大象转身, 绿地转做“土木人”的秘密_风闻

 从暴利时代到薄利时代，对于现在的地产公司，想办法活下去比什么都重要。

中国的房地产业，有三个大佬，被圈里人戏称为“三大疯子”。

他们分别是恒大许家印、万达王健林、绿地张玉良。

三人之中，张玉良无疑是最为低调的那个，除了国资背景外，并没有给人像王健林、许家印二人那般，时常语出惊人的深刻印象，“勤”、“俭”、“谦”，是张玉良的标签。

但论及疯狂，张玉良不会输给任何人。这个现年65岁高龄的上海绿地集团董事长，仍然是地产界的拼命三郎，时常会上演45小时连轴工作的举措。

这种疯狂，也进而延续到了绿地集团身上。常人提及绿地集团，先入为主的观念，一定是那个疯狂盖摩天大楼的房企。

从总高450米的南京绿地广场，到636米的武汉绿地中心（后改为475米），目前的世界十大高楼近一半来自绿地。以至坊间赋予绿地集团一个响亮的称号——“摩天大楼专业户”。

除了疯狂盖高楼，张玉良也从不会错过自己能做的任何事情。比如发展金融、做汽车服务、开酒店，甚至是挖煤、建地铁。

但近期，张玉良的疯狂，在地产寒冬中，掀起了一场始料未及的风暴。

11月12日，绿地控股集团股份有限公司发布公告称，公司所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。 

 

翻阅绿地的财报，归因跃然纸上。2020年，公司经审计的营业总收入为4561亿元，基建产业营业收入为2334亿元，占比51.19%；而在2021年上半年，公司营业总收入为2829亿元，基建产业营业收入为1574亿元，占比55.65%。

正是鉴于公司基建产业的收入占比已超过50%，根据《上市公司行业分类指引（2012 年修订）》，绿地集团所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。

曾经表示要分拆基建业务上市的上海绿地控股集团，选择改头换面并彻底加入后者。这是张玉良迄今为止，最为疯狂的一场表演。

二十年养象，六年转身

养成一头大象，需要多长的时间？张玉良给出了答案：20年。

1992年绿地成立，当时还是一家由上海农委和上海建委共同注资2000万成立的绿化公司。此后，绿地抓住了时代的机遇，建设大型保障社区、商办超高层、空港高铁商务区、确立能源为第二支柱产业、控股城商行并开始布局金融产业链。

2012年，对张玉良和他的绿地来说，无疑是具有里程碑意义的一年。

绿地集团成为了继万科、保利之后，第三家销售破千亿的房企，并在7月份入选《财富》2012世界500强榜单，缔造出中国房地产企业史无前例的一刻。

2015年借壳上市时，绿地的开盘价达到25.10元，市值迈过3000亿门槛，超过万科和新鸿基，成为全球最大的房企。

彼时，人们看到的，是张玉良和他的绿地集团在房地产行业中的辉煌。

无论是全球最大房企的头衔，还是各大一线省市高楼迭起的盛景，均在告诉外界，这是一家专心深耕房地产事业的超级巨擘。

但拨去层层迷雾，我们还可以看到一条试图发展基建事业的航线。

2004年，绿地仅花费5400万元，便购得上海宝钢集团旗下宝钢建设60%的股份，而真正有价值的部分，是公司拿到了土木建筑行业中的7个国家一级资质。

在此后绿地集团诸多房地产项目的延展线中，时常可以看到宝钢在基础设施工程项目中的身影，这段鲜为人知的经历，算是绿地在建筑工程领域的小试牛刀。

2015年，绿地提出了“一主三大”的战略，“三大”之一即为大基建，绿地“土木人”的身份正式亮相于公众的视野。

自此，公司开启了并购省级建工企业之路，利用国企混改的方式，绿地陆续将贵州建工（12亿）、江苏建工（9.63亿）、西安建工（10.7亿）、天津建工（14.8亿）、河南工程局（8亿）、广西建工（35.76亿）、上海水利工程集团（未公开）等纳入麾下。

但张玉良的真实目的不止于此，公司通过收购地方建工企业，成功建立起与地方政府根深蒂固的合作关系，这对无论是地产还是基建，各项业务拓展的作用举足轻重。

2018年，绿地正式成立“绿地基建”，2019年改为“绿地大基建集团有限公司”。

2020年4月，绿地控股全新组建了绿地大基建集团，具有国家认定的建筑施工总承包特级资质7项，市政公用工程施工总承包特级资质2项，建筑施工总承包一级资质18项，市政公用工程施工总承包一级资质16项。

