“10平米开门就是床”: 特大城市青年租客最揪心的是什么?_风闻

✪ 项军 刘飞 | 上海大学社会学院

(本文原载《中国青年研究》2021年第9期)

【导读】近期，国内房市起伏不定，租房市场也冷热不均。众所周知，自2020年以来，特大城市租房市场“爆雷”事件频发。租房问题已成为关涉经济稳定与社会安全、折射社会结构变迁的重要问题。但现有对租房问题尤其是特大城市青年租客的研究，还远远不够。本文在利用覆盖5大城市群的10个代表性特大城市生活状况调查数据基础上，系统考察了青年租客的结构、境遇和心态。

**作者认为，在特大城市中，未取得本地户籍的80后和90后青年租客构成了租房的主体。**对于青年租客而言，房租在其家庭总支出当中占据绝对比重，他们同时要负担较重的赡养支出与子女教育支出，是特大城市中相对剥夺感最强的一群人，他们的社会公平感、幸福感普遍更低。同时，基于网络语境与传播方式，他们的意见更易形成一种“共鸣式”的社会情绪，需要投注更多研究与政策力量。**作者指出，大学以下学历的外地租客是特大城市中一群相对低教育和低收入的群体。**他们的幸福感和公平感几乎最低，且更强烈地感受到被本地排斥。但同时，他们为特大城市居民的生产生活做出了巨大贡献。作者认为，青年人才是创新创业的动力源泉，解决好青年租客的居住与生活消费需求，对于促进未来中国经济社会发展至关重要。

**本文原载《中国青年研究》2021年第9期，原题为《特大城市青年房租客的结构、境遇与心态》。**文章仅代表作者本人观点。特此编发，供诸位思考。

特大城市青年房租客的

结构、境遇与心态

▍ 被长期忽视的大城市高学历租房群体

疫情影响下的2020年，上海、杭州、深圳等多个特大城市相继出现了长租公寓“爆雷”事件，引发了社会的广泛关注。现阶段媒体和学界主要关注长租公寓行业的发展现状，以及运营中暴露出的监管漏洞和金融风险。长租公寓作为特大城市租房市场中的重要产品，“爆雷”事件也折射出特大城市租房市场中的一些新问题和新动向。随着特大城市住房价格的攀升，越来越多的青年群体，包括高学历、中高收入的群体选择租房。央行的工作论文就指出：创新创业靠的是年轻人，但其多半没钱。一个城市房价太高，把他们都逼走了，何谈创新。这是深圳过去超越香港的主要经验，也是中国特大城市快速发展的关键，但未来也有可能成为限制其长远发展的障碍。

青年人才是各城市“人才大战”中争夺的核心资源，也是未来中国经济增长的创新动力源泉和人力资源保障。在国家大力构建“新发展格局”的背景下，要发挥特大城市在服务业和消费上拉动经济的优势，推动构建国内大循环，势必要更为有效地提升大城市居民，特别是高学历、中高收入群体的生活条件和消费水平。他们为企业创新和城市发展创造出可观的价值。因此，解决好特大城市青年群体的居住与生活需求，培育其积极向上的社会心态，对于促进未来中国经济持续健康发展至关重要。2020年底的中央经济工作会议和2021年的国务院政府工作报告都明确指出，要解决好大城市住房突出问题，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

本文利用2019年基于五大都市圈十个特大城市的“新时代特大城市居民生活状况调查”数据，比较几类城市青年住房群体的结构(教育、收入、职业)、生活境遇(工作、居住和消费)与社会心态(幸福感、公平感)状况。本研究将对深入全面了解特大城市青年房租客的结构、境遇与心态，保障这一群体的稳定生活与就业，培育积极健康的社会心态，增强城市创新与活力提供一定参考。

▍谁是特大城市房租客？

已有住房研究大多基于全国性数据或某一特大城市的样本，缺乏对全国不同区域特大城市具有代表性的样本，故其结论和推论存在一定局限性，难以对特大城市的租房群体状况做出全面准确的分析和判断。鉴于此，本文采用2019年“新时代特大城市居民生活状况调查”数据，这是由“新时代特大城市社会结构变动趋势及其治理”课题组组织实施，受中国社会科学院、上海市人民政府上海研究院资助的抽样调查数据。**这一调查是对京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝五大城市群中的十个特大城市开展的大规模调查。**抽样方法是从这五大城市群中各抽取两个代表性城市(分别为北京、天津、上海、杭州、广州、深圳、武汉、长沙、重庆、成都)，采用分层多阶段整群PPS抽样。考虑到新老城区人口规模、密度等差异，将城市内部分为新城区和老城区两个抽样层，以区县—街道—居委会为三级抽样单元，每个城市抽取40个居委会，每个居委会抽取25个家庭户，运用KISH抽样方法在每个家庭户中随机抽取1名18~65周岁的受访者，总样本量为10026人。由于本文关注80后、90后青年租房群体，最终有效分析样本为4083人。

