近十年负债率均超90%，冲千亿的鲁商发展能否逃出“低毛利魔咒”？

（文/张玉 编辑/马媛媛）今年2月19日，农历正月初八，鲁商健康产业发展股份有限公司（以下简称“鲁商发展”）开展了一场导向千亿的高质量发展战略落地执行培训。在这场培训中，鲁商集团首席战略官，鲁商发展党委书记、董事长赵衍峰强调，在新的一年将加大转型力度，全力支持有关业务单元发展。

一个难以掩饰的尴尬是，在冲刺规模导向千亿的背后，鲁商发展的负债率已经连续十年徘徊在90%左右。2020年，鲁商发展资产负债率仅微下降2.22%至89.4%。此外，2020年鲁商发展销售毛利率仅为14.52%，处于行业偏低水平。

克而瑞日前发布的2020年1~12月中国房地产企业销售TOP200排行榜数据显示，2020年鲁商发展全口径销售金额为141.1亿元，位列排行榜第149位。

三四线布局拉低溢价

公开资料显示，鲁商发展成立于1993年，系山东省国资委实际控制的企业。公司累计开发生态健康项目40余个，省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、烟台、济宁、菏泽、潍坊、淄博等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、黑龙江等省市，形成了健康住宅、健康商业综合体、大型购物中心、高端写字楼、星级酒店等产品系列。

2020年，鲁商发展实现营业收入136.15亿元，较2019年同比增长了32.33%；归属于上市公司股东的净利润为6.39亿元，比上年同期增长了85.39%。

值得一提的是，尽管营收增速显著，从整个行业对比来看，鲁商发展的毛利率并不占优势。2020年，鲁商发展房地产销售的毛利率仅为14.52%，比上年减少了1.45个百分点。

同时值得一提的，Wind数据显示， 2017~2020年，鲁商发展销售毛利率分别为9.24%、15.93%、15.78%及15.7%；而同行业可比公司的中位值分别为27.47%、32.31%、27.95%及20.42%。鲁商发展的销售毛利率明显处于行业偏低水平。

同策研究院资深分析师肖云祥分析指出，这主要还是跟企业的布局有关，“一直以来公司主要布局在三四线城市，而这类城市市场溢价空间一般不高。”肖云祥还表示，近年来，三四线城市市场相对低糜，热度走低，想要有高的售价，难度更大。

58安居客房产研究院分院院长张波补充表示，这些城市的开发周期长，去化速度慢，会形成对资金的长期占用，也在一定程度上影响到资金的周转速度，同步拉低利润率水平。

分地区来看，2020年鲁商发展山东省内房地产销售营业收入为99.72亿元，占总营业收入的比重为73.24%。2020年报告期内，鲁商发展持有待开发土地的区域主要有哈尔滨、青岛、临沂、菏泽、济宁、淄博、烟台和济南。

负债率居高难下

冲刺千亿规模的背后，资金是决定一家企业能够走多久的“命脉”。

2020年报告期内，鲁商发展经营活动产生的现金流量净额为44.48亿元，去年同期为-33.07亿元；投资活动产生的现金流量净额为9522.7万元，较去年同期减少了82.62%；筹资活动产生的现金流量净额-35.51亿元，较去年同期大幅减少239.58%。鲁商发展方面解释称，主要系去年同期集中支付土地款筹资较多影响所致。

Wind数据显示，2011~2020年，鲁商发展资产负债率分别为92.04%、91.97%、92.58%、92.69%、93.06%、94%、93.96%、94.09%、91.62%及89.4%。不难看出，在近十年的时间里，鲁商发展负债率都徘徊在90%左右。

截至2020年报告期末，鲁商发展期末融资总额为222.34亿元，整体平均融资成本为9.117%，利息资本化金额为24.33亿元。

张波表示，从公布的财报来看，公司的融资成本和净负债率水平长期保持一定高位，这在一定程度上也会增加成本，影响到利润水平。

鲁商发展方面表示，2021年，公司（包括下属子公司）拟通过申请开发贷款、债权计划、委托借款、信托、融资租赁、经营性物业贷款等方式向银行等相关机构融资最高额不超过150 亿元人民币（含等值折算的外币），拟通过借款或委托借款等方式向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款最高额不超过60亿元人民币（含等值折算的外币）。

值得一提的是，2021年3月29日，天眼查披露，鲁商发展曾由于企业借贷纠纷与淄博芭山热电有限公司“对簿公堂”。

转型大健康谋变

近年来，在房地产业务之外，鲁商发展也在开拓新的产业链。

2018年，鲁商发展（当时名为“鲁商置业”）通过发行股份及支付现金方式、作价9.27亿元收购山东福瑞达医药集团有限公司100%股权。2019年，公司又支付现金2.58亿元收购了山东焦点生物科技股份有限公司60.11%股权。

通过收购，鲁商发展开始发力生物医药板块并形成了玻尿酸产业链。2019年6月，鲁商置业股份有限公司正式更名为鲁商健康产业发展股份有限公司，公司经营范围也新增加了化妆品、医疗器械、健康医疗等业务。

从公司日前发布的年报来看，2020年公司房地产销售、物业管理、酒店、药品、化妆品、原料及添加剂分别贡献营收115.21亿元、3.6亿元、6070.36万元、4.97亿元、6.89亿元及1.98亿元，占营业收入的比重分别为84.62%、2.64%、0.45%、3.65%、5.06%及1.45%。不难看出，房地产仍贡献了鲁商发展超过八成的业绩。

2020年，鲁商发展药品营业收入4.97亿元，比上年同期减少了16.98%，毛利率为61.65%，比上年同期减少了4.28个百分点。公司方面表示，主要是受疫情影响，医院就诊需求受到一定冲击，门诊量下降，同时疫情期间全国各地零售药店禁售退烧药、止咳药，使得药品销售有所下降。

其中，公司全资子公司山东福瑞达医药集团有限公司，2020年实现营业收入13.08亿元，实现利润总额1.27亿元，归属于母公司所有者的净利润1.06亿元。公司控股公司山东焦点福瑞达生物股份有限公司，2020年实现营业收入1.69亿元，实现利润总额2752.97万元，实现归属于母公司所有者的净利润为2461.24万元。

值得一提的是，向医药及大健康产业转型也在某种程度上抬高了鲁商发展的费用支出。数据显示，2020年公司销售费用为8.49亿元，较去年同期增长了18.27%。鲁商发展方面解释称，主要系医药产品推广费及网络平台技术服务费增加影响所致。

在张波看来，多元化发展是房企应对洗牌趋势的一种选择，机遇与挑战并存。多元化能培育房企的新增长极。“多元化发展是否能够成功，本质上还是需要看是否能够具备相匹配的核心竞争力，当前的市场环境下，多元化在一定程度上意味要在全新领域内打造核心竞争力，这并不简单。”

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