越秀地产董事长林昭远：房地产行业整体毛利率在走低

（文/张玉 编辑/马媛媛）3月16日，越秀地产2020年全年业绩公布会如期而至。

2020年，越秀地产全年实现营业收入约为人民币462.3亿元，同比上升20.6%。权益持有人应占盈利约为人民币42.5亿元，同比上升21.9%。核心净利润约为人民币40.2亿元，同比上升14.6%。

“今年的销售目标是1122亿元。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，该目标是按照可供货值60%来铺排，当这个目标达成后，集团会稳定在千亿规模上，此外其透露公司的回款率目标定在70%以上。

希望今年TOD规模在200亿以上

数据显示，2020年，越秀地产合同销售金额约为人民币957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%；合同销售均价约为每平方米人民币25200元，同比上升21.7%。

2020 年，越秀地产分别在广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增22幅土地，总建筑面积约为560万平方米。

根据管理层介绍，集团创新“住宅+配建”增储模式，并以此方式获取广州和樾府（前称：广州番禺长隆南地块）等四宗地块，增加土储约141万平方米。

集团持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入南京、重庆两个重要二线城市，在全国战略布局21个城市。截至 2020年12月31日，越秀地产总土地储备约为2454万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55.1%。

   此外，越秀地产TOD战略深化实施。2020 年，越秀地产成功收购了广州星樾山畔（水西项目）和广州星汇城（镇龙项目）两个TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备103万平方米。截止2020年底，集团共拥有5个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到388万平方米，约占集团大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。

林昭远指出，过去是按照广州市地铁的发展进场，优选一些站点纳入自己的拓展目标。目前也是根据战场的发展情况积极拓展。不过，由于地铁牵扯到拆迁等问题，节奏上可能会有一定的偏差，但是会积极配合广州地铁的工作。他指出，今年集团TOD项目预算目标不低于180亿元，希望TOD规模能够在200亿以上。

另据越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿以上，继续保持较大的投资力度。

控制毛利率在25%~30%

截至2020年12月31日，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币 373.1 亿元，较年初上升 23.6%；净借贷比率为 47.5%， 较年初大幅下降 26.5 个百分点。

2020 年，集团于境内发行人民币15亿元公司债，发行期限3+2年，发行票面利率为 3.13%。越秀地产年内平均借贷成本同比下降31个基点至4.62%。

截至2020年12月31日，本集团剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.2%、47.5%和2.25 倍。

从企业综合损益情况来看，2020年越秀地产毛利率为25.1%，比2019年同比减少了9.1个百分点。就此，越秀地产管理层解释称：“去年大湾区高毛利率项目交付减少，华东项目增加，相对拉低了毛利率的水平。另外，房地产行业整体毛利率也在持续走低。”

林昭远进一步解释称，毛利率与结转产品的均价有关，有结构性的变化，比如某些地区的限价等政策也会有所影响。能控制在20%-30%的毛利率是比较优秀的水平，目前尚处于这个空间，与去年相比有所下滑，另外，行业回归理性之后毛利率也在下调。

对于2021年的房地产市场，林昭远预计，总体市场规模将保持平稳，价格增幅受限；市场分化明显，竞争加剧，市场集中度上升。大湾区、长三角等城市群、都市圈需求强劲。在土地市场方面，政府因城施策加大土地供应，缓解供需矛盾；土地供应向大城市、政策性租赁住房倾斜；一、二线城市土地仍会供不应求，竞争激烈；调控下土地市场预期趋于理性。

而在资金政策方面，林昭远预计，信贷政策和融资环境总体保持宽松，流动性保持平稳；政府将加强对房企资金监管，“三道红线”和金融机构贷款集中度管理将使房企的国内融资环境趋紧，影响分化明显。

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