本文首先尝试定位特大城市房租客的年龄与户籍特征，从而初步确定这一群体的主体是谁。图1区分了拥有住房产权的自有住房群体和租住群体。本文将拥有完全产权、部分产权，包括与单位共有产权的群体都列为自有住房群体，其中拥有完全产权的占87.4%，和单位共有产权的占1.8%。

图1A是采用包含各年龄层的总样本，将自有住房和租住群体各自视为分析总体，考察其出生世代的分布状况(依据被访者的出生年份划分为5个出生世代:1950—1959年间出生的为50后，1960—1969为60后，1970—1979为70后，1980—1989为80后，1990后出生的为90后)。**在自有住房群体中，除了90后自有住房产权比例较低(13.8%)外，其他世代拥有住房的比例均为20%左右。**而租房群体的世代差异则非常明显，主要由80后和90后群体构成，这两个群体占租房总人口的62.9%。图1B则是以每一出生世代为分析总体，区分每一世代中自有住房和租住群体的比重。不难看出，随着出生世代的临近，呈现出自有住房比重逐渐下降，而租住比重不断上升的趋势，同样反映出当前特大城市中租房群体的主体是80后和90后。

其次，再来分析自有住房和租住群体的户籍身份特征。依据被访者户籍和获得本市户籍的时间，本文将受访者区分为本地人、新本地人和外地人。本地人是指自最初实行户籍制度或自出生就有本市户籍的人口；新本地人是指出生时不是本市户籍人口，后来迁入本市并已取得本市户籍的人口；而外地人则是指在本市居住，但尚未取得本市户籍的人口。图1C显示，在自有住房群体中，绝大多数(65.6%)是本地人，新本地人与外地人都各占约17%。**而在租房群体中，66%是外地人，但也有近1/4(23.9%)租房群体是本地人，这可能是未购房或改善型租房群体。**当以各类户籍群体作为总体时，图1D显示，本地人有90%左右是自有住房，租房只占10%左右，而之前这一群体在租住群体中占比较高(23.9%)是由于本地人占总人口比重较高导致的。同样，在外地人中，租住群体的比例最高，达到近60%。

概括来说，图1分析表明，特大城市的租房群体主要是未获得本地户籍的80后、90后青年房租客，但也有相当一部分本地人选择租房。同时，鉴于大学教育回报的显著影响，是否接受过高等教育也可能对于外地租房群体的人力资本、职业、收入和消费品位产生重要影响。因此，下文将针对80后、90后的青年群体，基于是否拥有城市住房产权、是否拥有本地户籍，以及是否接受过高等教育(大学专科及以上)将住房群体划分为自有住房、本地租房、大学外地租房和非大学外地租房四类住房群体，并分析比较这四类群体的职业收入、生活消费，以及社会心态(幸福感、公平感)等方面的状况。需强调，首先，**自有住房产权的青年群体并非都拥有本地户籍，约60%是自出生就拥有本地户籍，20%是后来迁入获得本地户籍，另20%则仍是外地户籍。**其次，房租客将分为三类：第一类是拥有本地户籍的本地租房群体，占全部青年房租客的26%。另两类是青年房租客的主体，约占全部青年房租客的74%，其中45%是大学及以上学历外地房租客，29%是大学以下学历的外地房租客。

▍ 青年租房群体的结构： 教育、收入与职业

本文先从社会经济地位角度剖析青年房租客的结构。图2A显示，在这四类住房群体中，由于本文的分类标准，受教育水平最高的是大学外地租房群体，平均教育年限为16年。本地户籍的自有住房与租房群体的受教育水平相当，都为近15年，说明特大城市本地青年人的整体受教育水平是相当高的。最低的则是非大学外地租房群体，平均只有10.6年，相当于初中毕业，中专、技校的水平，有相当比例的人是未读完高中的。图2A中进一步呈现了各类群体的个人年收入和家庭年收入水平。个人年收入均值最高的是大学外地租房群体，大概在12万/年，其他三类群体则低于10万/年。让人惊讶的是，非大学外地租房群体的个人年收入并不低，与本地自有住房群体和本地租房群体大体相当。

