联发集团进军上海传闻背后，建发股份“拿地”野心凸显

（文/张玉 编辑/马媛媛）日前，根据相关媒体报道，联发集团正在与上海松江车墩镇的国资企业洽谈旧改项目，试图通过一级土地开发，进入上海。

3月8日，观察者网就上述问题向联发集团进行求证。公司相关负责人回应表示，如果不是落定的事情，一般不会对外进行披露。如果公司后续有需要会再进行联系。截止发稿，观察者网未收到相关回复信息。

发力旧改市场？

联发集团官网资料显示，公司成立于1983年10月，深耕海西、长三角、长江中游、环渤海、成渝、北部湾、珠三角城市群的24座城市。

据天眼查显示，联发集团其实是由厦门建发集团有限公司控股，持股比例为95%。而层层穿透之下，后者系由厦门市人民政府国有资产监督管理委员会控制。

上海中原地产首席分析师卢文曦向记者表示，联发集团和国有资产有一定的关联，这种相互之间的合作也说的通。另一方面，由于其由建发集团控股，说明公司对上海市场也有一定的了解。

观察者网查阅建发股份（600153.SH）2020年半年报发现，2020年上半年，联发集团合同销售金额为133.92亿元，同比减少了7.38%；合同销售面积为100.2万平方米，同比减少了27.73%。2020年上半年，公司拿地金额（权益口径）为11.39万平方米，同比下降73.3%。截至2020年上半年报告期末，公司期末土地储备面积为661.57万平方米。

2020年上半年，联发集团共实现营业收入74.14亿元，净利润4.57亿元，经营活动产生的现金流量净额为-16.29亿元，上期发生额为-26.35亿元。而建发股份2019年度报告显示，公司当年经营活动产生的现金流量净额为-67.23亿元，2018年该数值同样为负。

现金流的紧张状况从公司近年来的债券融资举措也可窥得一二。以2020年为例，联发集团共发布一次为期88天的超短期融资和三期期限均为3年的中期票据。由此计算，联发集团2020年共计通过债券融资27亿元，其票面年利率都在3%~5%之间。

在地产分析师严跃进看来，一级土地开发是未来非常重要的一个内容，政府之所以愿意企业进行一级土地开发，也是因为政府在配建、基础设施建设方面存在一定的压力。此外，土地一级开发跟供地有一定的关系。工地节奏要加快也需要一级土地开发。从企业发展的角度来讲，高周转企业涉及一级土地市场开发，后续也有利于寻找到新的业务增长点。

控股母公司拿地激进

联发集团进军上海的传闻背后，多少反映出其背后的控股集团建发集团对于房地产业务的看重。

公开资料显示，建发股份目前以供应链运营和房地产开发为双主业。根据建发股份2020年半年报，2020年上半年公司共实现营业收入1575.44亿元；其中，供应链运营业务共计实现营业收入1415.14亿元，占总营业收入的比例为89.83%；房地产开发业务的营业收入为140.69亿元，占总营业收入的比例为8.93%。不难看出，供应链运营贡献了建发股份接近九成的业绩。

不过，供应链运营业务也存在着毛利率较低的情况。以2020年上半年为例，公司供应链运营业务毛利率为1.65%；房地产开发业务的毛利率为29.09%。而从公司利润表现来看，2018~2019年，建发股份供应链运营业务分别实现利润67.93亿元、75.02亿元；房地产开发业务分别实现利润143.55亿元和131.74亿元。不难看出，尽管营业收入贡献远超房地产，供应链运营业务利润贡献并不突出。

在此背景下，近年来，建发股份也在不断加码自身的房地产业务，而其中最为直接的体现就是拿地拓储。

中指院日前发布的2021年1~2月全国房地产企业拿地排行榜显示，期内，建发房产拿地金额为194亿元，位列排行榜第2位。2020年1~12月，建发房产拿地金额为723亿元，位列排行榜第13位。2019年，建发房产拿地金额为309亿元，位列排行榜第31位。

积极拓储也对建发集团的财务情况造成了一定的考验。数据显示，2017~2019年，建发股份负债合计分别为1317亿元、1630亿元及2293亿元，资产负债率分别为75.05%、74.98%及77.62%。截至2020年第三季度，建发股份负债攀升至3216亿元，资产负债率为82.76%。  

“当前环境下，中小房企也不是一点机会都没有。小企业如果能够根据具体的部门合作，在细分市场上形成标杆项目，其实还是有机会的。”严跃进表示。

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