坚持区域深耕，新城计划提前步入绿档

（文/解红娟 编辑/马媛媛）3月29日下午，新城控股董事长王晓松在业绩发布会上表示，从2020年下半年起，新城不再进入新的城市了。

而在此之前，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，结合其住宅销售的部分，新城几乎进入了国内所有的一二线城市。

也就是说，新城控股将不再进入新的三四线城市了。

这很大程度是因为新城控股三四线土储布局过多，导致其销售均价持续下滑。公开数据显示，2018年至2020年，其销售均价分别为12201元/平、11349元/平、10684元/平，后两年同比下滑6.98%、5.86%。

受三四线土储拖累，新城控股于2500亿元全年销售目标上低空飘过。2020年，新城控股实现合同销售金额2509.63亿元，同比下降7.33%；销售面积2348.85万平方米，同比下降3.42%。

值得一提的是，截至2020年底，新城控股累计土储破亿，共计1.43亿平方米。其中，公司土储中一、二线城市占比39%，三四线占比超过60%，其中半数集中在长三角。

基于此，王晓松提出2021年公司房地产开发合约销售目标为2600亿元，同比仅增长3.6%。

毛利率净利率双双下滑

“双降”的不止销售额和销售业绩，新城控股的毛利率、净利率同样出现大幅下滑。

年报显示，2020年新城控股实现营业收入1454.8亿元，同比上涨69.46%；实现归母净利润152.6亿元，同比上涨20.56%。毛利率23.5%，同比下降9.1%；净利率11.3%，同比下降4.2%。

对此，王晓松称，毛利率下降最大的原因是新城控股在2016至2018年这三年规模扩张过程中，曾战略性进入了一些城市，而这个过程相对激进。

从某种意义上说，这一次战略失误，与王晓松本人没有关系。那个时候，王振华还是新城控股董事长，因为尝到三四线城市的甜头继续下潜，计划旗下住宅业务于2018年大举进入三四线城市。

而随着棚改热潮的退去，三四线城市的房价涨幅不仅吃力，更有不少城市传出房价下跌的信号，下潜三四线城市城市的新城控股自然也受到波及。

除了毛利率、净利率双双下滑，新城控股计提资产减值共计17.78亿元，其中，计提坏账准备合计1.72亿元、计提存货跌价准备合计16.06亿元。

不仅如此，为了平息公司实际控制人、前董事长王振华爆出黑天鹅事件，新城控股为加速回笼资金，迅速转卖了约卖掉了24个项目公司的全部或部分股权。

与此同时，新城控股的可售货值骤减，业绩增幅放缓。2019年，新城控股实现销售额达2708亿元，同比增长仅22.48%。而2016年至2018年，新城控股销售额分别为650亿元、1270亿元、2210亿元，同比上涨103.76%、95.38%、74.02%。

这也解释了，为何王晓松对“新”的城市如此忌讳。只能说，前人种树，后人乘凉，前人挖坑，王晓松也只能认命填坑了。

经营性现金流承压

为了扭转土储布局劣势，王晓松只能多拿地、拿好地。

数据显示，2020年新城控股新增土储建面4139万平、总地价1255亿元，分别同比增65%、107%，拿地销售金额比同比提升27.6%至50%，共新增土地储备120幅。

对于未来拿地布局，王晓松表示，新城控股将采取多元化拿地策略，关注高潜力城市，计划把拿地资金控制在销售额的40%。

地拿的多了，自然影响到企业的现金流量净额。年报显示，2020年经营活动产生的现金流量净额为3.82亿元，较2019年的435.80亿元同比减少99.12%；投资活动产生的现金流量净额为-159.7亿元，同比减少76.92%。

对此，新城控股表示，2020年新增土储过多，导致经营性现金净额减少。

值得一提的是，为了补充流动资金，新城控股不惜质押控股股东股份。2021年12月，新城控股大股东一致行动人常州德润咨询管理有限公司质押1700万股，占其持有公司总股本的12.34%。截至公告披露日，其持有新城控股股份占公司总股本6.11%。

进入2021年，新城控股再度质押股份。新城控股股东富域发展质押2150万股公司股份，占其持有新城控股总股本的22.35%。截至公告披露日，富域发展持有新城控股股份占新城控股总股本60.96%。

换句话说，新城控股控股股东及其一致行动人已经质押14.38%新城控股总股本。

与此同时，新城控股在融资市场上动作不断。年报显示，公司在交易所平台先后发行公司债、CMBS和应收账款ABS，募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。

截止2020年12月31日，新城控股总负债增长554亿元至4556亿元，同比增长13.8%。从“三道红线”的指标来看，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为74.12%，净负债率为43.65%，现金短债比为1.68，依旧踩中1条“红线”，归为“黄档”。

对此，王晓松表示，新城三条红线踩一条，为剔除预收款的资产负债率指标超标。希望能够在监管给的时间限额以内，提前达到绿档要求。

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