构建商业“三大支点”，龙湖天街综合体焕新青秀商业格局_风闻

从朝阳商圈在传统中力求新意以留住消费者，到东盟商务区一路蝶变走向成熟期，谁将接棒成为南宁下一个中心商圈？

这是近年来，南宁商业进阶之路上备受关注的议题。而龙湖在业界早已有“催化新商圈”的口碑，自2019年进入南宁市场以来，这家企业的一举一动就一直是市场焦点。

11月25日，在“天生蓬勃 多彩乐活”南宁青秀天街招商成果发布会现场，龙湖在南宁的第一张“商业成绩单”一经揭晓，就让人眼前一亮。

仅启动招商半年，南宁青秀天街招商率已达50%，进驻品牌个个皆“重磅”：北京华联全国首家城市定制旗舰店、博纳影院南宁首发城市元素店、星际传奇定制城市旗舰店、华为广西独家千坪智能生活馆、全棉时代广西最大城市旗舰店、MELAND区域首家设计师店、孩子王广西首家智慧门店……放眼近年来的南宁商业增量市场，有如此招商实力的新项目可谓凤毛麟角。

这似乎也印证了市场的预测：南宁商业的进阶发展，亟待下一个中心商圈推动，而龙湖极有可能就是那个推动者。

值得留意的是，依托综合体项目银河龙湖·江与城，龙湖此次在南宁的商业首秀，不仅带来了华南首座天街——银河龙湖·南宁青秀天街，还组合了与天街优势互补的商圈型商铺——银河龙湖·铂金岛，以及商办项目——青秀时代中心，形成总体量约17.7万㎡的商业组团。

纵观这个商业组团，其中既有“一座天街，改变一座城”的自持型购物中心，也有此前已在西南、华东市场屡次刷新商铺价值天花板的商圈型商铺，还有精准导入高消费力商务、白领客群的商办项目。

三者如同3个支点——向外，它们是各有聚客势能的“商业流量捕手”；向内，它们又有差异化优势互补，形成客流共享、高效转化的“内循环”。

如果说由龙湖主导的南宁下一个中心商圈正呼之欲出，那么龙湖基于对南宁商业演进趋势的预判，前瞻布局17.7万㎡商业组团可谓是这背后的关键。

洞察南宁东扩主脉络

前瞻布局17.7万㎡商业组团

作为龙湖在南宁的商业首秀，总体量达17.7万㎡的商业组团，可谓大手笔。而此次布局的笃定，源自龙湖前瞻战略眼光和一向严苛的择址标准。

无论是预判了“重庆向北”城市发展战略的重庆北城天街，还是乘着北京建设“大兴新城”战略“顺风”的北京时代天街，龙湖的选址策略始终聚焦一线城市及城市发展势能强的核心二线城市，重点瞄准代表城市未来走向、且拥有相当规模辐射客群的核心区域。

了解了龙湖一贯的选址逻辑，我们就不难理解，龙湖为什么选择南宁、选择凤岭滨江板块作为华南区域商业首秀的舞台。

瞄准千万级人口特大城市的商业潜能

南宁作为广西首府，在面向东南亚、发展北部湾，以及衔接“一带一路”中都起着不可或缺的重要作用。

根据“十四五规划”，广西将全面落实“强首府”核心战略，强化资源集聚，加快把南宁打造为“引领全区高质量发展的核心增长极”。

在过去的5年时间里 ，南宁市主城区平均每年以新增20万人口的速度快速扩张。根据最新规划，2035年南宁拟建成千万级人口特大城市。

如此强劲的扩展张力将释放的城市商业潜能不容小觑，龙湖选择此时进入南宁，正是瞄准城市快速扩张关键时机的抢先布局。

图片来源/摄图网

城市东扩的“C位担当”

除了契合城市发展的快速扩张，龙湖每一次商业选址也是在研判政策风向的基础上，对城市未来发展方向的精准定位。

追溯南宁商业多核心演变的发展史，不难发现，它也是一部城市发展东进史。修建于1987年的民族大道造就了南宁最早的商业中心——朝阳商圈，随着民族大道延长线不断东扩，代表南宁商业2.0时代的金湖商圈、3.0时代的核心CBD东盟商务区相继涌现。

此后，南宁城市商业不断发展，进入成熟期的东盟商务区开始出现资源、功能自然外溢。那么，谁将承接城市发展势能，成为下一个中心商圈？

当城市商业中心沿民族大道的“东进”演变，叠加南宁“整体向东”发展规划，不难预见：南宁下一个商业中心依旧会出现在城市东进的主脉络上。

随着原南宁收费站（三岸）东移10公里，民族大道继续向东延展，南宁下一个商业中心的“契机点”也浮出水面——龙湖瞄准的凤岭滨江板块，可能就是那个答案。

凤岭滨江板块位处“广西第一经济强区”青秀区，今年以来，青秀区政府提出“城市整体向东，5年再造一个新青秀”发展口号，未来将以邕江为轴，整体向东，高起点规划建设南宁东部新区。依托沿江经济区和整体向东的发展契机，凤岭滨江逐渐成为新区发展的重要一翼。 

