热衷于“买买买”的雅生活，3年内要造两个千亿平台

（文/张志峰 编辑/马媛媛）“到2020年实现营收目标破百亿。”雅生活多年前定下的目标终于擦线完成。

3月22日下午，雅生活公告其2020年业绩，企业全年实现营业收入100.26亿元，同比大幅增长95.5%；毛利为人民币29.73亿元，同比增长57.9%；净利润为19.73亿元，同比增长52.7%；归母净利润17.54亿元，同比增长42.5%。

值得一提的是，在目前国内已知及可以预见的数十家大型物业公司中，营收上百亿的仅有寥寥4家，其余3家分别是龙头房企恒大、碧桂园、万科旗下物业主体，从母公司规模上来看，雅生活背后的雅居乐显然不具备与之抗衡的实力。

雅生活能够与“3巨头”并列，所依靠的核心手段正式物业行业万亿蓝海市场竞争中常用的“收并购”。

收并购拉低利润率

年报数据显示，报告期内，雅生活在管面积及合约面积分别达到3.75亿平方米和5.23亿平方米，同比分别增长112.3%及74.9%。

其中，来自第一大股东雅居乐集团和第二大股东绿地控股的合约面积分别为8210万平方米、5309万平方米，占比仅为25.9%，来自第三方的合约面积达3.87亿平方米，同比大幅增长113.2%，占总合约面积的74.1%。

这些增长，与公司对中民物业及其附属公司60%股权收购有着密切关系。

2020年，雅生活完成对中民物业并表，据此前的公开信息，雅生活从中直接获取高达1.59亿平方米的在管面积，在规模上实现跨越式增长。

而在更早之前，2018年上市之初，雅生活通过资本运作将绿地物业收入囊中，完成企业在规模上的一次大跃升。

并表中民投之后，就在发布2020业绩报告的同一天，雅生活再次宣布收购北京慧丰、陕西明堂及大连明日3家环卫服务企业若干股权，交易价格分别为2.805亿元、1.44亿元及3亿元。

除此之外，雅生活已签订一份不具法律约束力的框架协议拟收购安徽宇润51%股权，及通过股权收购及认购增发股权方式收购中航环卫30%股权。

“这5家环卫公司会与控股品牌实现联动，迅速完成全国覆盖，形成新的增长点。”管理层在业绩会上指出。

不过，大幅收并购的同时，对企业盈利能力也势必造成影响。

根据近两年营收对比，雅生活2020年毛利率29.7%，同比下降7个百分点；净利润率19.7%，同比减少5.5个百分点。

有分析人士向观察者网指出，事实上2020年之后，物业行业收并购环境已经开始变差，标的公司质量普遍不高，价格又偏贵，同时还要谨防法律障碍和法律陷阱等问题，很容易拉低企业整体盈利能力，未来竞争中想要获胜还是要依靠自身基础服务能力和运营能力来支撑。

不过，亦有观点认为，雅生活利润率走低，更大因素不在于原有业务变化，而是公建配套、城市服务这类的增速较快，在收入中的占比提升，就会对整体的利润率造成影响。

据雅生活管理层此前分析，公建在控制成本方面有一定标准，一般净利润率不会超过10%。从这一角度来看，公建项目整体拉低毛利率实属正常。

城市服务成新增长点

据观察者网了解，并表中民投物业不仅将雅生活在管面积和营收推上了新的高度，也令企业在物业服务、资产管理、公共服务、社区商业等业务板块之外，正式战略布局第五大产业板块——城市服务。

管理层指出，中民投物业背后服务大量的公建物业，让雅生活快速的从一家以住宅物业为主的传统物业企业，变成一家非住宅物业占比更高的多元化物业服务企业。

截至2020年底，雅生活在管面积中的非住宅类占比从去年的41.4%飙升至59.6%，远超住宅类业态占比。

其收入结构也因此被改变，去年雅生活来自非住宅类物业营收达36.89亿元，大涨234.6%，占物业管理业务总收入的56%，上一年这个数字还只有38.9%；来自住宅类物业营收仅27.93亿元，占比从在2019年的61.1%下降至44%。

其中，城市服务在管项目超过130个，业务覆盖20省、自治区、直辖市的53个城市，合计在管项目年化合同金额超过20亿元，总合同额超过130亿元。

这在雅生活管理层看来，为其带来了更为广阔的发展机遇。

在年报中，雅生活董事会联席主席陈卓雄与黄奉潮共同发布报告称，2020年18家物管企业上市，港股物企市值超过7000亿港元，资本助力下行业整合、跨界合作涌现。头部企业积极延伸产业链挖掘新增长点，打造差异化优势，收并购市场活跃，并向智能化、科技化方向发展。

在这样的背景下，公司全称由“雅居乐雅生活服务股份有限公司”正式更名为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，以此彰显其全面向“智慧城市服务”业务转型的决心。

此外，日前刚刚公布的5家环卫公司收并购，也恰似雅生活进军城市服务业务所吹响的冲锋号。

“这5家环卫公司会与控股品牌实现联动，迅速完成全国覆盖，形成新的增长点。”业绩发布会上，雅生活服务管理层表示。

对于未来发展，雅生活总裁李大龙透露，2020年对于雅生活服务来说是第一个三年规划的收官之年。2021年即将开启新的三年战略规划，首先是物业平台规模持续扩大，公司市值要突破千亿；同时，雅生活还要在现有的物业规模发展之上，孵化出另一个千亿估值的创新业务平台。

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