左晖一声令下，二手房佣金的终点是多少？

（文/张玉、张志峰 编辑/马媛媛）“之前买房一直想要现房，就在考虑二手房，最后就是被中介费和过户费给劝退了。”近段时间以来，房产交易平台贝壳找房二手房中介费上涨的消息在微博上引发热议。

相关消息显示，自2月18日起，重庆贝壳服务平台，重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%，买方2%（之前是卖方0%，买方2%）。因此，2月18日起，房屋买卖在贝壳平台交易会收取卖方1%的服务费。

对于此次链家二手房中介服务费上涨事宜，贝壳内部人士向观察者网透露，行业标准是3%，整个贝壳系原则上都是按照这一标准执行，不过除了直营体系外，还有德佑等加盟品牌，实际执行和每个品牌的策略、城市情况都有关，现在还达不到全部严格执行统一标准的程度。

3月10日，多位链家中介向观察者网证实，目前上海链家二手房交易佣金确实是3%。值得一提的是，虽然从表面上看是由买家承担2%，卖家承担1%，但其背后隐藏着另一套“交易规则”。

垄断定价？

“上海二手房中介费一般都是3个点。”3月10日，上海链家置业顾问李灿（化名）向观察者网表示，事实上，这个费用事实上就相当于买家承担了。

对此，位于杭州链家的置业顾问祁语（化名）表示认同。其告诉记者，目前杭州链家收费标准为:100万以下部分，双方各收1.5%，100万以上部分，双方各收1%。

“羊毛出在羊身上，这个其实谁出都是一样的，还是看价格。”祁语说。

早在2018年下旬，上海链家二手房交易佣金就已经从2%上调至3%。其中，由买方承担2%，卖方承担1%。

上海链家在《关于上海链家调整佣金收费标准的说明》中将费率上涨的原因解释为服务提升。上海链家方面称，二手房交易流程复杂、周期长、风险大。长期以来，房产经纪行业的整体服务品质远远落后于上海的城市品质，交易乱象频生、交易安全得不到保障，无法满足上海市民的要求。

同时值得一提的是，2019年，贝壳找房董事长左晖在接受媒体采访时曾表示，他认为中国的中介费从世界来看并不算高。左晖介绍，中国费率大概在2.5%左右，美国、日本都是6%，南非是8%，这个行业如果想有一些高素养的人去服务的话，大概需要经纪人收入是城市人收入的1.2倍。

换句话说，左晖认为中介费上涨不是贝壳系决定的，而是行业需要，且3%绝不是终点。

但事实是，在贝壳系宣布上涨之前，二手房交易收取2%中介费这一标准已经被全国中介沿用多年；而在这之后，各个大小中介公司也悄然将标准上调至3%。

某大型中介公司一位高管向观察者网透露，贝壳系作为中介行业寡头是毋庸置疑的，但也不至于绝对占领市场，像中原、乐有家等中介公司在部分城市的市场占有率还是挺高的。因此最初涨价范围也只局限在部分贝壳系占有率较高的一些城市，后来才逐渐扩展开，“毕竟口子不是我开的，中小中介公司跟在后面也同样受益，何乐而不为？”

由此，这场由贝壳系宣布的3%中介费迅速转变为新的行业标准。

地产分析师严跃进向观察者网表示，今年两会期间，也有防止中介行业垄断地位的声音出现。企业借助垄断地位上涨服务费的行为应该受到积极关注，更加公平公开，真正促进行业的健康发展。

资金隐忧

对于贝壳而言，涨价背后所面临的“资金尴尬”问题引人深思。

公开资料显示，贝壳找房由链家网升级而来，是以技术驱动的品质居住服务平台，聚合和赋能全行业的优质服务者，打造开放的品质居住服务生态，致力于为三亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。

财报数据显示，2017~2019年，贝壳找房共实现营业收入为人民币255.1亿元、286.5亿元及460.1亿元；归母净利润分别为-5.74亿元、-4.68亿元及-21.84亿元。2018~2019年，公司净资产收益率分别为-3.44%及-9.43%。

