房企的2021：卖身、躺平、打劫、蹭赢_风闻

作者：许书雨

原创：深眸财经（chutou0325）

即将在寒潮中落幕的2021年，对房地产行业来说，无疑是史上最悲情的一年。大到房企，小到从业者，在今年的地产巨震中，都饱受着不同程度的阵痛。一些房企终究没跑赢时间，一些地产人到底无处可依。

从经济苍穹顶端直坠悬崖低谷，从百业之王沦为人人喊打的“灰犀牛”，房地产几十年的漫漫销金路，如今夜夜被凄风楚雨洗刷。

我们不妨通过今年那些颇具戏剧化的房企，回顾一下马仰人翻的2021年：

1

“人情胜似吴江冷，世事更如蜀道难！”

——恒大

2021年最大的金融事件当属恒大暴雷。曾被戏称为“宇宙第一大房企”的恒大，目前因为无力偿还巨额债务而陷入穷途困境。

2021年12月3日，中国恒大公告称：“本公司收到要求本公司履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在本集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。”

恒大此次无法清偿的海外到期债务违约金额为2.6亿美元，虽然与恒大2.3万亿人民币资产相比沧海一粟，但是金融市场违约会导致其他尚未到期的债务加速到期，形成挤兑。

值得注意的是，恒大资产集中在非流动的土地和在建项目，此类型资产流动性差，变现周期长，清算环境下价值损失巨大，如果出现流动性危机，将迅速演变为全面危机。

大象倒下的倒计时钟声还是敲响了。

去年三道红线这只铁靴刚落地时，许家印还喊出“半年内完成红线转黄线，一年黄转绿”的豪言，没想到一年后竟直接挣扎在了资金链断裂的边缘。

显然，恒大2021年的关键词只能是“自救”。

恒大危机暴露后，公司和许家印一直在努力自救。据财联社统计，在许家印夫妇出售12亿股中国恒大股份之前，恒大已回笼资金逾320亿元。甚至有资料显示，许家印把多处豪宅和私人飞机都卖了，只为用来还债。

可摆在眼前的结果是，当下连一笔2.6 亿美金的债务都偿还不起，这直接暴露出恒大手上的资源逐渐枯竭，许家印手上的资产还够卖吗？

2

“垂死病中惊坐起，苟延残喘又一年。”

——泰禾、蓝光

相较于其他像放炮仗一样噼里啪啦暴雷房企的惊慌失措，“暴雷老前辈”泰禾和蓝早已是躺平任锤。

自2019年传出泰禾资金链断裂的风声以来，泰禾就再也没有从金融机构手中借到一分钱。而泰禾名下的资产，除了一些尚能挽救的被收走外，剩下的烂摊子基本上无人问津。

目前泰禾集团的资产负债率以及净负债率全部超过了业内最高标准，泰禾在财报中也表示，目前在447亿的债务压力下，公司的发展非常艰难。

据财报显示，2021年的前两个季度，泰禾在长三角城市群的待开发项目几乎没有动工。同时根据业内机构统计，截止到今年6月份，整个泰禾旗下的房地产项目多达70个，其中只有20个完成了基本建设，剩余有50个项目处于彻底停工状态。躺平的不要太明显。

当下，泰禾不会“起死回生”的命数成为业内人心照不宣的秘密，破产重组或将是其最终的结局。

接着再来看四川最大的房地产上市公司——蓝光发展。

众所周知，2020年是蓝光即至光又至暗的阴阳年。去年，蓝光发展再进一步，全口径销售额1035.36亿元亿元,营业收入 429.57 亿元，表明风光无限。但是，公司迅速扩张的同时没有做好质量管控，拿了一些不太好的地块，不仅大量资金被占用，还造成了去化慢的后果，导致公司陷入了债务危机。

从去年10月起，蓝光开始“卖子求生”，处置了旗下子公司成都迪康药业和四川蓝光嘉宝服务集团，回笼了大量资金，但这些现金流并没有化解偿债危机。今年5月，蓝光发展因信托合同纠纷成为被执行人，此后债券、银行借款等陆续违约。

据蓝光发展公告，截至2021年8月2日，累计到期未能偿还的债务本息合计159.97亿元，其中21.31亿元已被债权人申请法院执行。根据蓝光发展的债务结构来看，其目前的现金完全不足以覆盖百亿逾期负债。

为了还债求生，蓝光一直在积极变卖资产，但由于母企业风险较高，愿意接手的骑士寥寥无几，蓝光只得被迫躺平。

可预见的是，自救难寻出路，外援希望渺茫的蓝光，在2022年将走得更艰难。

3

“心恢意冷消磨志，残阳能否再东升。”

