正荣地产：2021年销售不低于1500亿，权益占比60%
张志峰
（文/张志峰 编辑/马媛媛）2018年上市后，正荣地产迅速进入千亿阵营，并提出“新三年战略”，目标是在2019年至2021年实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展。
2020年是该战略下的第二张答卷，管理层显然颇为满意。
左起：刘伟亮（执行董事兼董事会副主席）、黄仙枝（执行董事、董事会主席兼行政总裁）、欧国伟（非执行董事）李洋（执行董事兼常务副总裁）
年报数据显示，正荣地产2020年实现合同销售约1419.0亿元，同比增长8.6%；营业收入约361.3亿元，同比增长约11.0%；毛利约为69.0亿元，较上年增长约6.2%；净利润为35.59亿元，同比增长15%。
陈伟健（执行董事、副总裁兼财务总监）
土储5000亿
“今年销售业绩目标将不低于1500亿元。”3月29日午间，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上首先为“新三年战略”最后一年的“规模”定下了基调。
黄仙枝认为：“对于规模来讲，我觉得还是保持适当的规模优势就可以了，正荣地产还是在坚持高质量发展，特别是做长期主义，我们不设具体的目标，按照公司自己的实力、步骤来走。”
具体来看，2020年销售贡献最大的两个区域分别是长三角经济区和海西区域，前者占比39%，主要包括南京、苏州、合肥等城市，后者占比33%，主要是福州、莆田、泉州等城市。
值得注意的是，在增速较快的中型房企中普遍存在的“弹药储备”问题上，正荣2020年获得极大改善。
截至去年末，正荣地产在全国32个城市拥有建筑面积2850万平方米的土地储备，货值约5000亿元。216个项目主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的核心城市，其中82%位于一、二线城市或具有高增长潜力的地区。
“今年集团可售资源预计大概是在2500到2700亿元，预计去化率达到60%左右。上下半年整体的销售比重争取能做到各占一半。”正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋透露。
权益销售比例60%
需要指出的是，与绝大多数同规模房企一样，经过快速扩张期之后，如何提升整体利润率变成了正荣地产下阶段重任之一。
分析人士指出，规模房企扩张中，大规模使用的“合作模式”是降低企业利润的重要因素之一，如何在有效分摊风险与提升权益占比之间寻找平衡点，对企业未来长远发展至关重要。
李洋指出，正荣地产在经营上采取“深耕区域+高效运营”的模式，以区域深耕扩大业务规模，提升销售效率，随着销售规模扩大和优质土储权益占比提升，未来公司结转收入有望进一步提高。
数据显示，2020年正荣累计收购46幅地块，总预计建筑面积为7.14百万平方米，益比和并表比分别达到70%和81%。其中，长三角区域占比43%，作为企业投资核心的地位无可撼动。
“未来拿地投资将继续注重利润空间，投资回报率依然是拿地的重要标准，今年也要考虑全盘去化周期能力。”李洋补充道。
在销售方面，正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示，2020年集团的权益销售比例为55%，预计2021年权益销售比例能达到60%左右。
此外，黄仙枝总结称，集团会通过精准投资，包括精细化管理，降成本，提高产品力，令盈利能力也不断在提升。
而对于2021年房企最为关心的“两集中”土地出让政策，刘伟亮指出，政策利好整个行业，会降低地价提升利润空间，正荣有14个城市涉及“集中供地”，这一制度考验房企资金运作能力，正荣地产相对比较有优势。
预计2022年“转绿”
除了规模和利润之外，但在2019年开始的“新三年战略”中，优化财务结构也是重要一环。
因此，2020年下半年“三道红线”压顶之时，正荣地产表现得颇为从容。
其中，企业净负债率下降至64.7%，现金短债比提升至2.2倍，两项指标均远远超过“三道红线”政策标准，仅有剔除预收账款后的资产负债率尚在红线之外，黄仙枝表示：“争取2022年上半年把三条线都转绿。”
不过，随着企业规模不断扩大，2020年末正荣地产的负债总额也增长至为1837.82亿元。
而令人意外的是，在市场融资边际逐步改善之际，正荣地产也在通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。
具体而言，正荣成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。
这使得公司融资加权平均利率从2019年的7.5%大幅下降至6.5%，美元债发行成本从9.9%下降至7.3%，到2021年一季度，正荣发行美元债利率进一步下降至6.63%-6.7%之间。
黄仙枝表示，中国的房地产已经发展了十几二十年了，其实目前整个国家的政策调控是为了更好地健康发展。正荣地产在这几年都是立足深耕一二线城市圈和都市圈，“我觉得2021年总体大的方向是可以的，对集团影响不会太大。”
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