控节奏、降成本，3000亿之后世茂开始推进“大飞机战略”

（文/张志峰 编辑/马媛媛）上一次房企对标学习同行，目标还是全行业的“老大哥”万科，但自王石隐退之后，行业进入快速增长时代，各家除了偶有合作，基本上开始各玩各的。

随着近年来行业进入存量房时代，调控、融资渠道逐渐收紧，房地产界合作之风大起。

在这样的背景下，房企对标学习同行的风气也再度兴起，这次是世茂。

3月30日，世茂集团发布2020年度成绩单，或许可以从财报中一窥这家房企“被对标”的理由，不是情怀，也不是速度，而是“稳”。

销售、营收、利润全面增长

在销售数据上，2020年世茂实现合约销售额3003亿元，同比增长15.5%，在克而瑞销售排行榜中位列第8位，且增速领先于众多头部房企。

在盈利方面，世茂去年营业额1353.5亿元，同比增长21.4%；毛利润396.7亿元，同比增长16.2%；核心利润191.4亿元，同比上升24.9%；股东应占核心利润152.2亿元（包含物业股权处置收益），同比大幅上升45.2%。

不仅营收、利润等核心数据同步大涨，还完美避开了当前由于合作模式而普遍存在的增收不增利问题。年报显示，去年世茂集团毛利率达29.3%，净利率达14.4%，远超行业平均水平。

业绩会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛对企业经营业绩总结称：“2020年，是疫情冲击下充满挑战的‘考验之年’，世茂积极思变，稳财务、扩土储、调结构，顺利完成销售目标，实现‘利润之战’的稳步告捷。”

因此，三千亿之后，世茂不再刻意追求业绩的绝对增幅数字，更强调权益后的利润增长。

许世坛表示，基于目前行业不管投资端、融资端还是销售端都受到一定调控的影响下，今年世茂集团销售增幅10%以上。同时，得益于非开发销售增速在70%以上，整体利润增速会超过销售增速。

他指出，10%以上的增幅设定是理性的，有别于前几年过高的增速，这是“一个稳健、合理的位置”。

“拿高价地是不可能的”

在土储方面，世茂也表现得游刃有余。

2020全年，世茂新增土地100个，土地总价约908亿元，计容建筑面积达到1535万平方米，土地单价约5916元/平方米，货值达2860亿元，其中一二线城市货值占比达到60%。

值得一提的是，仅去年上半年，世茂新增土储就达到1232万平方米，占全年新增土储80%。换而言之，“三道红线”出台后，世茂拿地节奏就大幅放缓，下半年任务重心放在了抓回款和去化，改善债务结构，并完成世茂服务赴港上市。

截至2020年末，世茂集团拥有434个项目，分布于全国100个核心城市，累计土储8175万平方米，总土储货值达到1.38万亿，90%集中在一二线及强三四线城市，其中大湾区和长三角的货值分别为3950亿及3450亿元。

据管理层透露，企业2021年可售资源约5550亿元。也就是说，要完成年度3300亿元销售目标，世茂去化率只需要达到60%。

而在全国22城出台“双集中”供地政策背景下，许世坛认为，今年一季度的土地市场依然竞争较为激烈，市场需要冷静。对于未来的土地市场，世茂会积极参与拍地，但不是拍地王，“拿高价地是不可能的”，未来会继续加大TOD项目拓展方式，而大湾区最主要拿地方式是城市更新。

他表示，期待地价回归理性，现在的热门区域，有些土地的成交价产生的利润是负的，甚至是-20%、-30%。许世坛预计，2020年的国内新建商品房17万亿元的销售额是顶峰，未来5到10年，销售总额仍会在15万亿元至17万亿元之间，但销售面积会出现很大下降，降幅会至30%-40%。

“三道红线”转绿

今年的年报季，“三道红线”成为所有房企都绕不开的话题。

难能可贵的是，在保持了高增长和高土储的同时，世茂成功由“黄档”转“绿档”，三项关键性指标均控制在安全线以内，尤其是净负债率，已连续9年维持在60%以下，截至2020年末下降至50.3%，剔除预收账款之外的资产负债率为68.1%，剔除预售监管资金之外的现金短债比为1.16倍。

世茂公司管理层直言，“三道红线”指标已成为集团财务内部的重要管理指标。

“即使没有国家调控政策，公司近年来也一直主动地控制负债规模。” 世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，2021年集团仍然会通过几方面进一步加强管控，包括提升集团的销售去化力度，确保按揭回款，促进资金回笼，合理的铺排投资计划和预算，达成经营性的现金流为正。

数据显示，报告期内世茂实现回款2252亿元，同比上升15.5%，与销售增速同步；现金及银行存款684.7亿元，同比上升14.8%。

得益于此，境内外各大机构对于世茂的评级也冠绝地产圈。国际评级机构中，除惠誉维持“BBB-稳定”投资级评级外，穆迪、标普分别上调世茂评级“Ba1正面”、“BB+正面”。

2021非房地产开发收入150亿

有人说，每一家企业做大之后都有一个成为“航空母舰”的梦想。

诚然如此，许世坛在业绩会上指出，2021年，世茂迈入第五年高质量增长，将进一步提升资金管控力，强化运营力，夯实产品品牌力，统筹推进“大飞机战略”，实现城市赋能的全面升级和长期价值的稳健兑现。

据观察者网了解，2020年上半年世茂由原来“世茂房地产控股有限公司”更名为“世茂集团控股有限公司”，同时正式启动“大飞机战略”，即以房地产开发为核心主体，以商业运营、酒店经营、物业管理及金融为双翼；以高科技、医疗、教育、养老、文化等投资为平衡发展关键尾翼。

比起房地产开发“按部就班”的发展路径，世茂在酒店、商业轻资产的动作也不小。

财报显示，世茂集团2020年非房开业务收入为86.3亿元，同比增长33%，占2020年世茂总收入的6.8%，其中酒店实现收入16.4亿元，商娱实现收入19.6亿元，服务收入50.3亿元。

酒店业务方面，截至2020年底世茂拥有27家（含筹建）国际品牌酒店，121家（含筹建及输出管理）自主品牌酒店，当中已开业的自持酒店有24家，拥有客房数量逾7600间。

2021年，长沙世茂希尔顿酒店及长春莲花山茂御酒店也将陆续开业，预计酒店业务收入将会持续稳步提升。而2022年及以后，世茂还将重点筹开的项目包括上海佘山御榕酒店和世茂港珠澳口岸城。

商娱布局上，世茂目前已进驻30多个城市，拥有60多个（含筹建）商业及主题娱乐项目。年内，部分项目整体出租率高达95%。

2021年，世茂集团预计非房开业务的发展目标为收入超过150亿，增幅约74%。管理层称，非房开业务未来占集团的比重会越来越大，希望非房收入的占比在今年可以做到接近10%，未来还有可能占总收入15%甚至20%，利润可观。

随着成都世茂广场、杭州世茂大厦、长沙世茂希尔顿酒店、世茂长春莲花山茂御酒店等重点商业、酒店项目的接连入市，企业各个板块“合则协同、分则能战”。届时，或许许世坛设想中的“大飞机”将飞得更高。

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