——花样年、佳兆业

2021年，房企被政策和市场双面夹击围剿，那些在隐秘处裸泳的房企昭然若揭，其中，花样年和佳兆业当属前冲。

花样年的暴雷确实让人意外。因为在今年中期业绩会上，花样年管理层曾表态对今年到期的境内外债务，公司已经有了明确的还款计划。

据观点数据统计举例，花样年10月到期的2.1亿美元债券，已准备好资金到期偿还；12月到期的美元债券，将通过自有资金偿还，资金来源包括已有资金及出售大宗资产；12月到期境内债，公司已经启动再融资工作。甚至针对明后年到期的美元债券，也计划通过要约回购及交换要约等方式进行管理。

没想到的是，花样年在10月突然宣布未能如期支付2021年票据的剩余本金约2.05亿美元，而这意味着信用债正式违约。

据惠誉评级报告显示，花样年未偿付美元债券从而引发了其他美元票据的违约，若债券受托人或占境外本金总额至少25%的债券持有人宣布到期应付，则该等债券将立即到期并应予兑付。可截至目前，花样年暂未披露有大规模的交叉违约情况。

当下，花样年在2021年的最后一个月仍面临债务到期的压力。据观点数据统计，这些债务包括已经召开三次债券持有人会议的“18花样年”，余额9.49亿元，将于12月17日到期；以及两笔美元债，余额分别为2.914亿美元、2.49亿美元。按当前汇率折算，花样年12月将有近人民币44亿元到期债务。

目前，花样年已经采取资产变卖、申请清盘等手段积极自救，活下去，是其2022年的最大心愿。

而同样突陷债务泥潭的“城市更新之王”佳兆业，当下的处境是相当曲折复杂，因为佳兆业本可以不违约。

12月8日早盘前，佳兆业集团控股有限公司发布公告称，公司股份于当日上午9时起短暂停止买卖，以待刊发有关本公司的内幕消息的公告。

而据此前佳兆业集团于12月3日公告显示，有关发行在外2021年到期6.5%优先票据的交换要约及同意征求失效。

据资料显示，这笔优先票据本金总额为4亿美元，12月7日到期。更早前在11月25日，佳兆业曾公告称，由于无法偿还上述美元债，考虑采取交换要约及同意征求的形式以实现延期18个月还款。但这一计划发布后，在11月30日即收到了不予支持的回复函。至此，佳兆业于12月7日到期的4亿美元到期债务展期失败，可以认定造成实质性违约。

而这次违约事件最令人玩味的地方就在于，这是佳兆业的“骨气之战”。

据棱镜新闻报道，佳兆业11月25日提供的18个月展期方案并没有获得债权人同意。但债权人也拿出了另一份20亿美元的融资方案，包括为佳兆业旧改项目提供贷款、为购买资产的买家提供贷款，以及发行公司可交换债券。但是债权人要求交换比如佳兆业美好、星岛新闻集团等关联上市公司股权等。

上述债权人代表还公开表示，发行海外债券的内地开发商有50多家，目前债权人仅对佳兆业这一家公司提供再融资的机会，这在于债权人认为公司资产质量非常好，并在《棱镜》上公开喊话郭老板：“能否死里逃生取决于老板自己”。

很明显，这是一份“趁火打劫”的不平等方案。站在佳兆业的立场上去看，虽然这个方案满足了短期资金需求，但换取回来的却是更大黑洞，其中包括股权稀释、控制权旁落、低价格出售高价值资产等。所以，佳兆业以债权人的重组方案仅是短期债务的解决方案的理由拒绝了债权方。

如今，这场博弈战有愈演愈烈的倾向，或许将会主导2022年房地产行业的开年大戏。

4

“我与旧事归于尽，来年依旧迎花开。”

**——**保利、华润、越秀等央企国企

12月6日，央行宣布降准，决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。

此消息一出，很多人认为房地产开始回暖，行业将告别勒紧裤腰带的日子。其实不然，回暖的不是整个楼市，而是国企央企。

仔细深挖下探就会发现，目前银行放出来的贷款基本都是流向了国企，剩下的汤汤水水

够几家民营房企去吃饱？房地产未来趋势已经很明显了，大鱼吃大鱼，国企并民企将会是2022年的整体走向。

因此，在“国进民退”的环境下，那些抗风险能力较好的国企央企，例如保利、中海、华润、招商蛇口、金茂、越秀、建发等房企将成为楼市风向标，是未来支撑房地产市场的铜墙铁壁。

言而总之，对于2022年的房地产行业，尽管前方路难明，但通过朝朝暮暮的过往沉淀,必将迎来新光。