“三道红线”转绿，融信下一步解决“利润”大关

（文/张志峰 编辑/马媛媛）2020年的房企年报季上，“三道红线”和“降费增利”成为所有玩家共同关注的重点。这一点，在融信业绩会上表现得尤为明显。

3月31日下午，融信中国2020全年业绩。

一方面，在全行业普遍“降杠杆”的大趋势下，公司财务稳健程度表现亮眼。尤其是监管部门设置的“三道红线”核心财务数据——净负债率83%，扣除受限资金后的现金短债比1.08，剔除预收账款的资产负债率69.9%，均达到监管要求水准，这在规模增长较快的各个中型房企中，实属罕见。

要知道，即便素来在业内以稳健著称的“老大哥”万科，至2020年末仍有一条红线未达标。

另一方面，在经营业绩上，2020年公司实现合约销售1552亿元，营业收入483.02亿元，毛利润53.12亿元，毛利率仅11%，在行业中处于中等偏下水平。

值得注意的是，在毛利率本就不高的前提下，企业通过多维手段加强管理能力，将营销费用和管理费用压缩到了极致，最终实现净利润34.95亿元，净利率尚能达到7.24%。

而如何提升管理能力，压缩成本、降低两费也是如今各大房企争相讨论的热门话题之一。

因此，财务稳健与盈利能力下降两个矛盾点，也成为融信业绩会上讨论的焦点。

4月1日，融信中国股价先扬后抑，最终报收5.35港元，微降0.37%。

全线转绿，新增融资成本5.3%

事实上，作为资金密集型产业的房地产企业就已经在中央号召之下开始缓缓“降杠杆”。

不过，刚刚经历过爆炸式增长的房企们在没有真正被掐中命脉之前，显然参与度并不积极，直到去年下半年“三道红线”骤然降临，以三项关键性债务指标将房企划分为“红、橙、黄、绿四档”管理，不达标的企业将直接收到融资方面“制裁”，才令大家切实感受到了危机降临。

不过，短短2个多月时间内完成任务不是一件容易的事。就目前而言，定档绿线的多为世茂、龙湖等本身对规模增长需求不大，且素来财务较为稳健的头部企业，绝大多数全线转绿仍需要未来1～2年时间。

因此，融信三道红线全部转绿出人意料。

要知道，在过去几年中，融信一度是以“跨越式”高增速的“激进派”房企出现在人们视线中。克而瑞数据显示，2014年企业合约销售额仅有167亿元，排在44位；至2018年这一数字已经达到1219亿元，排名跃居第25位，复合增长率达到64%。

直到2019年，在规模步入千亿之后，融信才开始大幅放缓扩张速度，将主要精力转向降低负债和增加现金流之上，企业净负债率也是在这一年首次下降至100%以内。

管理层认为，“三道红线”更多考验的是房企的现金流与融资能力，迈入“绿档”之后，融信本身在融资空间上便拥有了一定的优势，加上对内生潜力的不断挖掘，以及持续深耕与优质产品带来的利润空间，将更有益于公司未来长远发展。

值得一提的是，持续改善的财务指标，使融信越来越多地受到资本市场认可。2020年，公司于去年先后获纳入恒生大中型股价值偏向指数及恒生大中型股（可投资）指数，境内外信用评级也继续保持高水平。公司平均融资成本降至6.55%，2020年新增融资平均利率为5.3%。

有分析人士向观察者网指出，杠杆的运用从来都不是越高越好，也非越低越好，而是随着市场环境始终在变化。融信过去在楼市大爆炸的年代用高杠杆发展，2019年前后又果断降杠杆力保现金流，对市场节奏和融资环境地把控十分到位。

“极致深耕”挖掘长期盈利空间

无论如何，降杠杆不能成为毛利率下降的主要原因。

融信执行董事兼首席财务官张立新在业绩会上表示，主要原因是今年营收中38%来自上海和杭州，在上市之时面临严格限价，产品去化非常快，但是价格都没有达到预期。还有一部分是来自于收并购，综合起来占总营收的50%左右，拉低了整体毛利率，明年开始逐步回升至行业平均水平的状态。

数据显示，2020年，公司新增土地项目50个，新增权益土地储备约402万平方米，其中一二线城市权益拿地金额占比达88%。公司拿地也向长期聚焦深耕的优势地区倾斜，长三角与海西地区权益拿地金额占比分别为77%与14%。

截至2020年末，融信在全国共计拥有247个项目，覆盖全国52座城市，总土储面积约2871万平方米，其中约82%位于一二线城市核心地段。

对于2021年初的“集中供地”政策，欧宗洪认为，集中供地势必会提高房地产集中度，对房地产企业的资金实力会比较高。融信项目大都集中于长三角，所以在销售回款上会更快。并且三条红线均达标，财务杠杆和财务结构也比较健康，因此未来投资灵活性上会比较好。

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网表示，目前一二线热点城市作为调控重点，加之囤地捂盘等操作也被禁止，限价政策之下利润率下滑是意料之中的事情。但之所以各大房企还是要争相“深耕一二线城市”，根本原因还是这些城市利于去化、便于高周转，也就不存在库存压力，对企业快速回笼资金、降杠杆意义重大。

此外值得关注的是，在行业发展的新起点上，各大房企除了更加注重存量运营、不断挖掘管理红利外，也更加注重企业的可持续发展指标，而ESG作为国内外投资者关注的热门领域，自然引起了越来越多房企的重视，融信也不例外。

管理层表示，近年来公司通过在绿色建筑、城市更新、公益活动、员工关怀等多方面的活跃表现，持续从环境、社会、管治三大维度践行社会责任，提升自身可持续发展能力。

据了解，2021年初，位于上海闵行区的融信旭辉世纪古美项目，刚刚通过了上海市住建委超低能耗方案评审，成为上海市首个超低能耗住宅项目。

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