激进拿地、大肆收并购，中梁又想蒙眼狂奔？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）近年来房地产行业的买榜“黑马”之一中梁控股尽显疲态，似乎有点跑不动。

年报显示，截至2020年12月31日止年度，中梁实现合约销售金额约1688亿元，按年增长约10.7%。较之2019年增速大幅下滑。彼时，中梁实现合约销售金额约1525亿元，同比增加约50.2%。

将时间推至2016年，也就是中梁“三年五倍”狂奔之旅的开始。数据显示，当年中梁仅实现190亿元的销售额，随后中梁业绩大规模爆发，招股书显示，2017-2019年，中梁地产的销售额分别为649亿元、1015亿元和1525亿元，同比增长241.58%、56.39%和50.25%。

不过，在2019年登录资本市场后，较之过去3年动辄过半的增速，中梁控股便大幅减速。

而2021年，中梁控股定下的全年合约销售目标为1800亿，目标增速进一步下滑至6.64%。

根据管理层披露，截至2020年12月31日，公司可售货值（扣已售未结）约4800亿元，已售未结约2500亿元。2021年预期供货超过2600亿元，预期销售均价约每平米1.3万元，将充分保障2021年销售业绩的达成。

是什么让“狂奔”的中梁放缓脚步？

激进后遗症明显

无论是扩大规模，还是增加利润，获取土地都是一家房地产企业的根本。很显然，中梁的野心，对应的是一份激进的拿地表现。

成立于2000年的中梁，于2016年开始“批发”土地。公开数据显示，2016年至2019年，中梁控股分别拿地63块、119块、221块和139块。其中，2019年中梁拿地斥资764亿元，相当于其当年销售额的一半，这在规模房企中几乎是独一份的。

据其业绩公告披露，2020年，中梁再度斥巨资拿地，以711.99亿元的代价新增117块土地，相当于其当年销售额的42.18%。

事实上，受这几年高价拿地影响，2020年中梁的毛利率呈现下降趋势，由去年23.3%下降至21.0%，在同规模房企中几乎垫底。

中梁首席财务官及副总裁游思嘉表示，以买地周期来看，数字反应2017-2018年项目，而届时处于土地市场较热情况，2018年以后二三线城市，均出现国家限价问题，而去年毛利率只是下滑2%，在业內来讲控制不错。

此外，2020年中梁取得总收益为659.4亿元，同比增加约16.4%；公司拥有人应占核心净利润为37.5亿元，同比减少约3.8%。换句话说，企业盈利在增加，股东利润却在减少。

不过，在规模的压力之下，中梁2021年买起地来依旧毫不手软。3月8日，中梁以5.39亿元竞得河南省漯河市一宗地块，溢价率达24%、折合楼面价约2867元/平，成为当地“新地王”；十天后，中梁联合德信以封顶价9.06亿摘温州两宗商住地，溢价率分别为29.83%和29.73%。

此外，中梁董事长及执行董事杨剑表示，2021年预计买地销售比约40%，确保有充足的可售货值供应，为未来销售增长作准备。

狂奔后的不良反应不仅如此。受大量拿地影响，中梁的负债总额也不断攀升，2016年至2019年，中梁的负债总额分别为456.70亿元、968.57亿元、1613.20亿元、2036.48亿元，资产负债率分别为98.59%、97.63%、95.98 %、90.70%。

截至2020年6月末，中梁负债总额高达2319.68亿元，资产负债率为90.11 %。值得注意的是，仅过了半年，中梁2020年底的资产负债率就下降10.21%至79.9%。

和资产负债率一样，中梁的净负债率也发生了很大的转变。2015年至2019年，中梁控股净负债率分别为1335%、1790.2%、339.5%、58.1%、65.57%。

从2018年开始，中梁的净负债率呈现悬崖式下滑，这也不由得让人费解，消失的负债到底去了哪？

即使如此拼尽全力，中梁仍然踩中一根红线，归为“黄档”房企。业绩报告显示，截至2020年12月31日，中梁控股的负债率比率65.8%，非受限现金短债比达到1.1倍，资产负债比79.9%。

针对“三道红线”降档问题，游思嘉表示，目前公司仅有一条红线尚未达标，未来2-3年会逐步完成“三条红线”降档任务，成为“零踩线”房企。

发展路径“善变”

起家于浙江温州的中梁，似乎一直走在试错的路上。

2016年，中梁将总部由温州迁至上海，深耕长三角区域。由于其主动下沉三四线城市和高周转的表现，被业内称为“小碧桂园”。

对此，中梁控股执行董事及联席总裁李和栗表示，中梁主动下沉三四线城市，看中的是棚改货币化红利。

但随着2018年下半年棚改政策收紧，致使三四线城市房地产市场红利弱化，中梁开始着手换仓战略，并给自己贴上“回归二线城市”的标签。

但事实上，直至今日，三四线城市销售业绩在中梁销售总量中的占比依旧过半。年报显示，2020年，中梁二线城市、三线城市、四线城市合约销售金额分别占比46%、44%、10%。

“主要干三四线的房企这些年都不好过，最典型的就是华夏幸福和中梁。”业内人士告诉观察者网，华夏幸福经历了多次被动减持，如今深陷债务违约泥潭，股价也遭遇了断崖式下跌。

除了在企业发展大方向有过改变，中梁在区域规划上也有些“善变”。2021年2月4日，中梁宣布成立中梁京津冀发展集团总部办公区，着手于打开京津冀都市圈业务。这一举动，距离此前中梁京津冀发展集团总部被撤时间不过一年多。

值得注意的是，撤掉区域公司并非个例。据业内人士表示，在阿米巴管理模式下，中梁培植繁育了多个区域公司，但有事业部受市场影响长时间拿不到地，中梁就选择撤掉此事业部。

渴望规模扩张的中梁，如今又将目光聚焦到收并购。

中梁控股执行董事及联席总裁陈红亮表示，房地产市场进入存量时代，依靠传统的开发模式难以实现稳健的规模扩张，因此依靠收并购扩大企业规模是很多大企业未来发展的方式，因此中梁希望以DBS为工具推动集团长期稳健发展。

需要指出的是，虽然由于房地产市场环境变化，导致房企收并购事件频繁出现，但市场上收并购消化不良的案例比比皆是，留给中梁的试错时间不多了。

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