三道红线成功降至“绿档”，黄朝阳“裂变”中骏

（文/张玉 编辑/马媛媛）“三道红线”政策之下，资金成为考验一家房地产企业能否可持续性发展的重要条件之一。从目前披露的年报数据来看，一众房企“各显神通”，积极调整自己的债务结构。包括旭辉、新力控股、中国奥园、金科甚至头部企业万科等多家房企均表示尽快实现“三道红线”达标。

稳步迈入千亿阵营之后，中骏集团控股（01966.HK）的“三道红线”指标也成功降至绿档。

3月30日，中骏集团发布了2020年度业绩报告。2020年，公司实现合同销售金额1015.37亿元，跻身千亿房企阵营。公司2020年收入为325.73亿元，同比增长52.4%；净利润44.46亿元，同比增长10.5%。

2020年，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3。三项指标均降至“绿档”。

不考虑三四线城市拿地

千亿之后，土储成为巩固房企发展边界的“护城河”。2020年，中骏也在不断加大自己的土地储备。

截至2020年12月31日，中骏集团连同其合营公司及联营公司拥有土地储备总规划建筑面积约3768万平方米。其中集团应占土地储备总规划建筑面积约2566万平方米，分布在62个城市。

2020年，集团连同合营公司及联营公司新增38个项目；分布在25个城市，其中14个为新进入的城市。

与此同时，在集团“一体两翼”发展模式的主导下，中骏集团的“百城计划”在2020年全面提速，共新增14个世界城购物商场项目。

中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳表示，中骏通过“一体两翼”战略（“一体”指住宅，“两翼”分别为长租公寓和购物中心）实施投资和城市、商业布局。投资时，除通过两翼勾地外，公司还会通过公开市场拿地，而公开市场的拿地需要满足三个要求，即核心城市、核心地段、核心项目，以此满足市场确定性和销售确定性，若没有勾地因素，中骏集团基本不会考虑去三、四线城市拿地。

在勾地方面，长租公寓主要是一线跟核心二线城市，大概锁定在8个城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉。勾地重心下沉二线、三线城市，在广东、福建、浙江、江苏的百强县，也会沉淀下去。未来中骏集团买地、城市布局的转型，也会跟着这个方向。

拟分拆物管业务上市

在2020年的新年贺词中，黄朝阳表示，千亿之上，必将面对更大的风浪。“未来，房地产需求将长期处于饱和时代下的买方市场，房地产行业进入持续残酷竞争的状态。中骏面临着规模发展与转型的双重压力，未来的挑战是巨大的。”由此，必须坚定中骏“一体两翼”的战略方向。

公开资料显示，中骏集团创办于1987年，总部设于上海。在住宅开发主营业务发展的同时，中骏集团开启了中骏商管智慧服务和方隅长租公寓两个新的核心业务。

至2020年，中骏集团已经开业及在建的中骏世界城超过30座。预计到2025年，中骏世界城在建数量将超过100座。

在此次年报中，中骏集团管理层指出，集团商业管理及住宅物业管理业务已具备一定的规模，集团力争在2021年将此业务分拆上市。

今年1月28日，中骏商管在港交所递交招股书。中骏商管在招股书中明确表示，建议分拆将有助分拆集团建立独立上市集团身份，并借此获得独立筹资平台及拓宽其投资者基础；将提高分拆集团运营业绩的透明度，并让分拆集团直接进入资本市场，以进行股本或债务融资，从而为其现有业务及未来扩张拨资。

值得一提的是，近年来，物业企业掀起上市潮，物企跑马圈地日益激烈。在业内人士看来，上市体现了企业在物业板块的能力，有利于此类企业后续的融资工作。

从具体收入来看，年报数据披露，2019~2020年，物业管理分别为中骏集团贡献了4.58亿元及5.32亿元收入。

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