除此之外，凤岭滨江板块的商业潜力，还得益于其“手掌心”般的地理位置——与成熟的东盟商务区、凤岭南核心区相邻；通过那安快速路，与西乡塘区和兴宁区串联；跨江而过的龙岗大桥，又让其连接上南边的五象新区。

总的来说，凤岭滨江板块既落在南宁“整体向东”的发展脉络上，又与城市“重点向南”的核心——“五象新区”互通互联，当之无愧坐镇城市东扩的“C位”。

客群规模奠定“新商圈”根基

除了地理区位，人口因素也是商业中心形成的重要条件。凤岭滨江板块不同于其他正在发展中的新区，在人口集中度、交通、教育等基础配套方面已有实质进展。

早在2018年，凤岭滨江板块就被定位为“以滨水居住为主，兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区”，陆续吸引龙湖、龙光、美的置业、中海、新城、中国铁建等大批房企进驻，居住人群持续注入。

市调报告显示，以南宁青秀天街为中心的3公里辐射圈内，消费客群规模已达56万人。随着周边住宅项目陆续交楼，板块内居住人口将激增至65万人。按照规划，项目周边将新建3所小学、2所中学，预计还将有超1.2万学区消费客群导入。

此外，南宁青秀天街3公里范围内还有21座写字楼、酒店集群陆续交付使用，仅2022年就将带动办公、商务人口增长至2万多人。

事实上，凤岭滨江板块的办公、商务人群已在陆续导入。以青秀时代中心为例，近期龙湖集团海广公司总部已确定进驻，顶层酒店正在洽谈中，空中商铺与创意工作室也在持续招商中。据统计，仅青秀时代中心这一项目，未来预计将为凤岭滨江板块导入5000+商务办公人群。

从最新规划来看，未来凤岭滨江配套还将继续升级，带动人口规模进一步攀升。

交通配套方面，凤岭滨江板块已形成“三纵三横”交通路网。按最新规划，凤岭南路南侧、那安快速路两侧还将建设17条新道路，一个多维立体交通网络初具雏形。

备受关注的轨道交通也有些许“眉目”，南宁轨道第三轮建设（2021—2026）环评意见提及，6号线一期和机场线将途经凤岭滨江。这意味着凤岭滨江板块有机会进入“地铁时代”。

中高端消费力与商业配套不足矛盾显著

城市商业新中心的形成，必定需要一个商业综合体带动，一如南宁万象城之于东盟商务区。

但反观凤岭滨江板块，当前的商业配置甚至还未能完全满足“家门口”的消费需求，代表性的集中式商业仅有东方广场，但该项目无论体量、业态、品牌级次，都无法匹配周边消费者的中高端消费需求。

无论区域发展前景、辐射人群的规模与消费力，还是当前的商业空白，都共同指向龙湖在凤岭滨江板块的机会点，而龙湖为此定制的商业方案，也相应付诸长远眼光。

既有南宁青秀天街带来的12.1万㎡丰富业态，又以灵活性更高的2.2万㎡商铺“铂金岛”链接更多南宁本土优质品牌和本土投资人，同时，通过3.4万㎡的青秀时代中心加强商务、白领客群导入，最大化释放凤岭滨江板块商业势能，为凤岭滨江板块的进阶演化落下关键一子。

天街与铂金岛的商业势能：

历经淬炼的运营实力

在商业领域，龙湖向来有“优等生”的名号。2021年上半年，龙湖旗下商业项目整体业绩表现，也再次印证了这一点——销售额222亿元，同比提升100%；日均客流达201万人次，同比提升105%。

进一步挖掘，我们发现，无论是天街，还是铂金岛，都是龙湖体系中的“优等生”。

以重庆北城天街为例，这个项目作为龙湖“天街”系购物中心的起点，充分诠释了“一座天街，改变一座城”。

重庆北城天街落地观音桥片区时，周边是花椒批发市场和长途汽车站，商业并不发达。在龙湖的深耕下，重庆北城天街逐渐成为重庆的时尚大牌集合地，直接带动观音桥商圈崛起，一跃成为“西部第一商圈”。

重庆北城天街

重庆北城天街之后，“天街”系购物中心逐步向全国扩张，如今已在国内拥有60个在营项目。伴随运营经验的累积，“天街”系购物中心也逐渐进化出“开业即火”的实力。

2017年，杭州滨江天街正式开业，招商率、开业率均达99%，引进约350家品牌，首店品牌占比高达58%。开业当天，销售额破2000万元，客流量达26.9万人次，刷新杭州购物中心多个开业记录。

