上坤地产：归母净利润同比上涨62.2%，“三道红线”指标持续向好

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“2021年我们也将持续以精准的投资布局、高效的运营能力、优质的产品实力和敏捷的人才组织四大核心能力为牵引，来实现上坤高质量的增长，形成符合时代特征的成长性房企发展路径。”上坤地产执行董事、董事会主席兼行政总裁朱静在2020年业绩会上说道。

（由左及右分别为：陆石媛女士、朱静女士及周青先生）

3月31日，上坤地产举办2020年线上业绩发布会。数据显示，2020年上坤地产实现应占合约销售约126.6亿元，同比增长9.1%，其中长三角占比达到78%；应占合约销售面积77.8万平方米，同比增长11.1%。上坤地产执行总裁周青表示，长三角未来是上坤地产的“超级区域”，未来将深度布局长三角，为其长期稳步发展提供坚实的支撑。

盈利上涨财务自律

业绩公告显示，2020年，上坤地产营业收入达到81.91亿元，同比增长8.7%；归母净利润达到3.56亿元，同比增长62.2%；净利润为8.9亿，同比增长30.8%。

具体来看，上坤地产营业收入来源于物业销售、物业租赁收入及项目管理服务。其中，98.1%的收入来自物业销售，约1.9%收入来自物业租赁收入及项目管理服务。

不过，受前几年高价拿地的影响，上坤地产毛利为17.9亿元，毛利率为21.9%，同比减少18.9个百分点。

事实上，毛利率下滑已经成为行业的普遍现场，包括华润、招商蛇口等“优等生”在内的房企都无法避免。

对此，上坤地产助理总裁陆石媛表示，上坤地产2020年毛利率为21.9%，处在行业平均水平。之所以出现下滑是因为在前期结转收入当中有70%以上的收入都是来自于上海樾山项目，这个项目的特征之一就是通过收并购的方式取得、原始成本比较低，从而造成其2018年、2019年整体毛利率水平高于行业平均水平。

“未来随着我们结转项目数量越来越多、结转项目多样性丰富，上坤地产整体的毛利率水平应该会维持在行业平均水平，约为20%-25%。”陆石媛说道。

值得一提的是，截至2020年底，上坤地产净负债率为54.3%，较2019年末下降约64.5%；剔除预收款后的资产负债率为72.1%，较上年同期下降约11.2%；非受限现金（包含抵押存款）短债比为1.5。

按照“三道红线”的标准来看，上坤地产2020年年度指标仅一项略超阈值。此外，截至2020年末，上坤地产现金及银行结余（包含受限制现金）约为53.3亿元，同比增长53.1%。

朱静表示，未来会以三条红线为标准作为公司整体稳健发展的衡量指标之一，同时通过提升运营效率、产品力，来加速去化率、提高回款率，进一步降低融资杠杆，力争所有的三条红线都能达标。

聚焦深耕区域积极拓储

上坤地产于2010年在上海成立，以长三角作为战略重地。2016年，上坤地产走出长三角，布局珠三角、中部城市等核心城市圈。2020年11月，上坤地产成功登陆香港资本市场。

在实现营收、利润双增长的同时，上坤地产一直在多渠道补仓土储，特别是“超级大区”长三角。

数据显示，2020年上坤地产新增24个项目，土地储备面积达到306万平方米，其中长三角土地储备占比高达64%。

截止到2021年3月30日，上坤地产累计的土地储备面积达到716万平方米，其中仍然是长三角经济区为主，占比57%；中部核心和珠三角也在加大布局，分别占到34%和9%。

对此，朱静表示，上坤地产会继续坚持基于城市群的区域深耕策略，以“3+X”为区域的投资布局框架，在已经进入的三大经济圈进行持续深耕，做透长三角、深入珠三角，布局中部的核心经济圈。

和城市布局持续优化一样，上坤地产的拿地渠道多元化。2020年新增土地储备中，招拍挂占比约40%，收并购占比24%，产业合作占比21%，政府平台合作占比15%。

值得一提的是，2020年上坤地产新增项目的权益占比增至71%，极具含金量。

“上坤在2020年之前一直秉承着合作共赢的开发理念来操盘项目，所以之前拿地项目权益占比并不高。目前上坤已经完成了整个长三角以及三大经济圈的布局，我们会结合公司发展阶段，逐渐提升权益占比和整体权益。”朱静补充道，未来也会和行业内的优秀企业保持合作，实现多方共赢。

谈及上坤地产未来的运营策略，朱静表示，房地产行业的高土地红利、高融资杠杆红利，以及高速度发展的阶段已经过去，房地产企业将回归到企业经营的本质，需要关注客户需求、产品品质、经营效率。

代替“高周转”，上坤迎来“快周转”。即在做好产、供、销、存的弹性运营的管理基础上，进一步优化成本管理体系和强化集中采购的优势资源，打造协同高效的运营体系。

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