三道红线转绿，准千亿金辉控股未来以现金和利润为导向

（文/张志峰 编辑/马媛媛）“三道红线”之后，越来越多的房企把降杠杆当做重中之重。

日前，去年10月末刚刚上市的金辉控股发布业绩公告。截至2020年末，金辉净负债率从166.9%降至75.3%，剔除预售款项后的资产负债率从76.9%降至69%，现金短贷比从0.7升至1.4，三大关键性指标均由红转绿，成为本次年报最大亮点。

企业管理层亦表示，为保持“绿档”，金辉未来继续保持谨慎的拿地策略，以刚需、首改产品为主，集中在省会及核心都市圈。其次，将对负债规模进行控制，同时通过多种融资手段的合理配置，达到债务期限的长短结合，通过长期融资替换短期债务，优化负债结构。

利润率仍有进步空间

数据显示，2020年金辉营业收入348.8亿元，同比增长34.3%，与同规模千亿房企几乎不相上下；企业毛利率为22.12%，净利率为10.95%，相较2019年的22.06%和10.36%增长幅度不大。

据华泰证券数据，2020年前三季度整体房企毛利率为28.2%，其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%。由此看来，金辉控股盈利能力仍有进步空间。

易居研究院中国百城居住用地报告相关数据显示，2020年上半年金辉控股拿地近10幅，总金额超58亿元，合计建筑面积超80万平方米，平均溢价率达到43.53%。

为此，除了管理层明确表示未来采取谨慎拿地策略之外，金辉控股董事长林定强也在报告中提及，2021年公司将聚焦资金使用效率和效益，以“现金流和利润”为管理导向，并通过多方面的管控，长期保持三道红线绿档。

截至目前，金辉控股已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。

土储方面，在过去一年，金辉控股共新增35幅土地，总计规划建筑面积达430.1万平方米，至年底，土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市。

权益占比80%

在销售规模上，2020年金辉合约销售额972亿元，已是一家准千亿房企。

管理层表示，公司2021年的合约销售金额预计会突破千亿，但公司并不会为了追求千亿盲目扩张，追求有质量的增长。

而需要指出的是，为了全力降负债，金辉近两年销售增速也明显下滑。

根据克而瑞销售数据，2019年企业合约销售额就已经达到888.6亿元，而2017-2018年这一数据分别为445.1亿元和746.8亿元。

也就是说，2018-2020年企业销售增速分别为67.8%、19%和9.4%，降速十分明显。

但与其他规模房企不同，企业并未一味追求合约销售增速而大幅降低权益占比。从权益占比来看，甚至很多头部房企都不如金辉。

根据克而瑞统计，2020年金辉控股以786亿元的权益销售额位列所有房企第36位，合约销售额中的权益占比约80%。

据观察者网了解，自2019年开始，随着国内外融资环境逐渐改变，绝大多数房企都在频繁采取合作拿地、联合开发的方式平摊风险，因此权益占比普遍大幅下降，部分千亿以上房企权益占比甚至不足50%。

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