分析发现，自有住房的家庭规模最大，家庭同住人口平均值为3.35人，大学外地房租客的家庭规模最小，为1.92人，本地房租客与非大学外地房租客介于前两者之间，分别为2.64人和2.62人。可能由于家庭结构的差异，上述几类群体在家庭年收入上呈现有趣的变化。首先，自有住房群体，虽然个人年收入不是最高的，但其家庭年收入却是这几类群体中最高的，接近23万/年，可能是青年夫妇双薪家庭或者与本地父母同住。其次，尽管非大学外地房租客的个人年收入不低，但他们的家庭年收入却是最低的，只有16万/年左右，可能他们在这里大多是单身或者家人在老家。再次，具有大学学历的外地房租客的家庭年收入大概在22万/年，比自有住房群体略低，而本地租房群体的家庭年收入则比自有住房群体低约2万。

利用箱型图，图2B更明确地展示出四个住房群体个人与家庭年收入的分布状况。与图2A显示的差异模式相似，图2B中同样显示大学外地租房群体个人年收入的中位数最高，为10万/年，比平均值(叉号)低了近2万，代表均值的估计受到其中一些高收入群体的影响。大学外地租房群体个人年收入中位数比其他三类群体每年高出近4万，其他三类之间则差异不大，中位数为6万/年。而从家庭年收入分布来看，自有住房群体与大学外地租房群体的家庭年收入是非常接近的，分别为每年17万和18万。这反映出大学外地租房群体的家庭年收入中位数高于自有住房群体，与图2A不同。这是因为自有住房群体的收入差异离散程度更高，有一些家庭年收入非常高的群体将家庭年收入的平均值拉高了。最后，如果是看家庭年收入的中位数，非大学外地租房群体与其他几类住房群体的收入差距就更加明显。比如，同为外地租房群体，大学与非大学群体的家庭年收入平均值相差5万左右，但中位数却相差7万多。相对于均值，中位数更少受到收入分布和极端值的影响，所以，上述结果间接反映出非大学外地租房群体的家庭收入其实是偏低的，这当然也可能与其家庭结构存在一定关系。

上面重点分析了几类青年群体的教育和收入水平，下面再来看他们的职业阶层结构。本研究主要依据陆学艺先生的阶层划分方法，即以职业分类为基础，以组织资源、经济资源和文化资源的占有状况为标准划分出十大社会阶层。表1显示，总体来说，前三类群体的社会阶层结构较为相似，而非大学外地房租客的阶层结构与前三类差异明显，主要体现为专业技术人员比例低，个体工商户、商业服务业人员和产业工人比例高。在自有住房群体中，国家与社会管理者阶层、私营企业主阶层的比例都高于其他住房群体。由此可见，非大学外地青年房租客是城市中社会阶层地位相对偏低的群体，另外几类则较为相似。

▍ 青年租房群体的工作、居住与消费

1. 工作状况：多维优势与多维弱势并存

这些青年住房群体的工作状况如何呢?问卷中询问被访者对目前所从事的工作在以下方面的满意度评价，赋值为1~5(分别表示非常不满意、不太满意、一般、比较满意和非常满意)，由于极端取值比重相对较低，为便于解读，将5分类的测量合并为3分类，即将1与2合并为不满意，4与5合并为满意。图3展示了四类群体在，工作状况不同维度上的比较。

首先，总体来看，在工作状况的各个维度上，这四类群体都呈现出满意度由高至低的变化趋势。自有住房群体的满意度最高，本地租房群体比大学外地租房群体略高2%~3%，最低的是非大学外地租房群体，在工作稳定性、工作环境、晋升机会、获得他人尊重等多个维度上与其他几类群体相差达到10%~30%不等。其次，在工作的各个维度中，不同群体的满意度普遍都比较低的是晋升机会，自有住房群体对自身的晋升机会满意比例最高，但也仅有51%，而非大学外地租房群体中只有29%的人对晋升机会表示满意。