此时的绿地控股已不可同日而语，“绿地大基建”成为国内第八大基建企业，而位于前列的，是中建、中铁、中铁建、中交，这类中字头的巨无霸央企。

用一句话形容此时的绿地集团最为恰当不过——布局东西南北中、覆盖投融建造管。

从2015年推出大基建战略至今，大象彻底转身，张玉良用了6年。

迫不得已还是顺势而为？

中国有句老话，祸兮福所依，福兮祸所伏，意思是福与祸之间可以相互依存，互相转化。

这像极了绿地集团的地产业务和基建业务，两者之间福祸共存。

大象转身这6年的时间中，有几个非常重要的时间节点，分别是2015年、2019年和2020年。

在2015年绿地集团上市之际，公司贵为世界第一大房企。而这一年，具有极为特殊的历史背景，被视为中国全面深化改革的关键年。

对中国房地产的改革进程而言，同样是举足轻重的一页。

大潮涌动，风生水起，几个关键词成为了彼时地产行业的热门标签：地产金融、互联网+、服务，它们冲击着传统的房地产行业，并为发展中的开发商提供了多元化的融资渠道。

当然，这也帮助绿地集团开辟出了一个全新的市场。借此东风，张玉良上演了一场豪赌，绿地上市即开始改革。

除了老本行房地产业务，公司同样不遗余力地在大基建、零售、汽车、金融等多个板块，企图利用多元化发展，进一步巩固自己的市场地位。

这无疑会引来市场对绿地的种种质疑，“公司刚当上地产龙头，后面有万科、恒大紧追不舍，暂且立足未稳，就想着吃着碗里瞧着锅里的。”绿地的脚步，在市场分析师的眼里，似乎迈得有些过大。

但事实证明，张玉良还是赌对了，公司在多元化业务的发展上大获成功，营业收入、净利润等核心指标均呈大步增长的趋势，而公司也连续多年成为世界500强的企业。

但是，绿地的精力终究有限，赖以生存的房地产板块逐渐掉下队来，排名从榜单首位掉落至10名左右。

与此同时，公司还一度陷入现金流断裂的传闻，不仅多个工程、地产项目出现欠薪罢工的惊天丑闻，甚至原本计划成为中国第一高楼的武汉绿地中心，也间接因此从636米降为475米，深受其害。

一边是连续多年世界500强的金字标签，一边却不得不面对多个项目暴雷停工的尴尬，绿地的多元化发展之路，可谓福祸共存。

当时间来到了2019年，绿地集团的负债，和众多头部房企相同，“顺利”破万亿。中国的房地产市场虽有一系列调控政策陆续出台，但市场仍然散发着余温，大多房企依旧在进行着无序的扩张。

而绿地做到了维持现状，并没有在业务上进行大刀阔斧的调整。

通过绿地2018、2019年的报表可知，房地产业务和基建业务均没有达到占比超过50%的业绩，虽然两年间房地产营业收入占比略高于基建营业收入，但实则相差无几。

这一切，似乎尽在张玉良的掌控之中，地产业务和基建业务就像天秤的两端，一端稍加用力，天秤的平衡将随之倾斜。

这种稳定的态势，随着2020年“三道红线”的降临，悄然生变。

2020年，绿地剔除预收款后的资产负债率84.1%；净负债率为139.2%；现金短债比为0.97。三道红线均踩，处于“红档”企业。

即便是在2021年11月1日，第二道红线（净负债率指标）转绿后，绿地仍无法摆脱第三道红线的约束，这大大阻碍了公司的融资通道。

一年后，随着2020年报、2021半年报的数据变化，基建营业收入占比连续超过50%，绿地正式完成了从房地产业到土木工程业的转身。

这也意味着，评级机构需要用建筑行业的标准对公司进行重新评估，绿地巧妙的摆脱了政策对房企融资的约束，也间接改善了自己信用评估的预期。

可以预见的是，在精明的张玉良背后，无数的政商圈投融界大佬早已看破红尘，做好部分公司业务包装重组的准备。当项目穿上土木建筑工程的马甲，绿地集团原本步履蹒跚的体内，曲线输血的戏码将多次上演。