从公司债务情况来看，截至2019年底，公司合计总负债为357.3亿元，截至2020年9月底，公司合计总负债已经攀升至398.4亿元。

而在现金流方面，2017~2019年，贝壳找房的经营活动产生的现金流分别为-64.56亿元、32.17亿元及1.13亿元。截至2020年三季度末，公司在手现金及现金等价物共461.2亿元。

尽管在手资金充足，贝壳找房高速扩张的模式也考验着其持续贡献利润和现金流的能力。

天眼查显示，贝壳自成立以来，先后获得腾讯控股、碧桂园创投、软银、红杉资本、高瓴资本等顶级机构数十亿美元的注资。对于未来，贝壳找房曾在官网上信誓旦旦地表示：“不远的将来，贝壳找房将覆盖全中国超过300个城市，服务超过3亿的社区家庭，链接100万职业经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌。”另据消息显示，截至到2020年6月30日，贝壳IPO前，已有45.6万名经纪人在贝壳找房平台上提供服务。

此外，上述高管向观察者网透露称，贝壳涨价之所以迅速被市场接受，除了其占有率较高，也与当时市场环境有关。彼时，交易双方购房款通常由中介公司中转，交易不透明带来的恶意抬高房价、资金不安全等乱象频出。因此贝壳系乘势而为，宣布涨价的同时，也带头打出提升服务品质、交易透明、抵制乱象等手段，搏得市场好感。

背后“潜规则”

值得注意的是，尽管多数地区二手房中介费表面上看是3%，其实背后另有一套交易规则。

例如上海链家在三方协议中明确标示买家承担2%，卖家承担1%；中原地产则为买卖双方各1.5%；也有部分中介公司只注明总计3%，具体如何收取则须另立协议。

但观察者网采访多位房产中介，得到的答案却各不相同，有的表示必须收3%，有的表示只收1.5%，甚至还有不收佣金的情况。

一名上海链家中介透露称，真正严格收3%佣金的情况，几乎都是独家房源，且比较抢手，其余情况具体佣金都是可以谈的，毕竟竞争还是有的，有生意总比没有好。至于规定买卖双方各承担多少则完全没有意义，因为这笔钱哪来的大家都清楚，且房东只关心自己最终得到了多少钱，其余都是次要的。

“一般情况下不会低于2%。”上述房产中介告诉观察者网，即便让利也不会太多，毕竟公司有规定，大家都要赚钱。而市面上有些中介宣称佣金低于2%甚至不到1%的，大多都有坑，链家虽然收费高一点，但通常不会出现这类情况。

近期，一位上海市民刘芳（化名）在买房时，就因Q房网中介佣金不透明而卷入了一场“吃差价”漩涡中。

据刘芳介绍，她看中了一套价值300余万的房屋，因手续繁琐，又与Q房网中介夏某相熟，在得到其“全部交易过程中只收取1%佣金，无任何其他费用”的反复承诺后，委托夏某居间交易。

但交易完成后，机缘巧合下却从房东处得知，其所购房屋竟被中介授意抬高了3万元差价，同样被房东以“佣金”名义支付给中介。也就是说，刘芳实际缴纳的佣金接近2%，远远超出了预期。

该房东向观察者网表示，自己也不赞成中介私下吃差价的行为，所以当初中介要求抬价5万，自己只抬了3万，但作为房东，“我首先在意的是自己收到了多少钱”，其余的事情只能位列其次。

这或许也是二手房交易乱象屡禁不止，甚至许多交易对象长时间蒙在鼓里的根本原因。

前述中介公司高管告诉观察者网，中介抬高房价势必需要房东配合，因为没有损害到房东利益，所以屡试不爽。“但这类乱象单靠企业承诺是无法杜绝的，目前除了链家，如乐有家、中原地产等都明确表示杜绝差价，真正是否能做到还是因地区而异，有些地方链家也不能幸免。”

他表示，想要根治，还是需要地方主管部门制定规则，并严格执行。例如深圳，由于房协不仅通知要求佣金透明化，而且处罚很严厉，一旦核实直接暂停企业网签资格，一下子捏住了中介公司的命脉，使其不能轻易冒险。而且这类地区，贝壳系的市场占有率反而不高，各个中介公司公平竞争，也有益于塑造健康的市场环境。

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