合景泰富：净利润下跌超3成，经营性现金流连续为负

（文/张玉 编辑/马媛媛）对于合景泰富（01813.HK）而言，2020年是其顺利迈入千亿阵营的一年。年报数据显示，公司截至2020年12月31日的预售额为1036.08亿元，较2019年增加20.3%。

2020年，公司实现营收297.42亿元，较2019年同比增长24.23%。营收表现良好的背后，公司净利润却呈现出下滑趋势。2020年，合景泰富归属于控股股东的净利润为66.76亿元，较2019年大幅下滑31.91%。

净利润与营收增幅“背道而驰”，2021年，合景泰富提升利润增速任务艰巨。

增收不增利尴尬

增收难增利是合景泰富2020年所面临的一大业绩尴尬。

2020年，合景泰富实现毛利93.59亿元，较2019年的74.46亿元增长了25.69%。公司按权益合并核心毛利润率为31.3%，净利润率为14.7%。

不过，从公司利润表现来看，2020年公司年度利润为69.01亿元，较2019年的100.56亿元下滑31.37%。其中，公司来自持续经营业务的年度利润为66.65亿元，较2019年的98.71亿元减少32.48%。

此外，从年度利润来看，2020年公司拥有人应占每股盈利为人民币210分，2019年同期则为309分。就来自持续经营业务的利润而言，2020年公司拥有人应占每股盈利为203分，2019年同期为303分。

对于2020年利润增速下滑的原因，合景泰富方面并未具体解释。观察者网注意到，2020年合景泰富其他收入及收益由2019年的28.54亿元减少至2020年的16.28亿元，减少幅度为42.96%。

此外，销售成本的抬高也压低了公司利润。2020年，合景泰富的销售成本由2019年的164.96亿元增加至2020年的203.83亿元，增长幅度为23.56%。就此，合景泰富方面表示，主要由于物业销售的已交付总建筑面积增加所致。公司每平方米的土地成本由2019年的3102元增加至2020年的4309元。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出， 公司2020年销售比较好，可能是跟企业项目布局有关系。合景泰富大部分项目都位于二线城市，去年强二线城市基本上表现都不错，所以，销售数据不错。不过，去年存在一个很大的问题：下半年政策全年收紧，在这个过程中，利润肯定受到一定的侵蚀。

短期偿债压力集中

净利润增速乏力的同时，合景泰富正在努力调整自己的债务结构。

2020年，合景泰富应付贸易帐款及应付票据共计131.65亿元，较2019年的90.72亿元增长了45.12%。

截至2020年12月31日，合景泰富的银行及其他贷款、优先票据及境内公司债券分别为316.42亿元、260.73亿元及201.45亿元。在银行及其他贷款中，约75.31亿元将于一年内偿还，约165.9亿元将于2~5年内偿还，约75.2亿元将于5年后偿还。

在优先票据中，约22.78亿元将于一年内偿还，约192.41亿元将于2~5年内偿还，约45.54亿元将于5年后偿还。

在境内公司债券中，约154.46亿元将于一年内偿还，约46.99亿元将于2~3年内偿还。

不难看出，对于合景泰富而言，短期偿债的压力不小，其中一年内偿还的境内公司债券更是占比高达76.67%。

截至2020年12月底，合景泰富的现金及银行结余的账面金额约为445.81亿元，2019年同期则为567.34亿元。

同时值得一提的是，截至2020年12约31日，合景泰富277.49亿元的银行及其他贷款以集团账面总价值约278.38亿元的楼宇、土地使用权、投资物业、在建物业及持作销售用途的竣工物业，加上集权若干附属公司股权做抵押。集团若干附属公司担保优先票据，并用其股份进行抵押。集团境内公司债券由合景泰富进行担保。

截至2020年12月31日，合景泰富的净负债率为61.7%，剔除预收账款的资产负债率为75.1%。另据数据显示，2016~2019年，合景泰富经营活动产生的现金流量净额分别为-20.91亿元、-94.69亿元、-22.72亿元及-42.76亿元。比较蹊跷的是，2020年的业绩报中，这一项数据干脆没有披露。其现金流紧张情况可见一斑。

在2020年度业绩发布会上，合景泰富管理层坦言，公司正在进行债务结构的置换，主要把债务的利率优化，还有把期限尽量延长，使得长短债的结构比例更加合理。

“兄弟”公司营收平平

为了推动规模扩张，获取更多的融资平台，合景泰富也积极推动旗下物业公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日，合景悠活正式在港交所上市。

2020年10月7日，合景泰富以实物分派方式分派有条件特别股息合计15.89亿股合景悠活股份给公司股东。自此，合景泰富没有保留合景悠活已经发行股本的任何权益，合景悠活成为合景泰富的同系附属公司，成为“兄弟公司”，被分类为已终止经营业务。

合景泰富年报显示，2020年公司来自已终止经营业务的年度利润为2.36亿元，2019年同期为1.85亿元。

合景悠活的主要业务是为住宅、商业、公建等多元业态提供物业管理服务，并为商场、写字楼等商业物业提供商业运营服务。从业绩表现来看，2020年合景悠活业绩增速显著。公司2020年实现收入15.17亿元，同比增长34.9%；归属于母公司拥有人的净利润为3.5亿元，同比增长86.4%。

2020年合景悠活在管面积4157万平方米，同比增长92.3%；合约管理面积5340万平方米，同比增长56.7%。在完成对雪松智联8600万平方米的收购以后，在管面积达到约1.27 亿平方米，较2019底增长488%。管理层在发布会上表明有望实现3年内，管理规模达到现在的8倍。

发布会当日，合景悠活股价高开低走。嘉和家业物业服务研究院分析指出，合景泰富营收表现平平。结合同行业营收情况来看，合景悠活的营业收入和目前已披露的企业相比排在末位，营收并不亮眼，竞争力较弱，并不能给投资者带来信心，因此股价高开低走也就不难预见。嘉和家业分析指出，合景悠活仅通过收并购来扩张规模并不能给盈利情况带来正面影响，因此，应通过收并购+外拓双轮驱动来实现扩张目标。

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