城市伤疤系列 | 官司缠身的宝龙商业野心如何实现？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）2016年10月1日，上海市嘉定区阿克苏路1077号，劈里啪啦一阵鞭炮声过后，一座全新的宝龙广场在近乎一片荒芜中盛大开业。

时隔4年有余，宝龙商业借力香港资本市场，规模急剧扩张，野心也随之展露。

“叠加所有资源，成为长三角的绝对寡头。”2020年中期业绩会上，宝龙商业董事长许华芳大发宏愿：未来5年，宝龙商业要保持在行业前5的地位，在长三角范围内开超过150个购物中心，其中自持的购物中心要超过100个。

然而，宏愿背后，这座嘉定宝龙广场却比之4年前并无多大改变。

高不成，低不就

在一个雨后新晴的上午11时左右，观察者网来到嘉定宝龙广场发现，原本正是各大商场人流量最大的时候，这里的绝大多数店铺却是门可罗雀。连最受小朋友欢迎的游乐设施也都无人问津，不少设备直接落锁摆在一旁。

偶有身着蓝衣或黄衣的外卖员从奶茶、餐饮店中走出，表明这里的店铺仍在正常营业。

整个广场最外围的店铺过半都在招租状态，已开业的店铺也大都仅有一人留守，无精打采地托着下巴等待。

“一个月前这里做过一次活动，人还挺多，活动一过又没人了，其他商场里排队就餐的情况从来没听说过，通常情况下外卖员比逛街的人还多。”老郑就住在宝龙广场对面的小区里，几乎每天都会带着自己三岁的孙子在附近转悠，他表示，“这里的游乐设施人气太少了，还经常开不了几天就关门了，所以犹豫至今都没有‘办卡’。”

走过外围店铺，进入商场中心区域，观察者网发现半数以上店铺都打出了“新店开业”“全场x折”等字样，一家贴满了“全场1折起，卖完关店”的服装店老板表示，自己店铺才开了1个月，甩卖也进行了好几天，仍然收效甚微。

中午时分，在地下美食广场，终于看到了一点人气，部分餐饮店开始忙碌起来。一名一同等餐的年轻人直言：“就在附近上班，来这里吃饭是因为不用排队，而且都是新店，环境好。”

一位在这里工作半年左右的安保人员表示，可能受到疫情影响，这里客流量一直很少，“周末的时候稍微好一点，但跟我之前工作的几家商场没法比”。

他还指出，宝龙广场配套的写字楼租户也为商场贡献了不少客流量，但公寓部分的表现却十分堪忧，“本来入住率也不高，还经常看到退租离开的”。

对此，项目招商负责人汪女士向观察者网表示：“目前写字楼已经租满了，商场现在人气也挺旺的，有时吃饭还需要排队。至于空置店铺，大部分也已经完成招商工作，预计春节后3月份或5月份就会陆续开业。”

不过，不少人对此表示怀疑。“毕竟开业已经4年多了，还是这个样子。”老郑说。

有业内人士向观察者网指出，嘉定宝龙广场只是其商业项目的一个缩影，核心问题在于其定位十分尴尬，既不如吾悦广场、百联商场下沉的彻底，配置上又不如龙湖天街、华润万家高端，有点“高不成、低不就”的意思，特别落址在上海等一线城市的偏远郊区，在当地商圈完全成熟之前都难有成效。

此外，附近商业过剩也是嘉定宝龙广场出租率低、人流量小的一大因素。

上述业内人士表示，2016年前后，入驻嘉定的商业项目越来越多，基本都集中在嘉定新城和南翔地块，已开业的就有保利风情街、嘉定大融城、万达广场等多个项目。相较之下，宝龙广场选址过于偏僻，居民入住率或整体消费水平还不够，周边各式沿街小店已经足够满足消费需求。

曾套牢300多业主3年

除选址、定位等客观因素之外，亦有知情人士告诉观察者网，这个项目2016年开业后，一直因为涉嫌违建而无法办理产证，此前承诺给业主的收益也大幅缩水，长时间处于维权状态，导致企业信誉非常低，很多人都不愿意再相信他们，所以招商才这么困难。

据观察者网了解，嘉定宝龙广场商铺自2016年下半年开始陆续交付使用，但产证迟迟无法拿到。

彼时嘉定区住房保障和房屋管理局回复业主称：“因宝龙广场在未办理产证前自行实施改变房屋规划设计结构的行为，可能会带来消防、安全等隐患，同时因每个不动产单元四至范围的不确定，也会影响小业主办理小产证以及后续处置（转让、抵押、租赁等）。 综上所述，目前我局暂缓受理大产证登记，并已告知开发商在依法依规恢复相关结构的前提下，才能申请办理大产证以及后续协助小业主办理小产证。”

值得一提的是，宝龙似乎对此早有预料，在《商品房预售合同》补充条款中明确将办理大产证的“合理期限”规定为“房屋交付使用后360天内”，远远超出《城市房地产开发经营管理条例》规定的“自商品房交付使用之日起90日内”。

也就是说，宝龙暗自将这部分风险转嫁给了购买商铺的业主。

面对越来越多的业主维权，2018年11月，宝龙对业主给出书面承诺：最迟于2018年8月7日前协助业主办理小产证，如期限届满后超过一年仍未取得小产证，各位业主方有权利解除合同。

