盈收与债务同步上涨，港龙中国有机会弯道超车吗？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）融资渠道偏爱头部房企，导致中小房企的融资利率不断走高。中小房企为了成为“头部”，又需要不断融资拓储。摆在中小房企面前的融资问题，似乎是一道无解题。

3月21日，港龙中国地产集团有限公司发布2020年度业绩。

公告指出，港龙中国2020年集团总收益约为41.71亿元，同比增加约111%；毛利约为15.17亿元，同比增加约80%；净利润约6.42亿元，同比增加37%；公司拥有人应占的利润约9.61亿元，同比增加约44%。

业绩呈现大幅增长的同时，港龙中国的债务总额也随之上升。年报显示，截至2020年12月31日，港龙中国银行及其他借款总额达到86.42亿元，较2019年的28.53亿元，增加约203%。

受业绩消息影响，港龙中国股价低开低走。截至3月22日收盘，港龙中国报4.430港元/股，下跌1.99%，总市值72.24亿港元。

提速同时踩中两条“红线”

作为成立于2007年的江苏省本土房企，港龙中国的全国化路径一直十分明晰。2019年，港龙中国将总部搬迁至上海，随后两度闯关IPO，于2020年7月15日正式在港交所挂牌上市。

“上市后，港龙中国对规模有了一定诉求，着重全国化布局。”港龙中国执行总裁姜炜曾公开对媒体表示，规模是水到渠成的事情。

2020年，港龙中国合约销售额约为313.18亿元，同比增加20%；销售合约建筑面积约242.7万平方米，同比增加13%；合约销售的平均售价约为12906元/平米。

值得一提的是，港龙中国合约销售额的增长，很大程度上得益于其联合开发的战略。港龙中国副总裁张鸿光在中期业绩会上曾表示，“通过合作，不仅可以互相利用对方的人脉资源、降低我们的融资成本，而且可以缓解公司的资金压力。”

业内人士指出，港龙中国此前分别与力高集团、大发地产、黑牡丹置业签订战略合作协议，需要格外注意新增项目中港龙中国的权益占比。

数据显示，2020年新增的21个项目中，港龙中国仅在宜兴、芜湖、淮安3个项目上占有100%权益，在8个项目的权益占比低于50%。

和港龙中国销售的增幅相比，其借款总额的涨幅更值得注意。截至2020年12月31日，港龙中国银行及其他借款总额达到86.42亿元，较2019年的28.53亿元，增加约203%。

此外，年报显示，截至2020年12月31日，港龙中国的净负债比率（按以借款总额减去限制现金、抵押定期存款及现金等价物，再除以权益总额计算）为41%；流动比率约1.13倍。

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网表示，在剔除受限制资金后港龙中国现金短债比为0.82%，同时，在上市获得资金后、公司大肆扩张拿地，导致公司资产负债率走高，年末公司剔除预收账款的资产负债同样“踩线”。

也就是说，在2020年监管部门设置的“三条红线”中，港龙中国踩中两条红线，归属“橙色”阵营。

此外，港龙中国短期偿债压力大幅加大。于银行其他借款中，港龙中国需要一年内偿还约60.51亿元，较2019年的11.44亿元增长428.93%。

港龙中国表示，在稳健的金融环境中，房地产市场亦将有所受益，房企融资成本下降、房屋拥有成本下降等均有利于市场的恢复发展，港龙中国会积极抓住窗口期，实施高周转策略。

现在看来，在“三条红线”的高压之下，港龙中国的高周转策略很可能要被迫降速。

举债扩张积极布局

观察者网注意到，港龙中国的融资渠道主要有三种：上市所得款项及发行2021优先票据所得款项；运营所得资金；银行贷款、信托融资及来自非控股权益的款项以及其他融资渠道。

无论是上市融资，还是发行优先票据，拿到钱后的港龙中国不是通过“借新还旧”缓解债务压力，就是在大手笔“买买买”的路上。

8月24日，港龙中国以12.72亿元竞得江苏省盐城市一地块，楼面价10740元/平，溢价率高达93.32%；一个月后，港龙中国首进成都，以11.74亿元竞得了成都双流区一住宅用地，成交楼面地价为11620元/㎡，溢价率达22.32%。

值得一提的是，仅两次高溢价拿地，就把港龙中国上市所得款项花得一干二净。据悉，扣除包销费用、佣金及其他上市开支后，港龙中国上市所得款项净额为16.12亿元，并不足以覆盖这两次拿地成本。

并且，港龙中国的“购物”之旅还在继续。11月11日，港龙中国斥巨资拿地，以38.3亿的底价拿下广州增城一幅地块。彼时，港龙中国仅实现223.2亿元合同销售金额。

在拿下广州住宅地块不到半个月的时间，港龙中国公告称，拟发行本金总额为1.5亿美元的票据，用于再融资及一般企业/营运资金用途，按年利率13.5%计息，远高于市场平均水平。

据亿翰智库数据显示，2020年，港龙中国在江苏、浙 江、安徽、广东 及四川购入21块地，合计470.78万平方米，总拿地金额211.47亿元。相当于其2020年合约销售金额的三分之二。

年报显示，截止2020年12月31日，港龙中国拥有72个项目，土地储备为1080.91万平方米，其中67个项目位于长三角地区的24个城市。

此外，年报显示，截至2020年12月31日，港龙中国自银行及其他信托融资安排获得新借款总额约为85.25亿元，发行2021优先票据所得款项约为9.87亿元，以及偿还自银行及其他信托融资安排的借款37.24亿元，也就是业内常说的“借新还旧”。

中原地产首席分析师张大伟表示，当下房地产市场已经逐渐进入寡头阶段，大企业占据了更多的土地和廉价资金，而中小房企只能靠上市、高负债获得可能做大的机会。

肖云祥表示，在“三道红线”融资新规公布后，中小房企弯道超车的难度增大。但港龙中国去年通过登录港交所，从资本市场获得便宜的资本，在拥有大量现金的情况下，公司通过“自有资金+杠杆”操作模式下加大投资力度，也导致公司的对外借贷的增加，而且从财务数据看，公司并不受融资新规约束。实际上对于中小房企而言，在当前的行业背景下，如果不发展规模，将会面临被收购及市场淘汰的处境。因此，但凡自有资金充裕的情况下，公司都会在规模上发力。

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