这一切，在未曾带上的紧箍咒的中国土木建筑业面前，合理又合规。

事实上，绿地的基建业务中房地产依旧占到了大多数。

截至2021年6月30日，公司大基建板块在建项目总金额为10479亿元，其中房屋建设业务7605亿元，占比73%；基建工程2366亿元，占比23%。

诚然，基建业务中的房地产项目，和传统的房开项目存在本质的不同，但背后的旁门左道，足够引起人们的无限遐想。

他山之石能否攻玉？

地产存量时代，房企转型迫在眉睫，绿地集团无疑是其中转型最为彻底的那个。

随着大基建之路渐入佳境，市场上有一种声音认为，土木工程建筑业是房地产商的下一个落脚点，绿地为其他房企做出了成功转型的示范性样本。

这一范本究竟能否被其他房企所借鉴？在笔者看来，希望渺茫。

结论归因于两点：张玉良的背景及基建业务的天然特性。

熟悉张玉良的人都知道，这个65岁的国企董事长，出身于上海公务员体制内，是维护政府关系的一把好手。

有人曾经这样评价，“张玉良几乎没有性格，他与国企打交道是一个面孔，与政府打交道是一个面孔，与国际公司、民企打交道又是一个面孔。”为了企业，他几乎可以做任何事情，能够委曲求全。

“做政府想做的事情”几乎在一时之间，成为了张玉良在各大公众场合中的口头禅。正因此，张玉良被外界誉为“新红顶商人”。

而与政府保持密切合作，也成为了绿地的行事法则之一，公司做绿化、做保障房、做公建、做城市配套，与政府保持了高度同步。

当然，上海绿地集团本就隶属于上海市国资委、上海市城投。这一特殊的身份，使得绿地在获取市政工程的各路资源上，存在着天然的近亲。

而在公司的体系中，我们也可以清楚的看到，绿地大基建集团旗下的各类子公司，与地方国企错综复杂、股权交织的背景关系。这种深厚的政府关系，也直接推动了绿地能够深耕基建业务并依此成功转型。

大型企业与政府之间密切的关系，往往是推动事件顺利进展的秉要执本，间接解释说明了绿地为何总能审时度势，走走停停，在关键的时间节点上演悬崖勒马的好戏。

这显然是其他民营房企与绿地之间无法逾越的鸿沟。更何况，基建工程领域的天下，早已被超大型的央企巨擘牢牢占据。

与此同时，基建工程自身所具备的项目特性，在私营房企面前，更是筑起了一道无形的屏障。

基础项目开发，主要包括轨道交通，机场，港口，桥梁，通讯，水利，房屋等，是一切企业、单位和居民生产经营工作和生活的共同的物质基础，与房地产开发项目在操作流程、项目立项、规划审批、方案设计、税收等方面截然不同。

正因此，相对单纯的房地产开发业务，基建业务前期垫资大、项目回款周期长，收益甚微，会严重拖累房企的盈利状况。

正所谓由俭入奢易、由奢入俭难，这点从绿地的财报中也可见一斑。

2018、2019、2020、2021半年报的数据指出，公司房地产业务的毛利率为27.01%、27.58%、26.39%、23.19%，而同期的基建业务毛利率为3.72%、4.31%、4.56%、5.06%，差距显著。

本就资金面不健康的民营房企，倘若盲目的扎入基建工程，无异于从黑暗中，再次掉进无尽的深渊。

显然，他山之石难以攻玉。

尾声

乱世纷争，地产的黄金时代已成过眼云烟。

无论是恒大、华夏幸福、新力这类千亿房产巨擘的接连倒塌，还是花样年、当代置业此类“猥琐发育”百强房企的改弦更张，让市场已成惊弓之鸟。以至于佳兆业、阳光城这类拒绝躺平为之一搏的房企，也一瞬间置身于舆论效应的乌云之中。

房企的运营逻辑骤变，当大钱变成小钱，快钱转为慢钱，即使是诸如万科这类具有国企背景头部房企，也被迫再次高喊“节衣缩食”筹备过冬。

旧制度正向新世界逐渐变迁，对房企而言，收缩战线、手握余粮伺机而进，无疑是最为理性的选择。

虽然近期连续数天股市地产板块的报复性反弹，如期回应了双十一前夜金融政策的进一步松动，但活下去的难题，依旧困扰着大多的地产开发商。

有人沉浸在过去不能自拔，有人早已未雨绸缪，改头换面，决胜千里之外。