不超过20亿参投FF，忙于扩张的华发将成为第三家跨界汽车的房企？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）继恒大造车，合生创展投资蔚来之后，第三家跨界汽车的房企或将产生，为珠海国资委旗下华发集团。

1月27日午间，有媒体报道称，在法拉第未来（以下称“FF”）的最新一轮融资中，珠海市国资参与投资20亿元。珠海两大龙头国企，格力集团与华发集团携手参与了此次投资，但投资金额低于20亿元。

受此影响，华发集团旗下重要上市主体华发股份午后股价直线涨停，随后缓缓下降，报收6.24元，涨幅5.05%。

有分析人士向观察者网指出，2020年是珠海国企改革关键年，其在资本运作方面也格外积极，因此投资FF并不意外。

据统计，珠海市属国企近两年来新增产业投资项目200多个，涉及投资金额200多亿元，为全市各级各部门推荐引进企业超过200家，促成超过60家高科技企业签约或落户。

但作为珠海国资委旗下房地产行业的龙头企业，本就顶着“三道红线”压力艰难扩张的华发，突然投资汽车行业，且标的为备受争议的FF仍然惹人生疑。因此有业内人士向观察者网表示，华发即便参与其中，投资数额不会很大。

截止发稿，华发方面对此事仍不置可否。

千亿之后高溢价补仓

值得一提的是，从去年下半年开始，不少房企迫于“三道红线”压力，均明确表示要减少拿地，以降负债、保现金流为主要任务，纷纷采取“守势”。

而在这样的背景下，立足珠海、扩张全国的华发却并依旧势头不减。

克而瑞数据显示，2015年公司销售额突破百亿，为133亿元；2016年-2019年的销售额分别为357.25亿元、310.17亿元、582亿元、922.73亿元，几乎成倍数增长。

2020年，华发股份一举迈入千亿俱乐部，实现全口径销售额1205亿元，相比2019年增长30%，排名从2019年的39名上升到2020年的34名。

不过，激进扩张之后，华发的土地储备便显得捉襟见肘，

财报数据显示，自2017年至2019年，华发的总土地储备从2017年的877.11万平方米，下降到了2018年的750.04万平方米，2019年继续降低至697.48万平方米。三年之内，企业销售规模突飞猛进，土地储备却下降超过20%。

为了不使“无米下锅”，华发不得不频频高溢价拿地补仓。

据中指研究院数据，2020年1-11月，华发拿地金额为543.85亿元，远超去年全年的340.23亿元。而在华发2019年到2020年11月所拿地块中，有10块地溢价率超过20%，分布于上海、杭州、重庆等热点城市，其中溢价率最高可达73%。

而相比之下，全国40个典型城市土地成交平均溢价率还不到15%。

同时，华发亦开始联合融创涉足文旅产业。11月23日，双方在深圳市宝安区以127.1亿元的底价拿下了一宗混合属性地块，其中华发持有合资公司49%股权。

2020年12月，华发更是在武汉的三场“百亿土拍”中出尽了风头，先是历经287轮喊价，以94亿元拿下了硚口地王，21002.23元/平方米的楼面价更是刷新了区域记录；其后斥资74.69亿元在硚口区加入开发万人宿舍片。

扩张中的债务隐忧

需要指出的是，在企业亮眼的销售数据和疯狂拿地的同时，也早已埋下了债务隐忧。

数据显示，截至2020年9月末，华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%，较2019年末上升1.71个百分点；净负债率为148.35%，较2019年末下降2.33个百分点，均超过监管规定的最低标准，“三道红线”中华发已经脚踩两道。

仅有现金短债比较2019年末上升20.3个百分点之后，达到1.19倍，方才得以过线。

因此，激进扩张中的华发，所要面临的降负债压力恐怕不小。

而除了表面上的之啊呜之外，从企业少数股东的损益和权益占比长期处于不匹配的状态中，也不难看出其可能面临的“明股实债”风险。

财报数据显示，从2017-2019年，华发股份的少数股东权益在总权益中的占比均超过50%，而公司少数股东损益的净利润占比仅为8.8%、4.9%、16.0%。

到了2020年9月末，公司归属于母公司股东的净利润为17.55亿元，少数股东损益为7.659亿元，占净利润的30.4%；而归属于母公司股东的权益为210.7亿元，少数股东的权益为308.9亿元，占总权益比例达到59.46%。

此外，由于房地产行业预售制度导致的营收滞后性，预收账款很大程度上决定着企业未来1-2年内的营收利润增长潜力。

而华发股份截止9月预收款却仅有4.34亿元，骤减约99.26%，未来两年的利润恐难以保障。

幸运的是，得益于背后的华发集团和珠海国资委，企业融资利率却普遍低于同规模房企，近期企业所发行的超短期融资券、ABS、中期票据等，利率均不超过5%。

不过，即便是低利率融资，仍然是需要还的。上交所数据显示，截至2020年10月前华发股份及其子公司发行债券合计金额440.88亿元，待偿还余额330.34亿元。

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