背靠“大树”外拓不足，中南服务IPO“受检”

（文/张玉 编辑/马媛媛）房企分拆物业公司上市的步伐正在加快。日前，中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）向港交所递交了招股书。

截至2020年12月31日，中南服务合计拥有173个在管项目，在管总建筑面积为3690万平方米，覆盖中国15个省、市、自治区的53个城市。根据克而瑞数据，2019年，以在管面积计，中南服务拥有中国整体物业管理市场约0.1%的市场份额。

从股权结构来看，中南服务的控股股东为中南创始人陈锦石之女陈昱含及其家族信托，合计持有87.2%的股份。报告期内，中南服务超过90%的收入来自中南集团开发的物业。

值得一提的是，2020年下半年房企拆分物管企业上市扎堆，但一方面由于融资额度不断走高，引发投资者对行业估值过高的担忧；另一方面则是物业企业估值定位和实际情况出现偏差，新股发行都希望有一个高估值，从而导致频频破发。

超九成收入来自关联方

据悉，中南服务主要透过三条业务线提供多元化服务，即物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务。公司在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业。其中非住宅物业主要包括购物中心、工业园区、办公大楼、游乐园及公共物业。

从总收入来看，2018~2020年，中南服务分别实现营业收入5.51亿元、6.82亿元及8.63亿元；毛利9050.7万元、1.27亿元及1.98亿元；净利润1794.6万元、2705.4万元及6674.6万元。2018~2020年，中南服务总资产回报率分别为2.7%、4.4%及9.9%，呈逐渐上升趋势。公司权益回报率分别为44.6%、43.1%及60.9%。

值得一提的是，中南服务大部分物业管理收入来自中南集团开发的物业。2018~2020年，来自后者的收入分别占中南服务收入的98.9%、97.9%及92.7%。中南服务方面坦陈，“我们在管建筑面积增长与中南集团同期完成并交付的建筑面积大致一致。”

不容忽视的是，外拓能力是影响企业估值的一个重要因素。克而瑞分析指出，物管企业之所以出现估值分化也与物业板块固有的特点有关。一方面，不少企业过于依赖地产母公司，缺乏核心竞争力，同质化程度较高。另一方面，尤其是对于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司输出有限。因此第三方拓展能力仍旧是重要的衡量因素。

另据克而瑞数据显示，2019年，中南服务的物业管理服务毛利增长率为61.1%，在香港上市的物业服务企业中位列第七名，排在融创服务、恒大物业、合景悠活、时代邻里、永升生活服务和弘阳服务之后。

其中，融创服务的毛利增长率为179.1%，恒大物业的毛利增长率也超过160%。排在第六位的弘阳服务的毛利同比增长率为68.2%，较中南服务高出7个百分点。

二代接棒“练兵”

伴随着中南服务招股书的提交，地产二代陈昱含也作为中南服务执行董事、董事会主席正式走到台前。

   据悉，中南服务的历史要追溯到2005年。彼时，陈昱含的父亲陈锦石控制的中南房地产业有限公司（现称“中南城市建设”）及南通中南新世界中心开发有限公司在中国成立中南物业服务，并开始向中南集团开发的物业提供物业管理服务。

现年35岁的陈昱含，于2008年8月获得澳大利亚悉尼科技大学工商管理学士学位。2015年1月获得复旦大学行政工商管理硕士学位。

2008年大学毕业后，陈昱含就加入由其父亲陈锦石控制的中南建设，并曾担任董事长秘书、董事长办公室主任及董事长助理等多个职位。现为中南建设董事、副总经理及战略委员会成员，同时也担任中南控股董事会主席。

2016年7月，陈昱含加入中南服务，并自此参与集团的管理及业务营运。2019年11月，作为陈锦石家族继承计划的一部分，陈昱含收购中南服务全部权益。2021年1月，陈昱含成为中南物业服务的登记股东。2021年3月15日被调任为执行董事，并获委任为董事会主席。主要负责集团的整体管理及策略规划。

同时值得一提的是，克而瑞研究指出，“三道红线”下，分拆物业也成为房企改善财务的办法之一，通过股权融资的方式，有助于降低企业的负债水平，因此不少房企将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。

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