法广告专项整治工作方案。此次联合整治行动将通过采取更加严格的标准、更加严厉的处罚、更加有效的措施，发挥部门联动优势，严厉打击“学位房”等虚假违法广告。

今年3月17日，上海市教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。其中颇受关注的是“名额分配综合评价录取”制度。《实施办法》规定，自2021年起，上海市委属试验示范性高中，将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校，而区属重点高中的分配名额为招生总计划的50%~65%。

易居研究院分析指出，该政策实际上就是将市实验性示范性高中招生总计划进行了优化，通过名额分配方式，使得相关区和初中获得更多的报考和入学机会。

类似政策在全国其他城市也有创新和试点。比如，《浙江省教育事业发展“十四五”规划（征求意见稿）》已经发布，浙江省教育厅正在征求意见建议。该征求意见稿中提到，优质高中70%以上的招生名额要按学生比例分配到初中，逐步实现中考全省统一命题。此类政策和上海的政策类似，体现了当前教育制度改革的导向。

学区房炒作能否根治？

学区房政策频出的背后，不可回避的是，这两年大城市住房问题中，一个很尖锐的问题就是学区房较热。上海易居房地产研究院研究指出，近年来，无论是一手房还是二手房，都出现了学区房抢房的现象。从实际过程来看，热门小学和初中都出现了“一校难求”现象，暴露出扭曲的置业观和教育观。很多家长希望子女就读一些好小学和好初中，目的是为了后续考更优质的高中和大学。但在此类心态下，热门小学和初中的门槛非常高，这也使得家长的教育压力非常大。另一方面，部分小学和初中又出现了招生困难现象（比如部分区域动拆迁后，周边入学的子女数量在减少）。此类现象导致了两个问题，即教育资源不均衡、生源不均衡。

根据克而瑞数据库监测的数据，2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。而以去年学区房炒作较多的大三林板块为例，其2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。

有媒体报道，北京一处学区房在“房主在路上堵车”的时间里，价格涨了20万元，从580万元涨到600万元；上海一处37平方米的学区房标价748万元，单价超20万元，直逼2公里外的顶级豪宅汤臣一品。

尽管给当下的学区房市场“浇了一盆冷水”，类似调控政策真的能从根本上杜绝当下的房地产炒作现象？

张波指出，这一政策依然只是体现在打击炒房层面，对于教育资源的均衡化，未来还需要类似多校划片，降低本区域招生比例等多种方式来实现。

中原地产首席分析师张大伟表示，学区房的问题核心是教育资源不富裕，导致房价上涨过程中，学区房成为龙头，这些学区房调控政策，只是稀释学区房资源的价值，但很难影响根本。

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