股价腰斩、增收不增利，招商蛇口能否稳坐行业前十？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“规模增长已经到了阶段性的顶点。”招商蛇口董事总经理蒋铁峰在2020年度业绩发布会上表示，招商蛇口追求有质量的增长，从而在行业内占有一定的江湖地位。

3月22日晚间，招商蛇口发布2020年度业绩报告。年报显示，招商蛇口销售业绩较往年有了比较大提升，实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%。

在此基础之上，招商蛇口计划2021年新开工面积1300万平方米、竣工面积1300万平方米，全年力争实现签约销售额3300亿元。

此外，招商蛇口董事长许永军将产业园区和集中商业定位为公司成长性业务，并设立“双百计划”，计划到2025年，招商蛇口运营100个购物中心，持有营收100亿元。

但在这些目标背后，招商蛇口自身还有一些问题亟待解决，比如增收不增利、如何维持规模十强等。

利润负增长

“诚然，因为近年限价等因素的影响，行业内增收不增利的情况普遍存在，但我们也深刻认识到房地产市场已经从土地红利时代进入管理时代。”对于增收不增利的问题，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，未来招商蛇口会加强操盘能力。

公告显示，2020年，招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿，同比减少23.58%；基本每股收益1.46元，同比减少26.63%。

值得注意的是，这是招商蛇口自2015年重组以来，首次出现利润负增长。

对此，招商蛇口在公告中称，由于公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长，但行业利润率下滑和房地产业务结转产品类型不同的影响，导致地产业务结转毛利率有所下降。

观察者网发现，2020年，招商蛇口的主营业务分为社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营。因限价与结算结构变化，招商蛇口的利润负增长主要源于社区开发业务毛利率下降、计提的资产减值损失增加、子公司股权转让减少等方面。

年报显示，2020年，招商蛇口的社区开发与运营收入为1012.57万元，同比增加19.75%，占总营收比重的78.12%。不过，毛利率却有所下降。2020年，社区开发与运营的毛利率为18.06%，同比下降6.14%。

园区开发与运营的毛利率虽然上升3.33%至35.22%，但仅占总营收比重的21.78%。数据显示，园区开发与运营收入为282.3万元，同比上升126.28%。

另一方面，招商蛇口2020年计提了存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31.01亿元，同比增加了9.7亿元，减少公司归属上市公司股东净利润21.84亿元，对归属上市公司股东的净利润影响同比增加7.5亿元。

对此，招商蛇口财务总监黄均隆表示，2017年公司联合拿了不少地，也拿了不少高价地，大部分在2020年进入结转周期，从而计提了存货跌价，未来是否还有计提减值，主要看市场变化。

合作拿地的增加，直接影响了少数股东的利益。据悉，2020年，少数股东损益占比同比提升12.6%至27.6%。

此外，上年同期转让子公司股权产生净收益较2020年多25.1亿元，也是造成净利润增速低于营收的原因之一。

需要注意的是，2020年，招商蛇口转让子公司股权产生净收益并不少。年报期内，招商蛇口共完成两笔重大出售股权，贡献了约41.46亿元利润，其中，将持有的深圳招盛阁100%股权及债权作价23.9亿元转让给招平盛泰，将持有的明华海员100%股权及债权作价17.56亿元转让给招平盛圆。

股价相比三年前已遭腰斩

作为曾经的“招保万金”四大巨头之首，招商蛇口如今思考的却是如何稳定在房企前十强。

为了进行更好的资产整合，2015年年底，招商蛇口工业区吸收合并招商地产，成为现在的“招商蛇口”，由于丰厚的家底和资源，业内将其称为“超级航母”。

和预期的不一样，由于“过于保守”和“业务整合”，招商蛇口并没能好好消化其家底，全口径销售合约金额排名一度退到前十名开外。

直至2020年，招商蛇口才再次跻身销售榜前十名之列。根据克而瑞公布的2020年中国房企销售榜单显示，招商蛇口全口径销售金额排名第10，较上年提升两位，权益销售金额排名第9，较上年提升3位。

2021年，招商蛇口将其年度销售目标设为3300亿元。

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网表示，从2016年至今，公司销售规模同比增长幅度均在25%以上。从销售目标来看，公司有意放慢销售规模增长速度。

“招商蛇口全年可售货值超5300亿元，完成全年目标并不难。不过，公司追求有质量的增长，追求有利润、有回款的销售，不追求高杠杆的业绩增长。”蒋铁峰说道。

58安居客研究院院长张波分析认为，招商蛇口从负债水平来看表现较为稳健，目前三条红红均未踩到。正因如此，其在土地市场上也开始表现激进，2020年在上海虹口收获一块楼面价超过每平米8万的地块。

年报显示，2020年全年，招商蛇口累计获取土地98宗，新增土地面积687.98万平，总计容建面1624.83万平，权益面积1044.82万平。

不仅是排名有所变动，其股价相比三年前更是惨遭腰斩。

观察者网了解到，2018年初，招商蛇口股价高位时报25.16元/股，此后一路下跌，截至2021年3月23日晚间收盘，招商蛇口报12.70元/股。

更值得一提的是，受业绩销售影响，招商蛇口开盘后高开低走，截至收盘仅上涨0.08%。

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