高速扩张之后，“白衣骑士”远洋业绩增速显“疲态”

（文/张玉 编辑/马媛媛）近段时间以来，远洋资本“战投”红星地产的消息一经传出，迅速引起广泛热议。

3月29日，远洋资本在官方微信平台辟谣称，本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿元，入股后双方将展开进一步战略合作，传言中“200亿元”对价并不属实。

热议背后，远洋资本及其背后的远洋集团（03377.HK）近年来在土地市场可谓一路“高歌猛进”。根据2020年公布的数据，远洋集团2020年增土地储备791.4万平方米，根据面积计算的投销比达到1.1倍。

根据亿翰智库监测，2020年远洋集团多次于佛山、济南、郑州等已经进入多年的城市补仓。同时在“南移西拓”战略引领下，企业在南移西拓区域获取项目共计34个，占比达 64%。

不过，高歌猛进之下，远洋集团的业绩增速开始放缓，甚至，呈现疲态。远洋集团日前发布的2020年度报告显示，2020年远洋集团销售金额虽然再创新高，达到1310.4亿元，但是增速却放缓至 1%。

“战投”红星地产

3月28日，远洋集团旗下的远洋资本宣布与红星美凯龙签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称“红星企发”）及其下属的红星地产板块（不含红星置业板块）展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价位10.3亿元。

据悉，红星地产为红星美凯龙控股集团旗下业务板块，成立于2009年，是以“地产+商业管理+资产管理”三大业务协同配合，集大型商业和高端住宅开发于一体的综合性开发商，覆盖购物中心、影城、精品百货等多种业态。截至目前，红星地产已在全国53座城市落子，累积项目百余个。

远洋资本是一家专注于从事另类资产管理的专业机构。近年来，远洋资本持续加码在沪商业办公。2020年6月，远洋资本实现对上海H88越虹广场项目的成功收购。据悉，H88越虹广场为上海漕河泾板块商办物业。开发区内汇聚中外高科技企业3600多家。

在此之前，远洋资本曾顺利实现上海大宁商业广场项目退出。据相关媒体报道，该项目的实际收益水平超过30%。

58安居客房产研究院分院院长张波分析指出，红星此次转让股权很大层面还是基于自身负债的考量，为解当下的资金之困，不得不将旗下房地产业务板块进行部分转让。从红星地产板块来看，主要从事物业开发销售，商业租赁收入占比很小，因此对于远洋来说接手后可以丰富自身的土地储备，有利于自身规模的稳定扩张。

同策研究院分析师肖云祥表示，本次疫情对红星美凯龙而言造成的冲击可谓不小，其实也从侧面反映出，重资产模式在遭遇黑天鹅事件时，将会面临较大的风险压力。通过发展轻资产的模式，可逐渐减低公司负债情况，提升公司稳健性。红星地产与远洋资本的合作，双方优势互补明显，红星地产在10多年的发展中，打造如红星天铂、爱琴海商业等IP。而远洋房地产业务稳健发展，且央企的企业属性使得公司在融资及资源获取上更有优势。

销售额增速放缓至1%

积极投资拓储的背后，远洋集团近年来规模扩张显著。不过，经过2016~2019年规模高速扩张后，2020年远洋集团的销售金额增速逐渐放缓。

日前，远洋集团发布2020年度业绩报告。公司实现协议销售总额1310.4亿元，较2019年的1300.3亿元仅微增0.78%。

公司营业收入实现565.11亿元，较2019年增长了11%；归属于上市公司股东的净利润为28.66亿元，较2019年增长8%。

此外，2020年，远洋集团毛利为104.57亿元，较2019年上升2%；毛利率为19%，较2019年下滑1%。

克而瑞日前发布的2020年1~12月中国房地产企业TOP200排行榜显示，2020年远洋集团全口径销售金额位列排行榜第36位，而2019年，远洋集团尚且排在第25位。2020年，远洋集团全口径销售金额排行同比下滑11个名次。

分析不难看出，拿地成本抬高以及部分城市销售难达预期是远洋集团利润难达预期的重要原因。

2020年，远洋集团物业开发业务的平均土地成本从2019年每平方米5400元上升至每平方米6200元。截至2020年12月31日，按可售总楼面面积计算，远洋集团土地储备的每平方米平均土地成本约为7900元，2019年同期为7500元。

就此，远洋集团解释称，主要由于2020年有较多一线城市项目结转，土地成本相对较高。

此外，2020年，远洋集团平均销售价格下降4%至20800元/平方米；2019年同期为21700元/平方米。

对此，亿翰智库研究员于小雨等分析指出，企业 2017~2019 年新进入了较多的城市，在这个过程中企业的拿地成本不断提升，但是商品房销售均价却下行，这压缩了企业的盈利空间。另外，企业新进入的城市往往优势较少，同时，为了在新进入的城市站稳脚跟，扩大影响力，实现产品高去化，往往还存在更高的营运开支，这也会侵蚀企业的净利润。

短期有息负债激增179%

工商资料显示，远洋集团创立于1993年，2007年9月在港交所主板上市。主要股东为中国人寿保险及大家人寿保险。公司业务范围包括住宅和综合开发、不动产开发运营、产业合作与客户服务等。截至目前，远洋集团拥有约200个处于不同开发阶段的房地产项目。

险资背景让远洋集团在财务领域“游刃有余”。根据远洋集团2020年度业绩报披露，远洋集团2020年剔除预收账款后的资产负债率为69%、净负债率为55%，现金短债比为1.5，全部处于“绿档”。

不过，从目前的发展来看，2020年远洋集团短期债务水平还是有所增加。期内，公司负债总值由2019年的1780.88亿元增加至2020年的1897.84亿元，增幅6.57%。公司流动负债总额由2019年的1003.8亿元增长至2020年的1300.85亿元，增幅29.59%。

从企业的债务结构来看，短期有息负债高速增长，导致了现金短债比和长债短债比两个指标大幅下降。其中短期有息负债增长了179%，由2019年93亿元增长至259.3 亿元，直接导致企业的长债短债比由2019年的8倍降至2020年的2.2倍，现金短债比由3.6倍降至1.7倍。

亿翰智库分析指出，企业短期有息负债大幅增长，可能是因为企业往期的长期债务逐渐到期。一方面，根据亿翰智库监测到的信息，远洋集团2020年新增的债务中以长期债券为主，比如2020年1月9日发行了10年期的担保票据。另一方面，根据2019年企业业绩会披露的信息，截止2019年，企业1~2年到期的债务在总债务中占比达33%，而这一部分债务基本将于2021~2022年到期。

截至2020年12月31日，远洋集团一年内到期的总贷款为259.34亿元，占贷款总额的比例为32%；而2019年这一数据仅为11%。换言之，2020年远洋集团一年到期的总贷款激增21%。

值得一提的是，远洋集团也在积极采取措施缓解目前的资金状况。4月1日，官方消息显示，远洋集团与广发银行举行业务座谈会，就全面加深银企业务合作进行了深入探讨。

而早在今年2月，远洋集团就曾与中国人寿保险签署战略合作协议，双方一致表示要积极推进在资本纽带关系、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老六大领域开展合作。

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