碧桂园服务，大而不美_风闻
财经新知-深度财经观察，记录中国新经济力量。2021-12-17 18:44
作者|主木
编辑|三三
碧桂园服务的杨主席确实厉害。
12月14日，港股内地物管股迎来一次股灾级暴跌，诸多物管股紧急采取维稳措施：
卓越商企服务回购41万股，耗资199.22万港元；建业新生活回购52.8万股，斥资约278.02万港元；世茂服务回购200万股，回购金额1064.14万港元；融创服务回购500万股股份，耗资4323.85万港元。
相对于这些靠回购股票来稳定股价的企业，碧桂园服务则相对聪明些。当日晚间，碧桂园服务举行电话会议，旨在做出承诺和澄清，总结下来有三点比较重要：一是碧桂园服务承诺半年内不并购不增发、大股东不减持控；二是不会把资金驰援地产业务；三是近期还会有一些并购项目落地。
事实上，前不久的恒大暴雷事件导致房地产开发行业面临普遍性的融资危机，在房企一家接一家暴雷的同时，物管公司也难以独善其身，不仅后续业绩增长确定性逻辑受到挑战，另外投资者最担心的资金被关联方挪用也可能会发生。如同世茂服务一样，通过关联交易的形式，把配售的资金挪作他用。
所以说碧桂园服务是聪明的，在大跌之后立即站出来向外界表明碧桂园服务的决心，并且与碧桂园地产划开关系。
但值得一提的是，碧桂园服务作为当下物管板块中最为耀眼的明星，从上市以来就饱受关注，只是在二级市场逐渐回归理性之后，碧桂园服务还能“豪横”多久？
01 买来的“第一大”
9月末，碧桂园服务宣布拟以不超过100亿元收购富力物业旗下唯一子公司富良环球，收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%的股权，并间接收购富良环球所持有的各个目标公司的100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。
这宗百亿并购案例不仅是碧桂园服务继今年年初收购蓝光嘉宝服务后又一次大手笔收购，同时也再次刷新物管行业的并购纪录。
也正是借助这笔交易，碧桂园服务规模实现进一步跨步式增长，超越万物云成为第一大物管企业。
事实上，碧桂园服务这几年的动作，给人留下的印象就是“买买买”和扩扩扩，购买欲仿佛充满在其想要快速发展的基因中。
频繁的收并购难免会让人发出疑问，为什么碧桂园服务会愿意掏光家底到处买买买？
在「财经新知」来看，无非三点，面积补充、区域补充以及优质项目补充。
目前来看，整个物管行业还处于得规模者得天下的时代，在碧桂园服务第二条发展曲线还在探索的情况下，营收能取得高速增长的核心推动力依然在于管理规模的快速扩张。
因此也就有了很多所谓“纸面收购”，这些合而不并的收并购更像是在囤过冬的粮食。但眼下来看，这些收购公司的物业费相对较低，可能还会给企业整体的毛利率拖后腿。
此外，碧桂园服务的基本盘基本上是来自于母公司碧桂园。众所周知，碧桂园走的是农村包围城市的路子，一直重点布局二三四线城市，大多数项目也分布在大城市周边，2021年，在中国大陆334个地级区划中，碧桂园进入了296个；2847个县级区划中，碧桂园进入了1408个。而碧桂园市占率前十的城市，基本上也都是三四线。
在过去的很多年里，碧桂园的这个策略非常有效，但对于碧桂园服务来说，这可不是一件什么好事。因为在碧桂园服务的周边盘、三四五六线城市以及小镇的盘，大多处于人口流出状态，这也意味着会有大量房屋空置，那么所谓的多种经营运营又从何谈起呢？即便是人在这里，要从三四线的县城去生发对未来生活带有引领性的重新定义，恐怕也是难以做到的。
所以碧桂园服务需要靠收并购来拓展在一二线以及中心城区的业务。此前碧桂园服务在收购嘉宝时曾表示，碧桂园服务是通过收购四川地区的最大物企，提升其在四川地区的影响力；而收购富力物业旗下唯一子公司富良环球也是看中富力集团在国内一线、新一线以及二线城市的建筑面积，以便能够在城市中心立足。
2021年年初至今，45家上市物业公司中，股价较年初上涨的公司不足三分之一，相反的是有过半物业公司股价出现下跌，其中更有超10家物业公司跌幅在20%以上。
在股价震荡、市场坏境不断恶化的情况下，碧桂园服务不断上演“大鱼吃小鱼”的故事就不难理解了。将品牌塑造成行业一哥的形象更容易让人记住，也更容易向资本讲故事，博得更多青睐。
