融创、建发高溢价拿地遭约谈，多手段预防土拍过热

（文/张志峰 编辑/马媛媛）近日，上海牛年的第一次土地出让以高溢价成交，引发市场广泛关注。

据了解，该地块为普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块（简称洵阳新村地块），属内环旁纯宅地，最终经过300余轮竞价，由融创和厦门建发共同成立的项目公司（上海兆颢企业管理有限公司）以64.52亿元成功竞得，成交楼面价84345.6元/平方米，溢价率36.15%，为上海土地市场定下了“高开”基调。

根据“上海普陀”公众号报道，针对该地块高溢价成交的情况，普陀区政府第一时间约谈了融创上海及项目公司相关负责人，约谈由区规划资源局和区房管局相关负责人主持。

约谈中，区政府重申了国家和本市房地产调控的工作要求，表明了将毫不动摇贯彻执行“房子是用来住的，不是用来炒的”决心，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，要求受让人充分认识到政策的严肃性，做好充分的思想准备，合理调整预期。约谈明确，受让人必须严格按照合同约定进行开发建设，在该项目土地出让全年限内，严格落实全生命周期管理要求并接受相关部门的监管，确保项目品质，依法合规开展经营活动。约谈强调，区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项，未按期开工的，将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置；严格执行房价地价调控联动机制要求，严格按照规定审批项目预（销）售方案备案和“一房一价”。

观察者网查阅资料发现，就在该地块东侧，去年12月18日刚刚发生过一次土地竞拍，彼时大华以总价30.6亿元、17.56%溢价率竞得石泉社区W060402单元B4-1地块，楼面价仅47434元/㎡，差不多仅有上述地块的一半。

有知情人士向观察者网表示，此次约谈表明上海对楼市限价的态度依然坚决，该地块周边新房售价预计将限制在9.5万元/平方米左右，约谈其实就是给企业打一个“准备亏损”的预防针。此外，也应当防范类似新盘由于限价引发的摇号违规、炒房等乱象。

值得一提的是，近日青岛、天津、郑州等城市陆续发布通知，表示2021年严格实现住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

而根据网传信息，除已发布城名之外，全国22个落实长效机制的其他城市，或在近期陆续响应发布“两集中”政策，包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡等18个二线城市。

对此，同策研究院分析师方玉凤向观察者网分析称，继三道红线、房贷集中度分别从房企端、购房者端调控市场，“两集中”供地政策从土地供应端对当前房地产调控长效机制进行补充。土地集中出让时，房企短期能同时调动的资金量有限，在单次土地出让中使得竞拍同地块的房企数量减少，间接降低了土拍的激烈程度，避免出现土拍过热现象，土地的溢价率将会得到有效合理的控制。

此外，在方玉凤看来，近两年来开发商普遍将战略重心放在核心一二线城市，特别是上面提到的22城，导致这些城市热度居高不下。此次在重点城市实施的土地政策从供应端引导房企向其他不受限的三四线城市转移。有利于促进全国市场整体的均衡发展，避免三四线城市面临房企不投资带来的负面影响。

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