高价拿地“恶果”：祥生控股陷增收不增利困境？
张玉
（文/张玉 编辑/马媛媛）登陆港股资本市场以来，祥生控股（02599.HK）披露的首份业绩报告可谓喜忧参半。
2020年，公司实现收入466.38亿元，较2019年同期增长31.3%；净利润为30.53亿元，同期下降约4.8%。此外公司毛利润总额约为84.35亿元，较去年同期下降约0.5%。
增收不增利的背后，与祥生地产近年来在土地市场上颇为“激进”的拿地作风不无关系。3月24日，祥生地产旗下公司历经131轮竞价，以“触顶价”31.11亿元竞得浙江绍兴一宗地块，溢价率约33.2%，竞配公共租赁住房面积1.9万平方米。
截至2020年末，祥生控股的净资产负债比率由2019年的360%下降至2020年12月31日的140%，依然处于高位。
高溢价拿地摊薄利润
2020年，祥生控股的利润表现并不理想。报告期内，公司归属于集团权益的合约销售额为781.68亿元，较去年同期增长约25.1%。不过，公司净利润和毛利润均呈现下滑的趋势。其中，净利润为30.53亿元，较去年同期下降4.8%；毛利润总额为84.35亿元，较去年同期下降0.5%。2020年，祥生控股的毛利率为18.1%，2019年同期则为23.9%，同比下滑5.8%。
此外，公司核心纯利为30.97亿元，较2019年同期下降约3.2%。核心纯利率约为6.6%，较2019年减少2.4个百分点。
对于2020年公司毛利率的减少，祥生控股方面表示，主要由于年内确认的二线城市项目土地单价较高。年报显示，2020年祥生控股新增土地储备46宗，总占地面积为274万平方米。
同策研究院资深分析人士肖云翔表示，实际上，在最近陆续公布2020年业绩的房企中，很多都存在增收不增利的情况。至于影响因素很多，有自身因素，也有市场调控因素。内部因素在于前期高溢价拿地项目逐渐结转，销售溢价空间降低。同时，受严格的调控政策影响，很多重点城市都出台了限购、限价政策，造成溢价空间很低，甚至没有。内外部因素的结合，导致了行业大多企业出现增收不增利的情况发生。
2020年，祥生控股在拿地方面显得颇为“激进”。2月7日，祥生以上限价14.25亿元+竞配人才住房面积51730平方米竞得绍兴诸暨一宗商住地。地块历经7个半小时、532轮报价，溢价率34.94%。
2020年12月22日，祥生控股经过336轮竞价，以杭州星扬企业管理为主体，拿下衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块，溢价率71.79%。
值得一提的是，根据媒体报道，祥生控股董事会主席陈国祥曾在去年上市之时表示，公司将凭借多元化的产品与服务，以规模为基石，以品质为要求，在经验丰富的管理团队带领下，精益求精，稳步向前。由此可见，规模，无疑仍是祥生控股未来一段时间的追求目标。
浙江土储占“半壁河山”
公开资料显示，祥生集团于上世纪80年代创立于浙江诸暨，历经30余年的发展，已经成长为一家集地产开发、小镇开发及运营、商业开发及运营、建筑安装、物业管理、酒店管理等事业板块于一体的多元化产业集团。2020年11月18日，祥生控股成功于港交所主板上市，募集资金净额35.1亿港元。
2020年12月31日，祥生控股有88个已竣工物业项目，其中持作出售的已竣工物业为42.73亿元，较2019年12月底的53.93亿元减少了11.2亿元。集团已竣工建筑面积为1660万平方米，较2019年的1590万平方米有所增加。
从地域来看，2019~2020年，祥生控股在浙江省的收益分别为221.1亿元及285.18亿元，占集团年度收益的比例分别为62.5%和61.34%。2019~2020年，祥生控股来自浙江及泛长三角（以下统称“泛长三角”）的收益分别为348.2亿元及455.08亿元，占比分别为98.44%及97.89%。不难看出，祥生控股超过六成的业绩贡献来自浙江。泛长三角则几乎贡献了祥生控股的全部收入。
在年报中，祥生控股方面表示，集团始终坚持区域化聚焦深耕的发展战略，自2016年起实行“1+1+X”扩张策略，坚持立足浙江省，深耕长三角，选择性布局具备高增长潜力的城市。
2020年12月31日，集团应占土地储备总量2330万平方米，其中泛长三角区域900万平方米，浙江省1120万平方米。
同时值得一提的是，2020年祥生控股财务收入大幅减少。据悉，祥生控股财务收入主要包括银行存款利息收入。集团财务收入由2019年的1.52亿元减少至2020年的7580万元，减少幅度为50.1%。祥生控股方面表示，这主要由于2020年确认来自联营公司及合营企业利息收入减少所致。
2020年，祥生控股融资成本由2019年的7.78亿元增加至2020年的11.13亿元，主要由于债务总额由2019年的285.27亿元增加至2020年的461.77亿元，增长幅度为61.9%。
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