82%货值布局一二线城市的中国奥园，2021年销售目标1500亿

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“在住宅板块方面，我们继续保持追求质量和追求规模同步发展的策略，保持在地产行业领先、领导的位置。”3月30日上午，中国奥园董事会主席郭梓文在2020年度业绩会上表示。

年报显示，2020年，中国奥园实现物业合同销售为1330.1亿元，同比增长13%，完成全年目标，稳居行业30强，对应的合同销售面积约1288.2万平方米。截至2020年底，中国奥园已售未结的销售额是1960亿元，将自2021年起逐步确认。

与此同时，2020年，奥园合约销售的回款率是85%，全口径的销售回款是1130亿元，首次突破千亿。

在此基础之上，奥园将2021年销售额目标设为1500亿元，同比增长12.77%。

中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬透露，奥园2021年的可售资源充足，约2200亿元，供货节奏比较均衡，前三个季度的供货接近全年的80%，足以完成全年目标。

营收利润双增长

年报显示，2020年奥园营业收入677.9亿元，同比增长34%；净利润为70.5亿元，同比增长35%；净利润率为10.4%；归属股东净利润59.1亿元，同比增41%。

具体来看，奥园营收主要来源于物业发展收益、其他收益以及物业投资收益，分别占比95%、4.6%和0.4%。其中，物业发展销售收入约为644.17亿元，较2019年的480.91亿元增加约163.26亿元。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌表示，奥园2018年至2020年的营收复合增长率约48%，随着以后城市更新项目转换和一二线城市项目占比的提升，预计2021年和2022营收会有更快的增长。

观察者网了解到，2019年，中国奥园共新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元，平均土地成本约3199元/平方米。2020年奥园新增和开发建筑面积2015万平方米，新增货值2426亿元，楼面地价是3975元/平方米，较2019年略微增长。

对此，陈嘉扬表示，如果从城市来看，奥园2020年在一二线城市的资金投入约占总量的73%，未来的利润表现也会更加突出。

不过，和大部分房企一样，在大环境下，奥园也无法避免毛利率下降的问题。年报显示，2020年奥园毛利润率为25.1%，虽然较去年有轻微的下降，却依旧维持在25%以上的毛利润率水平。

事实上，受前几年高溢价拿地影响，2020年的利润率下行已经成为行业趋势。

陈志斌表示，毛利率下降是一个策略和调整的过程，因为奥园在逐渐提升于一二线城市的占比。与此同时，奥园加大了三四线和五线城市的去化，价格有一定的让利，短期内对毛利产生一定的影响。

不过，城市能级提高之后，奥园的毛利率水平也会提到比较高的位置。而且，随着未来两年内旧改项目的陆续布局，企业毛利润率、归母净利润率还会继续上升。

加注城市更新

“2021年的购地支出不超过当年合同销售的25%，大约在300亿左右，更多会通过三旧城市更新改造的转化，补充土地储备。”陈志斌说到。

事实上，得益于城市更新加速转化，奥园正在进入利润释放期。年内，旧改项目转化可售货值382亿元，占年内新增货值16%；实现城市更新一级开发收益5.6亿元。

奥园管理层介绍，2020年集团在城市更新领域成功转化10个城市更新项目，其中8个转化为土地储备，未来3年预计转化可售货值1600亿元，预计平均毛利率35%至40%，净利率15%至20%。

以珠海历史最悠久、规模最大的旧村之一珠海翠微旧村为例。2019年10月，奥园正式成为珠海翠微旧村改造项目实施主体，项目总建筑面积160多万平方米，规划可售面积是48万平，可售货值是175亿元。2021年第一季度，珠海翠微村成功转化货值35亿元。

此外，奥园还有多个超百亿的大湾区城市更新项目将陆续转为土地储备，包括广州番禺的大学城项目，以及位于广州黄埔和荔湾、珠海拱北等地的项目均是位置好、规模大的

的特点，是奥园未来规模和利润的保证。

总体来看，于2020年底，奥园拥有超60个不同阶段的城市更新项目，预计可售资源约6730亿元，其中大湾区可售资源约6552亿元，占比97%。

此外，2020年中国奥园发挥收并购传统优势，策略性补充土地储备。按建筑面积通过收并购拿地的货值占比约57%，招拍挂占比约27%，城市更新及其他占比约16%。

截至2020年12月31日，奥园的土地储备总建筑面积约5718万平方米，总的货值约6208亿元，计入城市更新之后，总的货值是12938亿元，满足未来4至5年的发展。从区域来看，华南区域的可售货值是68%，以大湾区为主；从城市等级来看，一二线城市占了82%。

“城市更新项目为奥园的高质量发展提供持续的增长动力，未来，奥园将继续保持多元化购地渠道，进一步提升城市能级。”郭梓文说道。

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