增长主要靠“买”，离开收购标的融创服务还剩下什么

（文/张志峰 编辑/马媛媛）3月11日，去年11月上市的融创服务发布了首份业绩报告。

作为去年分拆上市中，为数不多没有破发的物业公司之一，融创服务的成绩单尤为引人注目。

数据显示，截至 2020 年 12 月 31 日，融创服务的收入约为 46.23 亿元，较去年增长约 63.5%；毛利润约12.75亿元，同比增长77%，毛利率27.6%；净利润约6.26亿元，同比增长131.8%。

买，不买？

延续了孙宏斌“买买买”的一贯作风，融创服务的营收和利润飙升，主要也得益于此。

2020 年 5 月，融创服务以 15 亿估值收购开元物业 84.92% 股份。公开数据显示，截至 2020 年 4 月，开元物业签约项目合计逾 400 个，合同签约面积逾 5300 万平方米。

除了收购开元物业外，融创服务通过成都环融收购成都环球世纪物业 95% 的权益，对价为 867.23 万元。该标的公司业态涵盖高档公寓、写字楼、商业物业、会展物业和旅游度假区，管理面积总计达 421.81 万平方米。

收购完成后，融创服务的在管建筑面积、合约面积等关键指标都进展神速。

财报显示，目前企业在管建筑面积顺利突破1亿大关，约为 1.35 亿平方米，同比增长约 155.1%，合约建筑面积约为 2.64 亿平方米，同比增长约 67.2%。

然而，相较于母公司在房企中的龙头位置，融创服务在规模上仍旧十分尴尬。

据克而瑞统计，仅2019 年底，在管面积超过 1 亿平方米的企业就有 15 家，如今1年时间过去，行业变得更加“物是人非”。

例如位居首位的碧桂园服务，根据中物研协统计，2020 年仅投入在收并购中的金额就有 44.45 亿元。今年开年之后，又豪掷 48.5 亿元拿下蓝光嘉宝服务，预计收购完成后，碧桂园服务合同管理面积将突破 10 亿平方米，相当于融创服务的7.5倍。

因此，2021年对于融创服务而言，规模扩张需求变得更加迫切，管理层在业绩会上表示，对于未来公司在管面积方面的安排，在2021年将会保持比较高的增速，会有整体上亿在管面积增长。

“市场拓展是融创服务首选增长途径。”融创服务行政总裁曹鸿玲称，目前融创服务在跟进的总量有1亿平方米，3月底大概有1000万平方米体量的收并购，上市公司的收并购如果有合适的机会也会考虑。

不过有趣的是，融创服务董事会主席汪孟德在谈及收并购时却认为，现在中小标的收并购市场偏贵。融创服务的增长核心还是靠自身能力和自身品牌，基础服务能力和运营能力来支撑。企业要保证高质量的收并购，今年没有一定要做到多少体量的收并购。

基础实力堪忧

回到企业2020年财报，去年的几次大型收并购确为融创服务增色不少。

其中首先体现出来的便是让其摆脱了困扰多年的“母公司依赖症”。

与其他脱胎于房地产开发企业的物业公司相比，融创服务此前对母公司的依赖程度有过之而无不及。

招股书显示，2017-2019 年，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为 99.4%、99.1%、99.6%，独立第三方收入占比几乎可以忽略不计。

而收购完成后，不仅让融创服务的在管面积突破1亿平方米大关，其中来自独立第三方项目的面积占比直接增长至32.1%，收入占比也从上一年的0.4%暴增至24.1%。

融创方面在财报中也直言，独立第三方物业增加主要得益于对开元物业管理的收购以及合作、市场招投标。

其次，本应作为物业管理企业最为核心业务板块的“物业管理”，融创服务该板块收入却始终屈居“非业主增值服务”之下。

所谓非业主增值服务，即融创项目案场、咨询及房屋中介等服务。换句话说，融创服务作为一家上市物管企业，此前的主要收入来源居然是案场咨询和房屋中介。

也正是得益于收并购，融创服务2020年来自物业管理的收入从11.48亿元暴增140%至27.74亿元，占总收入比重也终于从此前的40%，一举超越非业主增值服务，提升至60%。

不过，一位资深投行人士向观察者网分析称，如今的物管行业早已不再像当初，各大物管公司大刀阔斧扩张的年代，从去年下半年物业上市公司在资本市场频频受挫就可见一斑。沉淀之后，成败如何终究还要看企业自身的基础服务能力和运营能力。

汪孟德在业绩会上也坦言，现在中小标的收并购市场偏贵。这对于一向喜欢直来直去“买买买”，自身基础实力却表现平平的融创服务而言，前路无疑充满了未知。

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