借贷成本居高难下，当代置业的“融资怪圈”与“土储难题”

（文/张玉 编辑/马媛媛）2020年，经济在疫情重击下负重前行。金融层面，国家出台“三道红线”和“两道红线”的政策新规，形成监管闭环。疫情和市场的波动对房企管理效益和经济效益形成新的考验。

3月17日晚间，当代置业发布2020年全年业绩公告。集团2020年实现合约销售额422.11亿元，较2019年增长约16.6%；公司营业收入为157.4亿元，较2019年增长8.2%；净利润为11.17亿元，同比增长19.5%。

业绩增长背后，当代置业更为引人关注的是其高昂的借贷成本。截至2020年12月底，当代置业加权平均借贷成本约9.9%，净负债比率约为95.7%，逼近“三道红线”中“净负债率不得大于100%”的红线。

非房地产业务全线下滑

当代置业设立于2000年，总部位于北京。2013年在香港联合交易所上市。公司号称始终倾注于“绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期产业家园”。截至目前，公司代表作品有北京·当代MOMΛ、通州·万国城MOMΛ、合肥·空港当代阅MOMΛ、武汉·英赫当代城MOMΛ等。

从公司业绩情况来看，2020年除了房地产销售业务，当代置业其他业务营收均处于下降的状态。具体来看，集团房地产销售收入为154.03亿元，较2019年增长9.9%。截至2020年12月底，当代置业平均售价为1.05万元/平方米，车位平均价格为12.51万元/个。

与房地产行业的良好表现相对，集团物业投资收益为人民币5350万元，较2019年同期下降约5.8%。房地产代理服务（主要是为客户提供量身定做的全过程委托开发及运营管理解决方案）收益约为人民币2.02亿元，较2019年同期的3.7亿元下降约45.5%。

当代置业拥有的自行运营的精品酒店蔓兰酒店，分布在北京及太原。截至2020年12约底，酒店收益约为5140万元，较2019年同期的7110万元下降约27.7%。当代置业方面解释称，主要受疫情影响，全年入住率同比下降。

此外，截至2020年12月底，当代置业其他服务的收益为3100万元，2019年同期则为3520万元。

不难看出，当代置业2020年的业绩增长基本上全靠房地产销售业务带动。而如果要维系房地产业务的持续高增长，关键的一步便是拓储。

不过，从目前的表现来看，当代置业在土储方面并不十分理想。中指研究院日前发布的2020年全国房地产企业拿地排行榜TOP100中未见当代置业的身影。

公告显示，截至2020年12月底，当代置业及其合营企业及联营公司在中国的土地储备合计为1475.81万平方米。2020年，公司共购入24个新项目，获取总建筑面积462.6万平方米。

对于资金并不宽裕的当代置业来讲，通过合作和收购公司获取土地是一个不错的选择。2020年6月，当代置业间接全资附属公司南昌新建与江苏珍投及连云港天行健订立合作协议。南昌新建同意与江苏珍投在江苏连云港连云区的三块土地合作开发，并向江苏珍投收购连云港天行健的51%股权，同时清偿相关抵押债务，总代价为7.83亿元。

2020年9月15日，当代置业间接全资附属公司当代节能与深圳市人间花海订立股权转让协议。当代置业通过向深圳市人间花海收购重庆康佳49%股权。重庆康佳间接持有位于重庆市璧山区总占地面积13.33万平方米的地块。上述收购代价为3.52亿元。2020年11月20日，当代置业1.3亿元收购重庆康佳18%股权。交易完成后，重庆康佳成为当代置业间接 非全资附属公司。

此外，2020年11月24日，当代节能同意向江西君健收购重庆程远49%股权，层层穿透之下，重庆程远间接持有位于重庆市璧山区的另一块土地使用权。当年12月，当代置业间接全资附属公司重庆绽蓝置业向康佳收购重庆程远18%股权。重庆程远成为公司间接非全资附属公司。

高息发债之痛  

土储乏力的背后多少凸显出当代置业在财务方面的局促。而高企的融资利率，正是让当代置业颇为头疼的事情。

数据显示，2020年，当代置业融资成本由2019年的4.2亿元减少2.4%至4.1亿元。截至2020年12月底，当代置业年度加权平均借贷利率约为9.9%，与2019年底的9.9%持平。

具体来看，2018年2月当代置业连同若干附属公司（以下统称“当代置业”）与国泰君安、德意志银行香港分行、香港上海汇丰银行、交银国际证券等订立于2021年到期的优先票据，以年息率7.95%发行3.5亿美元优先票据。

2019年2月，当代置业发行2020年到期的优先票据，本金为2亿美元，年息为15.5厘。2020年2月19日，当代置业发行于2022年到期的优先票据，年息率为11.8%，本金总额为2亿美元。当年2月26日，当代置业按年息率11.95%发行本金总额为1.5亿美元并于2024年到期的优先票据。当年7月，当代置业发行于2022年到期的2.5亿美元优先票据，年息率为11.5%。2020年8月，当代置业再度发行相关票据，本金总额为1亿美元，发行利率为11.5%。

此外，当代置业部分到期票据未能如期归还。根据公告，截至2021年3月17日，当代置业尚未偿还的2018年系3月票据本金总额为2.2亿美元。此外，公司于2021年3月8日到期的利率为12.85%的优先票据，尚未偿还的本金总额为2.5亿美元。

克而瑞数据指出，2020年房企的新增债权类融资成本为6.13%，同比下降0.95个百分点。其中境内债券加权平均融资成本为4.41%；境外债券融资成本为7.89%。与之相比，不难看出当代置业的融资成本处于较高水平。

“融资成本这个事情，本来对于中小房企就不太友好。”上海中原地产市场分析师卢文曦向观察者网表示，越是排名靠后的中小房企，其融资成本越高。这就陷入了一个怪圈悖论。“排名靠前的企业不用谈，利率都是很低的。所以，企业要降低融资成本还是要靠自身，排名靠前了，成本自然而然会降下来的。”卢文曦表示。

克而瑞2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，2020年当代置业全口径销售金额为422.1亿元，位列排行榜第76位。

值得一提的是，在主席报告中，当代置业主席张雷表示，2021年，公司会继续创新全方位、全链条以及全生态的资本合作战略，进一步拓宽融资来源，平衡标准化融资和非标准化融资的比例，充分借用安全的资本杠杆获取授信。

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