概括来说，上述结果展示出非大学外地租房群体是多维弱势群体，即工作稳定性最低、环境最差，晋升机会渺茫，且更难以得到他人尊重。与此相对，工作满意度最高、稳定性最强，工作环境最好的多维优势群体则是本地自有住房群体。相对于自有住房群体，大学外地租房群体虽未拥有象征财富和地位的大城市住房，但却拥有较高的人力资本，也可得到相对较高的职业地位和收入，工作满意度水平与自有住房群体差异不大。**但如果既没有住房和本地户籍，又没有更高的教育水平，则是多维弱势群体，他们多为外来的新生代农民工群体。**分析发现，非大学外地房租客的父亲91%为农业户口，而自有住房、本地租房和大学外地租房群体的相应比例则分别为38%，50%和68%。可见，非大学房租客的农村家庭背景的比例更高，父代的社会经济地位也相应更低。

2. 居住条件：有房无房差异明显

特大城市青年房租客的居住条件如何呢?图4主要从客观的住房建筑面积和主观的住房评价两方面来衡量居住条件。首先，从住房建筑面积来看，自有住房群体的建筑面积最大，平均达到100平方米左右，本地租房与大学外地租房群体相似，都为73平方米左右。非大学外地租房群体的建筑面积最小，平均只有66.6平方米。而从人均建筑面积来看，最大的则是大学外地租房群体，因为这一群体多为单身或年轻夫妻，人均建筑面积达到近50平方米。而其他几类住房群体的人均面积差别不大，都为35平方米上下。然而，从住房主观评价来看，仍存在明显的差异(住房评价为1~10分，表示由最差到最好)。自有住房群体的评价最高，均值达6.3分，本地租房和大学外地租房群体的居住条件相当，都为5.6分，但非大学外地租房群体的住房主观评价最低，只有5.4分。概括来说，从客观住房总面积和主观评价两方面，都大体呈现出“自有住房>本地租房≈大学外地租房>非大学外地租房”的差异模式，且最大的差异体现在拥有住房产权的群体与租房群体之间。需强调的是，尽管高学历的大学外地租房群体往往对住房品质有较高的要求，但当下除了住房面积稍大以外，其对住房品质的评价并不高。

3. 消费结构：房租占比最高

消费是体现青年品位和生活方式的重要指标，消费水平和消费结构也能更好地反映青年的家庭生活压力现状和来源。图5呈现了四类群体在各主要维度上家庭年消费支出的状况。

首先，在特大城市中房租支出是房租客们在各项支出比重中占比最高的，其中大学外地房租客的房租支出最高，平均每年高达27000元，这也从侧面反映出这类高学历青年群体对住房品质的要求相对较高。自有住房群体的房租支出虽少，但其房贷支出却是最高的，达到每年17000~18000元，而其他三类房租客也有一定的房贷支出，说明他们尽管居住的是租赁住房，但也可能在外地或本地购买了住房(注：部分自有住房群体也有房租支出可能反映出一部分大城市居民虽拥有住房产权，但却选择租住在工作单位附近，或是租住在比产权住房更宽敞环境更好住房的改善型租房群体)。其次，在子女教育支出方面，自有住房群体是投入最高的，他们通常是本地公共教育资源的受益者，但仍更多地投入子女教育。当然，也可能正因为是公共资源受益者，他们才拥有更多可支配资源投入到子女的课外辅导班或兴趣班，又或者选择入读更高学费的私立学校等。而非大学外地房租客的子女教育支出也是较高的，这可能反映出他们由于不能享受本地公共教育资源，需要入读家庭担负更多的私立学校或农民工子弟学校等。最有趣的是拥有大学及以上学历的外地租房群体，他们在子女教育投入上是最低的，可能是他们更多地依托自身更高的教育水平或文化资本来督促和影响子女学习，而非向市场购买教育服务。从文化消费来看，自有住房群体的支出是最高的，每年将近15000元，本地租房和大学外地租房群体的支出接近，都为12000元/年左右，但非大学外地房租客则最低，每年只有约5000元。在赡养支出方面，无论是否大学学历，外地房租客的压力都相对更大。

上述结果显示，**除了自有住房群体拥有较宽裕的可支配收入用于子女教育和文化消费支出等方面，其他租房群体都面对较大的生活压力，特别是房租支出，明显抑制了其在其他方面的消费水平。**尽管大学外地房租客的家庭年收入并不低，工作状况和居住条件也不差，但他们将年收入的相当大一部分都用于支付房租，对他们在子女教育和文化消费支出方面产生了较强的抑制作用。同时，非大学的外地房租客在收入不高，工作与居住环境都较差的条件下，却要负担相对较高的房租，也要为子女教育和赡养老人支付更高的费用，因此，其在文化消费等支出方面极为有限。这些结果从客观上反映出房租支出是各类青年房租客在特大城市中生活压力的重要来源，政府应更好地为这些外来群体提供更为廉价优质的租房资源，同时降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助青年房租群体减轻房租负担。这样能够大大缓解其消费支出压力，从而利于提升其消费需求，促进经济持续健康发展，也能让这些对城市发展做出重要贡献的青年群体从城市发展中真实获益，提升其幸福感和获得感。

