315维权 | 高端项目被指减配，豪宅教父跌落神坛？

（文/张玉 编辑/马媛媛）2018年，绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军在博鳌房地产论坛上表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。他称，由于利润结算有滞后性，未来两年，房企的财务报表会很难看。而因为各种压力巨大，企业必然在建筑质量上节省成本，从而导致质量问题频出。

李军对房企财务报表的预言在规模房企身上也有所应验。日前，位列行业排名前20位的中国金茂一则关于业绩盈利警告的内幕消息引发关注。2020年，中国金茂归属净利润较2019年约下滑40%~50%。中国金茂对此解释称，主要是由于房地产市场调控等原因，导致集团及其联营、合营企业的售价不及预期需要计提减值。

另一方面，公司发展中所面临的压力似乎更早就从金茂的房屋质量上露出端倪。今年早些时候，济南微博房产发布微博表示，济南金茂逸墅精装项目严重减配。此外，2020年12月底，有网友爆料称北京大兴金茂悦售楼处样板间和实际存在较大的差异。

3月11日，中国金茂相关负责人回应观察者网采访表示，目前处于静默期，不方便进行回复。

积极拿地“后遗症”

在预警公告中，中国金茂方面表示，2020年度，不计减值因素，集团物业交付结转收入较2019年同期实现约40%~50%的增长，集团累计取得签约销售额共2311亿元，较2019年增长43.7%。

与营收和销售额增速不相匹配的净利润增速让金茂备受关注。那么，金茂具体对哪些项目计提减值，是否可能受到售价影响而未进行计提的项目？对此，公司方面并未做出详细解释。

公开资料显示，中国金茂是世界500强企业之一中国中化集团旗下房地产和酒店板块的平台企业。

“高端”是中国金茂给自己贴上的标签。官网资料显示，中国金茂以“府、悦、墅”三大产品线领跑中国高端住宅市场。而在对三大产品线的描述中，“高端生活品质”“中产阶层”“超低密度大空间高端社区”“墅级品质人居”让这一形象更加突出。

为了与高端气质匹配，中国金茂在拿地上也非常积极，多次斩获地王和高价地项目。

公开资料显示，2017年9月，中国金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，因当时周边两个楼盘的均价只有29000元/平方米，中国金茂遭受市场的质疑之声。

2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地。比如，2020年12月1日，金茂以7140元/平方米的楼面价拿下台州临海市的一宗住宅用地，溢价率为38.46%，而台州临海市的二手房均价仅为8000元/平方米。2020年8月19日，金茂以6851元/㎡，拿下竞得南昌一宗地块，溢价率48.95%，而该地块周边的二手房均价仅为11000元/㎡。

不过，随着房地产调控政策的日趋严格，限价政策在压缩着高端项目的盈利空间。财报数据显示，2016~2019年，中国金茂归母净利润同比增速分别为-20.13%、56.88%、31%及23.82%。同期，公司毛利润同比增长分别为42.48%、-1.61%、44.79%及-12.2%。自2016年实现转正后，公司归母净利润增速呈现快速下滑的趋势。此外公司毛利润亦呈现大幅波动的状况。

与此同时，公司负债也在不断攀升。2017~2019年，中国金茂负债总额分别为1556.01亿元、1933.73亿元及2402.9亿元。截至2020年6月底，公司负债总额已经攀升至2980.27亿元。由此计算，2020年半年时间里，中国金茂负债增加了577.37亿元。

一位资深业内人士向记者表示，除了限价所带来的销售不及预期，不排除企业前几年结转不是特别好，没有把帐做上去，“正好借2020年市场不好，干脆把帐做坏。2021年轻装上阵，好好做的话业绩一下子就会好很多。”

靠“减配”节约成本？

多重压力之下，近年来中国金茂房屋质量问题屡遭关注。

今年前段时间，济南微博房产官方微博发布消息，网友爆料，雪山片区的金茂逸墅项目精装修严重减配：还没入住外墙就打了补丁；电梯厅和厨房都没贴瓷砖；宣传时的绿金科技新风系统转眼成了排风扇；木地板厚度只有0.6毫米等。

此外，早在2020年12月4日，就有网友对北京大兴金茂悦进行维权。其发布的图片显示，样板间展示的无边简约镜子到工地开放日变成了黑边镜子，方形大气台盆变成了快捷酒店风圆盆，厚度质感柜子变成了相对粗劣的薄板柜子。                      

2020年10月28日，根据凤凰网财经报道，2018年10月，郑州市民张先生在郑州北龙湖金茂府购买了一套面积为198平方米的精装修房子。张先生称，金茂府当时为了避开高房价调控，把价格分成了房款和装修费两部分，900多万的房款和500多万的装修费，再加上两个车位以及各种手续费，这套房的总价在1500万元左右。

2020年9月底，张先生购买的房子交房，10月3日晚，张先生赶到即将入住的新房，准备添置一些家具，这时他才知道自己还未入住的新房竟然成了“水房”。

张先生将房子问题反映后，有人过来将漏水的房顶铲开，张先生称可以看到里面的填充物有塑料袋，类似常见的装食物的普通塑料袋。在房顶靠近墙边的地方，里面的填充物还有白色的塑料泡沫。

“过度在运营方面节约成本，造成项目减配。哪怕产品本身没有问题，但是营销方面夸大也会引起投资者的关注。尤其在房地产市场本身下行的情况下，这一情况会更加突出。”地产分析师严跃进表示。

除了被指“减配”，2020年内，中国金茂也通过转让资产“回血”。2020年11月23日，北京产权交易所披露，金茂拟挂牌转让贵阳黔茂房地产开发有限公司60%股权，转让底价11.52亿元。2020年11月11日，北京产权交易所披露，金茂旗下子公司常州龙茂房地产开发有限公司45%股权转让底价为8.66亿元；福州滨茂房地产有限公司51%股权转让底价为5.26亿元。2020年5月，据北京产权交易所披露，金茂附属公司北京兴茂置业有限公司拟转让持有的嘉兴浦晨投资有限公司30%股权，底价11.9亿元，交易保证金3.57亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦直言，减配和市场有一定的关系。“地拿下来了，价格还在限，肯定要控制成本。”卢文曦表示，金茂这几年拿地速度突然变快，施工节奏变快势必对周期、管理等提出更好的要求。但如果企业一切以销售为主，就很容易出现质量等其他方面的问题。

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