完成内地收割后，九龙仓欲加注香港

（文/解红娟 编辑/马媛媛）以内地收入作为支柱，却不积极拿地的九龙仓集团似乎有些矛盾。

“我们追求的是回报和风险的平衡。”九龙仓集团主席吴天海在2020年业绩发布会上表示，“内地楼市今日的回报相对于风险，不比我们在香港做类似的投资好。”

但事实上，九龙仓收入增长主要得益于中国内地发展物业作出的贡献。

7成收入来自内地

3月9日，九龙仓集团有限公司发布2020年全年业绩。

报告称，九龙仓2020年全年收入209.97亿港元，同比增长24%；营业盈利111.04亿港元，同比增长41%。

九龙仓集团在内地的收入主要分为投资物业和发展物业两部分。在地产开发方面，2020年全年收入112.22亿港元，同比增长59%；投资方面，2020年全年收入42.01亿港元，同比增长7%。

据此计算，九龙仓集团有7成收入来自内地。

此外，在中国内地发展物业销售方面，如按应占份额计入合营公司及联营公司，九龙仓集团在2020年确认收入176.58亿港元。同时，九龙仓在内地实现合约销售额174亿元，超过150亿元年度销售目标16%。

剔除地产业务，九龙仓其他业务板块业绩表现不佳。酒店收入3.96亿港元，下跌25%；物流收入25.66亿港元，下跌1%。

按照这个逻辑，九龙仓大概率会加大对内地房地产市场的投入。

知名地产分析师严跃进也向观察者网表示，随着内地经济的复苏，预计九龙仓后续会在内地追加投资。虽然此前也有压缩此类投资的计划，但预计经过这轮疫情后，其对于内地投资的意愿会增强，也有助于增强九龙仓后续业绩的提振。

不过，吴天海在业绩会上表示，由于内地住宅市场价格受到控制，压缩九龙仓边际利润，从而影响回报。在追求最适当的回报和风险的平衡下，九龙仓在内地招拍挂市场出价是比较审慎的。

出价审慎自然在很多时候都投不到地。资料显示，在2018年斥资181亿在内地共购入了12幅土地后，九龙仓集团2019至2020年两年内从未在公开招拍挂市场出手。截至去年年末，九龙仓在内地只拥有280万平方米的土地储备。

和保守的内地市场不同，九龙仓在香港屡次砸下大手笔。

吴天海介绍，九龙仓分别在去年12月和今年2月斥资120亿港元和72.5亿港元，夺下山顶文辉道2-8号、9-11号（占50%权益）两幅土地。按规划，两幅地块将发展成可远眺整个港岛南区及海景的超级豪宅。

年报称，九龙仓在山顶豪宅物业开发上经验丰富、战绩彪炳。Mount Nicholson项目年内一个分层单位以5.33亿港元售出；2021年出售的山顶道77/79号项目最新一宗成交价为5.58亿港元；种植道11号项目在3月初租出第一号洋房，月租金达135万港元，创下香港豪宅租价新纪录。

囤地收益40倍

年报表示，在中国内地发展物业中，集团占55%权益的静安壹号落成是亮点。

据悉，静安壹号是由九龙仓集团打造，项目由4栋高层住宅和1栋写字楼组成。网上房地产数据显示，住宅部分于2018年开盘，商业部分则在2020年正式入市。

有意思的是，静安壹号早在1993年就被九龙仓集团以土地批租的形式收入囊中。

公开信息显示，1993年3月12日，九龙仓集团与上海静安区方面达成协议，以土地批租的形式拿下的该地块。熟地楼面地价为520美元/平方米，占地2.98万平方米，容积率4.7，使用年限50年。

另据《每日经济新闻》报道，该项目拿地时间为1993年，不过地块在随后的10年里均归政府所有，直到2003年才交由九龙仓。

换句话说，即使从2003年着手开发，九龙仓静安壹号项目的开发周期也耗费了约15年时间。

值得一提的是，按1993年美元兑人民币1：5.76的平均汇率计算，该项目的楼板价约2995元/平方米。而静安壹号一期住宅销售均价为12.8万/平，二期均价12.9万/平，翻了超40倍。

也就是说，对于静安壹号而言，土地增值所带来的收益，远远高于开发项目本身的收益。

业内人士向观察者网表示，港资开发商擅长都通过土地增值获利。虽然旗下高端产品需要更多时间打磨，但“低吸高抛延缓开发”是香港地产商惯用的开发模式，可以使房企利益最大化。

例如，李嘉诚的和记黄埔地产公司以21.35亿元总价拿下成都1号，十六年后卖了78亿；长实集团于2006年年底拿下上海真如板块的项目，十三年后才正式对外出售；新鸿基于2005年拿下上海顶级豪宅滨江凯旋门项目，六年后推出的项目一期，十五年后推出项目二期，多次陷入“囤地”漩涡。

此外，从拿地到开发，港资开发商虽能以时间换取利润，却牺牲了规模。在克而瑞发布的2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜上，九龙仓以212.6亿元的操盘金额排名108位，远远落后于内地的后起之秀。

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