▍ 特大城市青年租房群体的社会心态

1. 幸福感与公平感

前文描绘了不同类型青年群体的社会经济地位及居住消费状况，下文将聚焦于这些青年房租客的社会心态，并试图考察他们在大城市生活的境遇，以此来窥视造成其社会心态的可能因素。首先，特大城市青年房租客的幸福感与公平感状况如何呢？图6展示了四类群体的幸福感和社会公平感的比较结果。

**幸福感：有无住房产权差异巨大。**先来看幸福感，大体来说，幸福感水平最高的是自有住房群体，其次是本地租房群体，最低的是外地租房群体，是否具有大学学历的差别不大。具体来说，有77%的自有住房群体认为自己是一个幸福的人，本地租房群体则只有65%的人这样认为，大学与非大学外地租房群体则只有59%和58%的人这样认为，与自有住房群体相差近20%。在生活满意度的总体评价上，差异就更加明显。自有住房群体71%的人认为生活非常圆满，但仅有47%的外地租房群体这样认为，两者相差达到24%，而且，大学与非大学外地租房群体认为不圆满的比例也高达20%和18%，高出自有住房群体10%左右。

**公平感：有无本地户籍差异明显。**再来看社会公平感，首先，从总体分布来看，各群体对于社会公平感的评价通常低于对其自身的幸福感评价。例如，尽管有高达77%的自有住房群体认为自己是幸福的，但仅有56%认为社会是公平的，与外地租房群体的差异也只有10%左右。其次，总体社会公平感最大差异主要体现在是否拥有本地户籍的群体之间，而非是否拥有住房产权群体之间。再次，大学以上学历比非大学学历的外地房租客的社会公平感更低，表达出更为强烈的不公平感，例如，有高达31%的大学外地房租客认为社会不公平，非大学外地租客也有24%的人这样认为。最后，在公共医疗和工作机会上，相对来说，差异主要体现在自有住房和本地租房群体与另两类外地租房群体之间，两类外地房租客的不公平感更强。而在工作机会的公平感上，非大学外地房租客的不公平感更强。

概括来说，自有住房群体的幸福感水平最高，本地租房群体次之，最低的则是大学与非大学外地租房群体，且两者间差别不大。可以说，幸福感的差异最鲜明地体现在有无住房产权的群体之间。然而，在总体社会公平感上，差异却最明显地体现在是否拥有本地户籍的群体之间。公平感最低的是大学及以上学历的外地房租客，可能他们受到更高的教育，具有更高的收入期望以及对公共服务的要求，因此，他们比非大学外地房租客的公平感更低。而在公共医疗和就业机会上，两类外地租房群体都较低。

2. 是否遭受不公正待遇

上文结果呈现出外地青年房租客的幸福感和公平感都相对偏低，这是哪些因素导致的呢？是否与他们在特大城市中所遭受的不公正待遇有关呢?下文将对此进行一定分析。问卷中询问，“在过去一年中，您或您的家人是否遇到了如下经历?”对每一种经历，回答有或没有。图7呈现的是四类群体遭受这些不公正待遇的比例。图7显示，在各类不公正待遇中，自有住房与本地租房群体大多是相对较低的，外地租房群体则相对较高。

有几点值得特别注意:第一，不管是否具有大学学历，外地租房群体中都有27%的人报告曾因户籍差异而遭受过不公正待遇，远高于自有住房或本地租房群体(8%和12%)。第二，在遇到不合理收费和对自己或家人不利政策方面，遭受不公待遇最多，不满情绪最为强烈的是大学以上学历外地房租客，甚至高于大学以下学历外地房租客。第三，因贫富差别而遭受不公正对待最多，最为不满的是本地租房群体，说明他们虽然拥有本地户籍，但尚未拥有住房可能反映了其收入财富不及自有住房群体，因此更容易感受到不公对待。