然而，据媒体报道称，直至2020年1月，业主依旧没拿到小产证，宝龙也不曾兑现退房承诺，被“套牢”业主多达300余户。

此外，有业主告诉观察者网，除了产证“难产”外，大多业主购房时，还在开发商销售人员诱导下签订一份《委托管理协议》，委托上海华瞻商业经营管理有限公司（以下简称“华瞻公司”）为商铺的物业管理方，负责对方招商、招租。并许诺，前三年分别按收益4%、5%、6%来折抵房价，相当于给商铺打了八五折；之后五年，每年按实际房款8％获益。

不想时至2019年末，却被告知委托到期，如果选择继续委托，收益率要从8%降到5%。

为此，业主们不忿开发商的各种“套路”，维权无果后纷纷选择诉诸于法律。

启信宝信息显示，该项目开发公司上海宝龙康骏房地产开发有限公司（下称“宝龙康骏”）系宝龙集团控股子公司，持股比例约92.65%，成立于2013年7约30日，注册资本1.96亿元。

自2016年5月27日项目开业前夕至今，短短4年多时间内共发生司法案件337起，其中8成集中在2020年，且241起为商品房预售合同纠纷，占比超过7成；在民事一审中，宝龙康骏作为144次为被告身份，占比超过9成。

不过，在整个事件中，宝龙方面似乎并不认为错在自己，99次作为上诉人，提起民事二审。

目前，绝大多数案件尚在审理中。

需要指出的是，深陷业主维权风波、低出租率而高退租率的宝龙广场并非这一家。恰恰相反，与该项目处于同样定位的宝龙广场，正是宝龙商业帝国的中流砥柱。

同类产品占9成，高端短板待补齐

财报显示，截至2020年6月30日，企业有51处在管零售商业物业，总在管建筑面积约为700万平方米；已签约零售商业物业85个，总合约建筑面积约为990万平方米。

其中，宝龙广场总建筑面积599万平方米，占比85.8%。不过，其出租率却是各大产品系中最低的，为85.4%；且呈现下滑趋势，2019年底这一数字为89%。

企业2020年上半年商业运营管理服务收入7亿元，平均月租16.68元/平方米；而企业2019年平均月租为15.94元/平方米。

相比之下，龙湖集团2019年开业商场39座，建筑面积377万平方米，规模不及宝龙，整体出租率却高达98.5%，商业租金增长31.9%至47.5亿元，平均月租金105元/平方米，约为前者6.6倍。

而在许健康和许华芳父子的构想中，未来的宝龙商业想要称霸长三角乃至全国，其产品线大概分为四个部分：顶级的宝龙一城、标杆级的宝龙城、定位社区的宝龙广场、以及中低端的宝龙天地。

因此，许氏父子接下来数年的精力毫无疑问将集中在其高端商业的短板上。

为此，宝龙商业不惜重金从新城控股聘请商业地产界实力派经理人陈德力及其一干下属。

2020年9月10日，宝龙商业公告称，奖励年中刚刚入职的执行董事兼行政总裁陈德力合共1125万股股份。同时，再以每股24.3港元的认购价，向陈德力配售1125万股新股份，认购金额约为2.73亿港元。

配售加奖励，相当于宝龙商业拿出了总股本的3.56%作为此次奖励的筹码，可见宝龙对陈德力及其团队的期待和信任。

当然，目标也非常明确，在陈德力到来的同时，许华芳表示，未来5年宝龙商业的发展速度是，每年保持20个项目的扩张，成为“全球前十的商业地产商”，保证“TOP5”的江湖地位。

随着陈德力的到来，宝龙商业也是动作不断。在其加入宝龙前，追随已久的大将唐剑锋便先行入职宝龙商业出任副总裁；入职宝龙后，又一得力干将庞华也加入宝龙商业出任助理总裁。

据知情人士透露，陈德力入职后，引荐了一批优秀的商业管理人员加盟宝龙，并且对组织架构进行了调整，成立区域公司，让企业的管理更精细化，同时，从宝龙商业管理层到各核心业务部门，均进行了较大幅度的人员优化及调整，尤其是部门负责人，调整比例近半。

不过，近日亦有媒体爆料称，入职半年后，蜜月期刚过的陈德力在宝龙内部推行工作已面临多方掣肘，老板不给充分授权，似乎处于被架空的状态。

消息指出，在陈德力之前，宝龙商业先后引入多位职业经理人，但每个人都干不长久，走马观花般上任，又先后离去。

宝龙地产总裁许华芳夫人施思妮曾任宝龙商业集团总经理数年，2017年2月，沃尔玛亚洲不动产租赁及资产管理原副总裁潘丽君加入宝龙，担任宝龙地产副总裁兼商业集团总经理。仅仅半年，这位在商业地产领域工作20余年“老兵”，就选择离开宝龙。

接替潘丽君的是从万达出来的王寿庆，2017年8月，他加盟宝龙，不过任职半年也离开了，随后许华芳亲自挂帅商业集团。

无论如何，许氏父子看重的，正是陈德力职业生涯中出色的商业地产运作经验及宽广的人脉。

然而值得注意的是，陈德力在商业地产界的名气，主要来自于万达商管及新城商业，而无论是万达广场还是新城吾悦广场，所专精的无疑都是下沉到三四线城市的中低端商业模式。

如果陈德力的主要工作是处理类似嘉定宝龙广场所深陷的各类纠纷及招租难题，或可一试；而在补齐企业高端商业不足的短板方面，陈德力能带领宝龙走多远恐仍是未知之数。

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