在经过一系列收并购操作后，碧桂园服务在规模上已经成为“第一大”物管企业，只是这种大规模扩张在也为碧桂园服务带来机会的同时，也带来了隐患。
02 隐藏的危机
首先是碧桂园服务在快速收并购后，需要注意整合以及运营管理方面的风险。
彩生活就是前车之鉴。作为“物业第一股”，彩生活尽享行业资本化发展带来的红利。自2013年以来，彩生活共发起102起收购，在收购高峰期曾一年并入35家企业。
然而也就是在这过程中，彩生活逐渐跑偏，不论标的好坏一概纳入，加之投后管理形同虚设，导致企业外强中干，经营情况愈下。
2020年彩生活在停止收购之后，营收首次出现倒退，较2019年同比下滑6.5%，2021年更是开始变卖家产来续命。
由此可见，收并购虽然可以快速为物管企业带来“数字堆积”，但在这之后，内部协同好坏才是企业能够将“加法”变为“乘法”的关键所在。
而碧桂园服务现在所要面临的问题，就在于大规模扩张后的稳定性。
拿碧桂园服务并购嘉宝服务这一举动来说，即便操盘者有足够多的信心，也需要解决众多棘手的问题。
嘉宝服务是一个地方性物企，一直深耕四川本地，四川及西南地区的管理面积占总面积的五成，物业管理收入的一半也是来自于四川本地，常年耕耘也使其在地方拥有无可替代的优势。但碧桂园服务在四川地区的经验不足，如果替换掉大批人员之后，是否能够稳定企业并且稳住优势都要打个问号。
因为企业在精简或调整过后，一旦核心人员流失，会极大削弱企业竞争力。如果高层人员发生变动后，必然会存在新老管理层的经营观念、管理权限、目标不一致的问题，导致管理混乱、决策效率低下。
如今嘉宝服务改朝换代基本上完成，但是在最近半年里，嘉宝服务只有一些不痛不痒的小动作，碧桂园服务能否使嘉宝服务完美过渡，持续成长，在川渝区域站稳脚，目前来看还是疑问。
透过嘉宝服务，其他几个被收入碧桂园服务旗下的物业，是否也会被大清洗，也是必须要关注的地方。
尤其是近日收购的富力物业，这家企业特点更为明显，在管区域多为一线、新一线、二线城市的中心区域，并且还有91家正在运营的豪华酒店。
比起本地深耕，高端品质方面的经验与人才，可能是碧桂园服务更缺少的部分。所以在碧桂园服务将富力物业整合管理后，是否能将“中心”、“高端”、“豪华”这些形容词保住，也是需要关注的一点。
也正是因为这种不稳定的合同也会让利润变得不稳定。并购后的物业公司很难迅速进行品牌沉淀，为公司带来利润。
据碧桂园服务2021年半年报显示，在报告期内毛利率为33.4%，与同期相比下降3.8个百分点，而整体毛利下降的主要原因也是因为主业物业管理服务毛利率的下降以及城市服务比重上升所致。
碧桂园服务收购的嘉宝服务在去年就进行过17次并购，最终拖累利润。过去一年，嘉宝服务毛利率和净利率分别同比降低1.4%和4.87%，在并表后也略微拉低了碧桂园服务的毛利率。此外，对比碧桂园服务与蓝光嘉宝及富力物业的毛利率来看，富力物业的毛利率长期偏低，将富力物业并表之后，后续可能会继续拉低碧桂园服务的毛利率。
城市服务方面，报告期内毛利率由同期的23.1%下降至19.3%，就是由于年内收购满国及东飞业务的毛利率较低等所致。
所以说目前基础物业服务持续保持较高盈利水平并不容易。尤其是在房地产行业深度调整、物业行业恶性竞争加剧、人力成本不断上升、社保合规要求越来越高的当下，碧桂园服务想要保持现有盈利水平甚至提高盈利能力时，将面临不小的挑战。
最后，正在硝烟四起的“行业战场”也将为碧桂园服务带来压力。
目前碧桂园在规模上已经超越“万物云”，可以称得上“第一大”。但值得一提的是，这次超越也只是合同面积上的超越，实际在管面积是否已经超过还是未知数。
同时需要注意的是，碧桂园服务并没有与万物云拉开距离，一旦万物云有所动作，被反超也是大概率的事。
当然，最终能够撑起物业公司市值的，一定不只是企业规模。真正需要做的是建立品牌价值，品牌服务，并且是可复制、标准化的一套流程，这样才能为企业带来真正的利润，为股价带来应有的价值，而非简单粗暴的规模扩张。
最后，物管行业已经加速回归到了理性状态，市场美誉度与精细化运营、多赛道竞争被提到了更高的位置。碧桂园服务虽然抢滩万物云、龙湖智慧服务等企业未上市的这段时间窗口，发展成“第一大”，但想要保住“第一大”，还需付出更多努力。