3. 社会排斥态度及其感知

除了遭受过客观上的不公正待遇，四类青年群体在主观上对于社会排斥态度的感知状况如何呢?他们本身的社会排斥态度又怎样呢?问卷中测量社会排斥态度感知的问题是“本地人普遍排斥外来人口”。而对于社会排斥态度，本文选取了三个变量来测量，即外来人口太多会夺走本地的工作机会，破坏社会治安和秩序、文化传承。首先，针对社会排斥态度的感知，图9显示，非大学外地租房客感受到的社会排斥是最为强烈的，他们中有24%的人比较或非常同意本地人排斥外来人口，而大学以上学历房租客则有16%的人这样认为，自有住房群体和本地租房群体则只有10%和13%的人这样认为。相反，分别有74%和68%自有住房群体和本地租房群体并不认为本地人普遍排斥外来人口。而对于社会排斥态度来说，自有住房和本地租房群体都比外地房租客更认为外来人口太多会夺走本地的工作机会，破坏社会治安和秩序、文化传承，而外地房租客却大多不同意这一说法，特别是大学以下学历的外地房租客。

可见，本地人与外地人之间存在着明显的张力和矛盾，本地人更多地认为外来人口会夺走本地的工作机会，破坏社会治安和秩序、文化传承，外来人却不这样认为。而外来房租客更感受到被排斥，但自有住房和本地租房群体却并不这样认为。

▍ 结论与讨论

**研究发现，80后与90后且未获得本地户籍的青年房租客是特大城市的租房主体。**为更清晰地展现房租客的现状，本文基于是否拥有住房产权、是否具有本市户籍和是否上过大学将住房群体划分为四类:自有住房、本地租房、大学外地租房和非大学外地租房。通过对四类群体的总体状况进行深入比较分析，本研究发现：

首先，自有住房群体是特大城市中获益最多的优势群体，在上述各维度上他们既是客观水平，也是主观评价满意度最高的群体。其次则是房租客，大学及以上学历的外地房租客是一群高学历、中高收入的青年群体，在学历、收入上与自有住房群体持平甚至更高。然而，他们的工作满意度、居住条件和消费水平都不及自有住房群体。房租在其家庭总支出中占据相当大的比重，且要负担较重的赡养支出，这不仅抑制了他们“享受型”的文化消费支出，也可能导致其在子女教育上更多选择亲力亲为，而非去市场购买服务。当然，也可能是他们依据自身更高的人力资本，尝试自己教导儿女，而不是更依赖教育机构和课外辅导。也许正是由于学历高且收入水平较高，他们往往是特大城市中相对剥夺感最强的一群人，他们的社会公平感、幸福感普遍更低，对于地方政府的政策、不合理收费、政府的工作都表现出相对更强的不满情绪，甚至高于大学以下学历的房租客，这应当引起政府的高度重视。他们求学和就业的过程正是中国互联网高速发展的时代，因此，他们的意见更容易形成一种“共鸣式”的社会情绪，应关注他们当下的居住和生活状况、社会心态和利益诉求。地方政府应在提升其落户本地机会、均等化享受公共服务，减少户籍和政策的不公正待遇方面更多作为，从而增强这些高知高能群体的幸福感、公平感和归属感。

与此相对，大学以下学历的外地房租客则是特大城市中一群“相对”低教育和低收入的群体。强调“相对”有两层含义，一是如果他们的教育水平放在农村其实并不低，但在特大城市中却是最低的；二是他们的个人收入并不低，但其家庭收入却最低。除此以外，他们工作稳定性最低、工作环境最差、居住条件最差、晋升机会最渺茫，且更难以得到他人尊重。房租在其日常消费支出中是占据比例最高的，且要支付高昂的子女教育和赡养老人支出，因此，他们也是文化消费支出最低的群体。而且，他们的幸福感和公平感也几乎是最低的，且更强烈地感受到被本地人排斥，被认为会夺走本地人的工作机会，破坏社会治安和秩序、文化传承，是名副其实的多维弱势群体。但事实上，他们却为特大城市居民的生产生活做出了巨大贡献，是城市人每天生活不可或缺的群体，例如外卖送餐员、滴滴司机、快递员、建筑工人、美发店员工、餐厅服务员等都属于这类群体。因此，从国家到各特大城市政府应该给予这些城市中低教育、低收入却为城市发展做出巨大贡献的外来房租客更公平的待遇、更友好的居住和生活条件，提升他们的归属感，减少在制度上和心理上对这些人的社会排斥，为其子女教育和居住提供更公平更优质的公共资源，降低其租住生活压力，提高其对城市服务和居住条件的满意度。这些群体是特大城市商业服务业的主体，只有让这一群体在城市安居乐业，才能促进特大城市在未来健康可持续发展。

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