杭州滨江天街

无独有偶，与天街一体相连的铂金岛也频频刷新商铺领域的投资价值天花板。

重庆时代天街铂金岛临街商铺，曾创下最高22万元/㎡的单价纪录。在杭州滨江天街铂金岛，雅戈尔曾出资1亿元直接购入15间商铺，打造品牌旗舰店。

图片来源/雅戈尔公众号

深谙商业流量密码的龙湖，赋予天街、铂金岛强大的商业势能，并在商业版图扩张过程中，以此为“支点”，在多个城市带动新商圈的崛起与成熟。

此次南宁商业首秀，龙湖不仅直接带来“天街+铂金岛”组合，还进一步加载青秀时代中心，足见其在南宁打造下一个中心商圈的决心。

三大支点建构商圈流量池

激发凤岭滨江板块营商活力

沉淀了21年商业运营经验的龙湖，深知“人气是商业保持蓬勃生命力的关键”。在“天街+铂金岛+青秀时代中心”三大支点的建构中，龙湖关注的不仅仅是聚集人气，还有客流在这三者之间的便捷串联、高效转化。

融合城市个性的精准定位 放大商业吸引力

以客群画像为原点延伸出的鲜明主题，决定购物中心的初始吸引力。基于此，南宁青秀天街锁定项目周边三大核心客群：年轻家庭、乐活青年、高知精英，以及南宁拥有多个民族及丰富自然资源的城市特征，提出“多彩人生，欢聚此间”的定位，重点布局亲子、潮流时尚、特色餐饮等业态，匹配核心客群的消费需求。

例如，L1层将引入快时尚、国际服饰、美妆集合、潮流运动、“不夜生活”等业态，着重打造年轻客群的消费“心头好”。

L3层则瞄准年轻家庭对儿童成长环境、教育培训等领域的极高重视，重点布局亲子互动、儿童零售、儿童教培、家居生活等业态。

此外，南宁青秀天街还规划了运动健身、生活美学等业态，为高知精英提供一个精致生活体验场所。可以说，对业态组合细致打磨的南宁青秀天街，未来圈粉实力自然不差。

重磅旗舰店云集 持续聚客的动力所在

在商业空间功能日渐趋同质化的当下，首店经济已成为购物中心运营创新和年轻化迭代的动能支撑。而旗舰店打破千店一面的常态，更具视觉焦点，同样是购物中心的流量担当。在这两方面，龙湖可谓“狠下功夫”。

以南宁青秀天街第一轮引进的首店、旗舰店为例，华为广西独家千坪智能生活馆将涵盖广西最全的智能产品线，全棉时代广西最大城市旗舰店将呈现最新门店形象与最全货品结构，MELAND区域首家设计师店面积超1400㎡，未来将打造为南宁最大的亲子娱乐空间，北京华联全国首家城市定制旗舰店将由国内顶尖设计团队倾力打造最新城市定制形象，博纳影院南宁首发城市元素店将带来bonaone巨幕、DTS.X厅及儿童特色厅等特色体验。

从潮流数码、儿童亲子，再到娱乐休闲，首批首店、旗舰店不仅业态丰富，还具备大空间、内容个性化、体验升级的特点，未来将是南宁青秀天街快速圈粉、延长辐射半径的有力支撑点。

动线链接流量 带动商业人气高效流转

从目前的规划来看，南宁青秀天街未来的“圈粉力”毋庸置疑。而紧连天街的银河龙湖·铂金岛，也将基于动线的特别设计，实现客流共享，带动商业人气的进一步高效转化。

首先，南宁青秀天街与银河龙湖·铂金岛相邻，停车场、节点广场是二者的相连节点，将带动客流“由外向内”在两个项目之间流转。

同时，南宁青秀天街、银河龙湖·铂金岛二层通过环形走廊、过街天桥建立连接，从南宁青秀天街即可步行至银河龙湖·铂金岛，动线十分便利。

南宁青秀天街与银河龙湖·铂金岛动线连接示意图

我们也留意到，以上动线还将把南宁青秀天街、银河龙湖·铂金岛、青秀时代中心串联为一个整体。未来，青秀时代中心聚集的5000+商务办公人群，也将直接赋能南宁青秀天街、银河龙湖·铂金岛，形成商圈流量池的高效“内循环”。

