“售后包租”麻烦不断，宝龙商业要成就怎样的“长三角前三”？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）作为商业地产中首家发布财报的上市企业，“小老板”许华芳在业绩会上对宝龙商业2020年的数据并未表现出十分满意。这一态度，也让人对这份成绩的含金量打了折扣。

财报显示，宝龙商业去年全年实现营业收入19.21亿元，同比增加18.6%；整体毛利率的上涨和规模的扩张，带动归母净利润同比上涨七成至3.05亿元，归母净利润率提升至15.9%。

同时，宝龙商业2020年的商业新增签约面积248万平方米，是前一年新增签约面积的1.3倍；商业新增开业面积159万平方米，同比增加了2.6倍；2020年总合约面积突破千万至1135万平，相较上一年增长28.0%。

2021年新增22个项目

长三角是宝龙商业布局的重中之重。

数据显示，在新签约面积中，长三角占比达82.1%。目前宝龙商业布局的121个项目中，长三角占据86个项目，占比71%。

在去年中期业绩会时，宝龙公开其《新五年战略规划》（2021-2025）中的“1+1+N”核心战略，即企业未来五年发展方向，两个1分别代表长三角城市群和粤港澳大湾区，N代表其他城市圈的机会型优质地区。依托母公司的资源优势，宝龙商业遵循经济发展、区域特点、消费形态等商业规律，形成宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地四大产品线。

在3月3日的业绩会上，执行董事兼首席执行官陈德力透露，2021年，宝龙商业预计开业22个项目，20个项目分布在长三角，2个项目分布在粤港澳大湾区。其中，13个宝龙广场，3个宝龙天地，6个宝龙星汇项目。

为此，董事会主席兼总裁许华芳下达的目标十分明确：未来三年，商业板块出租率不低于95%，开业面积1500万平方米以上，做到长三角规模排名行业前三。

这使得业绩会上，管理层对于宝龙商业未来3-5年的愿景描绘的十分细致，“利润复合增长不低于40%”、“宝龙星汇在5年内管理100个商业项目”、“预计开业22个项目”、“出租率保持95%以上”、“智慧商业+科技”等内容不绝于耳。

需要注意的是，根据往年数据，相较于其他商业地产品牌，宝龙商业旗下各大产品线出租率也是企业一直以来颇受诟病的一点。

业绩会上，针对宝龙商业出租率“越低端反而越低”的情况，陈德力表示，疫情之前宝龙商业的出租率一直是在87%至89%左右，去年公司对出租率做出了非常大的动作，并成立了专门小组，所以在去年年底出租率略高于疫情之初的水平。

“出租率低一部分是历史原因，早期不在主战场的项目确实偏低，但新开项目出租率基本在99%左右。”陈德力称，公司也制定了2021年乃至3年以后的出租率目标，预计2021年整体出租率将超过93%，到2023年出租率不会低于95%。

未来如何姑且不论，但对于企业目前公开的出租率数据不少人怀疑态度。

9成出租率的背后

日前，观察者网走访了位于上海的数个宝龙商业项目，粗略估算，并未找到一个出租率能够达到9成的项目。

其中，七宝宝龙城称得上企业在上海的标杆项目，也是为数不多，距离市区较近的一个宝龙商业项目。李莉曾是该项目商户之一，在她看来，项目商铺的实际出租率距离财报中的9成相去甚远，“尤其从去年开始，餐饮、服装等类型店铺退租率高的吓人。因为除了周末，工作日商场几乎没有生意可做，且对面就是万科，竞争压力太大，所以我也找了个机会，把店铺迁走了。”

有知情人士向观察者网透露，除了写字楼之外，商铺实际出租率一直不高，其中关键就在“售后包租”模式之中，七宝项目托管商户还不算多，但类似宝山、嘉定等郊区，或其他二三线城市的宝龙广场之中，“包租”商户特别多，这类商铺无论实际招租情况如何，呈现在报表上几乎都是100%出租率，而宝龙商铺为此销售起来轻松很多，却也承担了不少代价，各地的维权、诉讼等纠纷差不多都由此而来。

例如2016年开业的嘉定宝龙广场，由于事先与业主签订了售后包租协议，而交付时却私自修改房屋规划设计结构而迟迟无法办理产证，因而遭到300余户业主长达3年的维权，对于品牌信誉及后续招商工作十分不利，至今仍有大量店铺长期处于空置状态。

启信宝信息显示，该项目开发公司上海宝龙康骏房地产开发有限公司自2016年5月27日项目开业前夕至今，4年多时间内共发生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起为商品房预售合同纠纷，占比超过7成；在民事一审中，项目公司144次作为被告身份，占比超过9成。

此外，宝龙商业位于郑州、青岛、盐城、无锡、福州等多个城市的项目公司也均涉及合同诉讼纠纷几十至数百起不等，情况与之大同小异。

有资深投行人士向观察者网分析称，宝龙商业的核心产品就是广场，本质上与万达广场、新城吾悦广场等中低端商场类似，连管理层中陈德力、张云峰、唐剑锋等核心大将几乎也都来自万达系或新城系，却不愿意下沉到三四线城市，反而一直高调宣称进军高端市场，但如宝龙城、宝龙一城等高端产品扩张十分缓慢，且与几个传统高端商业品牌相比，竞争压力非常大，所以企业欲实现“长三角前三”的目标，关键还要看广场能否下沉的足够彻底。

值得一提的是，宝龙也为其“长三角寡头”计划付出不少机会成本与时间成本。

陈德力在谈及2020年的外拓工作时，直言“整体来讲并不满意”。

陈德力分析认为，去年没有达到预期的外拓有多方面原因，“一是本身在去年半年度时公布了‘1+1+N’战略，所以对外拓项目选取非常苛刻，只能在长三角、粤港澳大湾区，或者优质性项目选择，放弃了一大批可能不在主要发展区域的项目；二是对于投资拓展项目分类做了严格筛选，以后宝龙商业投资拓展聚焦于跟宝龙广场匹配的大体量的轻资产工作。”

目前，宝龙商业已经布局121个项目，71%在长三角，约有86个项目，其中南京7个，上海12个，杭州12个，宁波13个，长三角其他城市42个，大湾区仅布局5个项目。

不过，在陈德力看来，这才是宝龙商业的优势所在：“我相信很少有一个竞争对手可以在南京布局七个项目，很少有一个同行可以在上海、宁波、杭州这样高能级城市布局这么多项目。”

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