那么，这种动线设计带来的客流高效流转意味着什么呢？一方面，这将提升银河龙湖·铂金岛的商业价值。

以杭州滨江天街铂金岛为例，该项目在天街商业价值升级和人流吸纳力的共同作用下，最高日租金已达20元/㎡，而周边非天街商铺日租金普遍在8元/㎡左右。

再深究缘由，龙湖如此商业设计有何考量？前文已提及，龙湖此次在南宁青秀天街“加载”银河龙湖·铂金岛和青秀时代中心，意在以灵活度更高的销售型商铺、商办空间，链接有资产配置诉求的南宁本土品牌、南宁投资者，以此携手更多元的商业力量，共同打造凤岭滨江商圈。

而连接南宁青秀天街、青秀时代中心的动线优化设计，作为提升银河龙湖·铂金岛商业价值的其中一环，其背后的商业深意在于：通过价值赋能，实现龙湖与南宁本土品牌、投资者的共赢。

稀缺商圈铺铂金岛

释放更多商业势能

除了有南宁青秀天街赋能，银河龙湖·铂金岛本身的商业价值也不可忽略。在龙湖的商业体系中，“铂金岛”是最高端的商圈铺产品，只有紧邻天街的高端商铺才能以此命名。

贴近市场的招商服务  打造“定制式”业态规划

与其他商铺不同，银河龙湖·铂金岛已有前置的“定制式”业态规划，依托龙湖的专业招商团队，提前锁定人气品牌，实现“带租约”购铺，有效缩短商铺闲置期。

目前，银河龙湖·铂金岛已签约麦当劳以及知名网红餐饮品牌舌战、萃茶师、霸王茶姬等品牌商户。从这些品牌本身的市场人气可以看出，龙湖在招商阶段就对银河龙湖·铂金岛未来的聚客能力进行了前置规划。

与此同时，银河龙湖·铂金岛整体业态规划将聚焦文创、轻餐饮、茶饮、教育培训等，引进优质南宁本土品牌，与南宁青秀天街的品牌矩阵互补，形成更为完整的“全业态闭合”。

另一个值得留意的细节是，银河龙湖·铂金岛与南宁青秀天街主题网红IP街区相联，未来势必将同步连接热衷打卡体验的年轻群体，目前着重规划的茶饮和特色餐饮业态，恰好是“打卡”过程中的伴随消费业态，未来将有效延长打卡客群的停留体验时间，赋能银河龙湖·铂金岛商铺的日常运营

丰富夜间消费 接力天街实现共赢

吃一碗热气腾腾的老友粉，来几份烤串，吃着酸嘢……这是大多数南宁人迎接夜晚的方式。据百度地图慧眼发布的《2020年第二季度中国城市活力研究报告》，南宁市在夜经济指数排行榜中，位列全国第三。

为推动夜间消费升级，《南宁市关于加快发展夜间经济的实施意见》也明确提到，将重点打造以“24小时消费”为重点的“夜购”、“夜食”、“夜娱”消费场景。

伴随着夜间经济的兴起，龙湖也在思考：如何打破购物中心的营业限制，进一步释放消费潜能？于是，银河龙湖·铂金岛在空间设计上，打造为开放型的户外街区，突破室内购物中心的常规营业时间限制，实现24小时全时段营业，进一步放大盈利空间。

洞察“内循环”机遇  释放“造富力”

从目前的经济大环境来看，龙湖在南宁打造银河龙湖·铂金岛，也有着对市场投资心态的研判。

在“经济国内国际双循环”基调下，扩大消费是畅通国内大循环的关键环节。而今年以来，消费对经济增长的贡献率达到64.8%，成为中国经济增长的主要拉动力。这些信息都传递着一个信号：开拓消费新增长点，仍是经济发展的主旋律。

正因如此，越来越多人把资产配置的目光转到与人们日常消费紧密相连的“商铺”。与此同时，在当下股市、基金市场不稳定，楼市限购圈升级、“三道红杠”、信贷收紧的连续调控下，稳健的“商圈型商铺和商务公寓”投资亦是更受关注的“投资新贵”。

由此来看，龙湖似乎也有意通过银河龙湖·铂金岛以及天街上盖的商办项目青秀时代中心，链接同样注重稳健的资产配置者，共同关注南宁商业“多核心”演变趋势中的商业机遇。

上世纪80年代，民族大道西段通车，朝阳商圈的兴旺让不少人为之感叹；进入千禧年，南宁成为东盟博览会永久举办地，再加上华润等知名企业相继进驻，东盟商务区的崛起刷新了人们对南宁CBD的想象。

站在21世纪第3个十年的开端，当南宁“整体向东”发展规划与建成千万级人口大城市的愿景交叠，当龙湖对催化南宁下一个中心商圈志在必行，如“手掌心”般连接东盟商务区与五象新区的凤岭滨江板块，又将给南宁商业带来怎样的全新图景？龙湖交出的答卷，无疑将是其中关键。

内容来源：商业地产头条

作者： 钟丹敏  胡子慧